La transition énergétique redéfinit les dynamiques du marché immobilier. Désormais, elle place la valeur verte des logements au cœur des préoccupations des acheteurs et des investisseurs. En 2024, cette tendance se renforce avec une prise de conscience accrue de l’impact de la performance énergétique des bâtiments sur leur valeur. Ce phénomène pousse les propriétaires, notamment dans les grandes villes françaises, à envisager des rénovations pour valoriser leurs biens et répondre aux exigences environnementales. Décryptage des enjeux de la valeur verte des logements.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la valeur verte des logements ?
- Impact des normes énergétiques sur les prix du marché
- Les enjeux financiers pour les propriétaires et les acheteurs
- Perspectives d’évolution pour la valeur verte en 2024 et au-delà
Qu’est-ce que la valeur verte des logements ?
Une nouvelle dimension de valorisation des biens immobiliers
La valeur verte des logements désigne l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier. Ce gain de valeur dépend principalement de la performance énergétique du bien, mais aussi de son impact environnemental. En France, cette notion a pris une place centrale dans les transactions immobilières. Surtout depuis la mise en place des diagnostics de performance énergétique (DPE). Puisque ces derniers permettent de classer les logements en fonction de leur consommation d’énergie et de leurs émissions de gaz à effet de serre.
L’impact direct de la classification DPE sur les prix du marché
Selon la Note de Conjoncture Immobilière des Notaires, cette classification influe directement sur les prix du marché. Parce que les biens bien notés (A ou B) se vendent à des prix plus élevés. Tandis que ceux classés F ou G, considérés comme des “passoires thermiques”, subissent des décotes importantes. En effet, la part des ventes de logements énergivores (classés F et G) en 2023 reste élevée, atteignant environ 17 %. Or, cette proportion, bien que relativement stable, illustre un segment du parc immobilier qui subit de fortes pressions en termes de décote et de révisions réglementaires.
Évolution du calcul des DPE et ajustements réglementaires
Depuis l’introduction des diagnostics de performance énergétique (DPE) en 2006, cette classification a été largement critiquée pour ses révisions fréquentes du mode de calcul. Depuis septembre 2021, une méthode dite de “consommations réelles” a été remplacée par une approche standardisée. Ainsi, elle vise à mieux correspondre aux caractéristiques physiques du bien et aux spécificités de chaque logement.
Prime verte : un écart de valeur de plus en plus significatif
D’après les statistiques de la Banque des Territoires, l’écart de valeur entre un logement classé A et un logement classé F peut aller jusqu’à 20 %. Cette prime est en partie due à une demande croissante des acheteurs pour des biens économes en énergie. Ce qui reflète une prise de conscience écologique et économique dans les choix immobiliers actuels. Désormais, la valeur d’un bien n’est plus seulement liée à son emplacement ou à sa surface, mais également à son efficacité énergétique et à son impact écologique.
Impact des normes énergétiques sur les prix du marché
Avec l’accélération des régulations sur la performance énergétique, les effets sur le marché immobilier se font sentir plus que jamais. En effet, au 1er semestre 2024, les logements les plus énergivores représentent une part notable des transactions, en particulier ceux des classes F et G. Cependant, la forte hausse de leur présence constatée en 2022 s’est stabilisée. Ce qui indique peut-être un ajustement du marché face aux nouvelles normes énergétiques.
En revanche, la part des logements les mieux notés (A et B) reste faible, ne représentant qu’environ 9 % des ventes. Toutefois, sans certaines régions comme l’Île-de-France, les appartements bien notés se valorisent davantage. Ce qui illustre ainsi l’importance de la performance énergétique comme critère de choix pour les acheteurs.
À cet effet, le gouvernement français impose des restrictions progressives sur la location et la vente des logements les moins performants (loi énergie-climat). Ce qui incite les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation pour améliorer la valeur verte de leurs logements. En effet, les logements classés F et G, qui représentent environ 17 % du parc immobilier français, risquent une diminution importante de leur valeur marchande s’ils ne sont pas mis aux normes énergétiques.
Les nouvelles normes, qui rendent obligatoires les rénovations pour les logements énergivores, influencent également la demande immobilière. Un bien étiqueté “économe en énergie” attire davantage de potentiels acheteurs. Ceux-ci sont motivés par les économies d’énergie à long terme, mais aussi par une préoccupation croissante pour l’empreinte écologique de leur logement En conséquence, les biens de haute performance énergétique se vendent non plus rapidement et à un prix supérieur. Ce qui renforce ainsi la prime de la valeur verte.
En 2024, les logements performants peuvent voir leur valeur augmenter de 5 à 10 % en moyenne par rapport aux biens énergivores.
Les enjeux financiers pour les propriétaires et les acheteurs
Pour les propriétaires, la mise aux normes d’un logement peut représenter un investissement significatif, mais rentable. Ainsi, on observe que le prix médian des logements les moins performants a résisté légèrement en 2023. On note une hausse de +1 % pour les appartements et +2 % pour les maisons. Alors que les biens mieux notés bénéficient de primes allant jusqu’à +15 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Les travaux de rénovation énergétique, bien que coûteux, bénéficient de soutiens financiers comme les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et le dispositif MaPrimeRénov’. En effet, ces aides réduisent le coût global des travaux. En cela, ils permettent aux propriétaires de se conformer plus aisément aux nouvelles exigences légales, tout en augmentant la valeur marchande de leur bien.
Les acheteurs, quant à eux, sont de plus en plus sensibles à cette dimension écologique. D’autant plus que les prêts immobiliers verts, proposés par certaines banques, permettent d’obtenir des conditions de financement avantageuses pour les biens respectueux de l’environnement. Cette tendance pourrait, selon les experts, contribuer à une dynamique plus large de valorisation des biens écologiques dans les prochaines années.
Perspectives d’évolution pour la valeur verte en 2024 et au-delà
La dynamique de la valeur verte des logements semble destinée à se renforcer, notamment avec les nouvelles régulations imposées jusqu’en 2030 pour éradiquer les passoires thermiques. À cet effet, La Note de Conjoncture prévoit une contraction du marché des logements anciens au 2e semestre 2023 en raison de la baisse des transactions. Et cela, en partie causée par les contraintes sur les passoires énergétiques. Cette prévision souligne l’importance des réformes pour stabiliser et valoriser le marché immobilier à long terme.
À mesure que ces réformes se concrétisent, les prévisions montrent une augmentation de la demande pour les logements verts. Cela est particulièrement vrai en zones urbaines, où les coûts énergétiques sont plus élevés. Dans ces régions, les acheteurs recherchent des solutions durables pour faire face aux hausses de prix de l’énergie. Cette demande soutenue promet d’élargir l’écart de valeur entre les logements performants et les passoires énergétiques, marquant une mutation structurelle du marché immobilier en France.
