Une étude des Notaires révèle une augmentation préoccupante des logements énergivores, classés F et G, vendus en France. En effet, entre le second trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, cette part a grimpé de 11% à 16%. Ce qui marque un intérêt croissant pour les performances énergétiques du marché immobilier à travers tout le territoire. Cette tendance reflète une prise de conscience de la valeur verte des logements. Désormais, elle devient un critère déterminant dans les transactions immobilières. Quelles sont les implications pour propriétaires et acheteurs ?
Sommaire :
- Évolution des critères de décence énergétique des logements
- Quel est l’impact sur le marché immobilier des logements anciens ?
- Évolution des logements vendus de classes F et G et leur valeur verte
- Dynamiques de prix et localisation des logements énergivores et leur valeur verte
- Impact des étiquettes énergie sur les prix des logements anciens
Évolution des critères de décence énergétique des logements
Depuis le début de l’année 2023, une mesure significative est entrée en vigueur concernant la valeur verte des logements. En effet, les propriétés dont le DPE affiche une étiquette G et consommant plus de 450 kWh/m²/an, ne sont plus considérées comme décentes. Cela a conduit à leur exclusion du marché locatif pour tout nouveau bail. En outre, depuis fin août 2022, une restriction supplémentaire a été mise en place. Cette dernière interdit toute augmentation des loyers pour les logements classés F et G.
À cet effet, l’article 160 de la loi Climat et Résilience d’août 2021 établit un calendrier progressif pour relever les critères de décence énergétique des locations jusqu’en 2034. L’objectif final est ambitieux. Puisqu’il vise à exclure du marché locatif privé tous les logements dont l’étiquette énergétique est supérieure à D, c’est-à-dire les classes E, F, et G. Ce qui représente environ 45% du parc au 1er janvier 2022.
De plus, un décret d’application paru en août 2023 confirme ce calendrier. Il détaille les premières exigences minimales de performance énergétique requises. Ainsi, d’ici à 2025, tous les logements classés G seront concernés par cette interdiction, suivis des logements classés F en 2028, puis ceux classés E en 2034.
Toutefois, le décret mentionne également des exceptions pour les propriétaires bailleurs. Ces dérogations peuvent inclure des obstacles architecturaux empêchant les améliorations nécessaires. Mais, il peut s’agir aussi de l’incapacité à obtenir les autorisations d’urbanisme requises pour les travaux. Désormais, il est nécessaire de bien comprendre ces nuances pour anticiper les défis et opportunités liés à la rénovation énergétique des biens immobiliers et à la valeur verte des logements.
Quel est l’impact sur le marché immobilier des logements anciens ?
Cette étude des Notaires se penche sur les récentes évolutions des caractéristiques des logements anciens. En particulier ceux étiquetés F et G, en termes de proportion, de typologie et de prix de vente, suite à l’annonce des exigences de performance énergétique.
Stabilité et changements dans la valeur verte des logements anciens
En France métropolitaine, à l’exception de la Corse, la répartition des transactions de logements anciens selon l’étiquette énergie est restée relativement stable sur les dernières années.
Toutefois, en 2022, on remarque une augmentation des ventes significative de logements très énergivores (étiquettes F et G). Notons que cette tendance est encore plus marquée pour les logements individuels. Cela est certainement dû à la révision du mode de calcul du DPE et l’annonce des premières exigences minimales de performance énergétique. Des changements notables qui ont une incidence sur la valeur verte des logements.
Disparités régionales et départementales
Cette augmentation des ventes de logements énergivores s’observe à travers toutes les régions de France, mais avec des disparités marquées. Certaines régions comme la Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Occitanie sont moins concernées. Alors que l’Île-de-France, notamment Paris et ses environs, affiche une hausse notable.
Par ailleurs, des départements comme la Lozère, la Creuse, et les Alpes-de-Haute-Provence montrent des augmentations importantes. Tandis que d’autres, tels que le Haut-Rhin, la Savoie et la Haute-Savoie, enregistrent une légère baisse. Ces variations révèlent l’importance de tenir compte des spécificités locales dans l’évaluation de la valeur verte des logements.
Précisons que dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants, la part des appartements vendus classés F et G a généralement augmenté.
Mais toujours avec des variations notables entre les villes. Cette dynamique reflète l’impact urbain sur la consommation énergétique. De plus, elle souligne l’importance croissante de la valeur verte des logements dans les décisions d’achat et de vente.
Une poursuite de cette tendance à la hausse des ventes de logements peu économes en énergie
La situation appelle à une réflexion sur les implications à long terme pour le marché immobilier. La nécessité de rénover et d’améliorer la performance énergétique des logements devient de plus en plus pressante. Et, cela se reflète dans l’évolution des préférences et des politiques liées à la valeur verte des logements.
Les propriétaires, acheteurs, et acteurs du marché immobilier doivent donc s’adapter à ces changements, qui façonnent l’avenir du secteur et influencent la durabilité des habitats.
> Consulter notre article sur : “Passoires thermiques : explosion des mises en vente des logements E-F-G”
Évolution des logements vendus de classes F et G et leur valeur verte
En 2022, les données révèlent une augmentation significative de la part des logements anciens vendus d’étiquettes F et G, soulignant un défi accru pour la valeur verte des logements.
Les maisons dominent. Surtout dans la catégorie G, où elles représentent 71% des ventes, en hausse de 4 points par rapport à l’année précédente.
Cette prédominance des maisons énergivores dans les ventes contraste avec la tendance générale du marché immobilier, où la part des maisons vendues a diminué. Pour les logements de classe F, la proportion de maisons reste stable à 65%.
Ancienneté des logements et impact énergétique
Les logements de classes F et G vendus en 2022 sont en moyenne plus anciens que ceux vendus l’année précédente. La part des appartements construits avant 1980 dans ces catégories est passée de 70% en 2021 à 83% en 2022. Or, cette augmentation est notable par rapport à l’ensemble des appartements anciens vendus.
De plus, les maisons construites avant 1947 représentent désormais 40% des ventes de classes F et G, contre 25% pour l’ensemble des maisons vendues.
Cette prévalence des constructions plus anciennes et donc potentiellement moins performantes énergétiquement souligne l’importance de l’ancienneté dans la valeur verte des logements.
Taille des logements vendus
En 2022, les appartements anciens de 30 à 60 m² représentent 45% des ventes de classes F et G, une part stable par rapport à l’année précédente. Cependant, les appartements de taille moyenne, 60 à 100 m², ont vu leur part augmenter de 2 points dans ces catégories énergétiques.
Tandis que les plus petits appartements, de moins de 30 m², bien que diminuant de 2 points, restent sur-représentés dans les ventes de classes F et G.
L’augmentation des ventes de logements de classes F et G et la tendance vers des constructions plus anciennes posent des défis pour l’amélioration de la valeur verte des logements en France. Les propriétaires et les futurs acheteurs doivent être conscients de l’impact de l’ancienneté et de la taille sur la performance énergétique des logements.
Dynamiques de prix et localisation des logements énergivores et leur valeur verte
Entre 2021 et 2022, le marché immobilier français a connu une augmentation générale des prix de vente médians de 5% pour les logements anciens. Et, cela, tant pour les appartements que pour les maisons.
Cependant, cette hausse globale masque des variations significatives lorsque l’on considère l’étiquette énergie des logements, leur typologie et leur localisation. En effet, sur le marché de l’individuel, les maisons de classes F et G présentent des évolutions de prix proches les unes des autres. Ainsi, elles oscillant entre une baisse de 10% en Auvergne-Rhône-Alpes et une hausse de 11% en Petite Couronne de l’Île-de-France.
Mais, sur le marché de l’habitat collectif, ces variations sont plus marquées. Puisque les évolutions vont de -4% en Bourgogne-Franche-Comté à +20% en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Ce qui souligne ainsi l’importance de la localisation dans la valeur verte des logements.
Concentration urbaine et augmentation des prix
L’analyse des appartements révèle une tendance au déplacement des ventes vers des zones plus onéreuses. Notamment vers des villes de plus de 100 000 habitants où la part de ces transactions a augmenté de près de dix points pour les logements de classes F et G en 2022.
En effet, cette migration vers des agglomérations plus denses intervient dans un contexte de renforcement des exigences de performance énergétique. Cette réglementation influence ainsi la distribution géographique et les prix des logements les plus énergivores.
D’ailleurs, on observe que les appartements de classe G ont vu leur présence augmenter de manière significative dans les grandes villes. Ainsi, on passe de 9% à 24% des ventes dans des villes de plus de 200 000 habitants. Ce qui révèle une préoccupation croissante pour la valeur verte des logements dans les décisions immobilières urbaines.
Disparités régionales et implications pour les marchés locaux
L’exemple de la Provence-Alpes-Côte d’Azur illustre comment la localisation côtière, associée à des coûts plus élevés, peut influencer la hausse des prix des appartements de classes F et G. En effet, la concentration des ventes dans des zones littorales plus chères y est passée de 30% à 50% entre 2021 et 2022.
Par ailleurs, on constate des écarts notables entre grandes villes. C’est le cas de Marseille où le prix médian des appartements F et G a augmenté de 27%, contrastant avec une baisse de 16% à Bordeaux. Ces variations soulignent l’importance de la localisation spécifique et des quartiers dans l’appréciation de la valeur verte des logements.
L’importance d’une analyse contextuelle pour la valeur verte
L’interprétation des tendances des prix des logements de classes F et G nécessite une analyse attentive des caractéristiques concomitantes des biens vendus, en particulier leur localisation.
Les variations régionales, l’évolution des préférences des acheteurs pour des zones urbaines ou littorales, et les spécificités du marché local sont autant de facteurs influençant la valeur verte des logements.
Impact des étiquettes énergie sur les prix des logements anciens
Le prix de vente médian des logements anciens reflète non seulement leur condition et qualité intrinsèques, mais aussi l’influence notable des étiquettes énergie. Comme observé précédemment, la hausse marquée du prix médian des appartements de classes F et G dans de nombreuses régions résulte notamment du déplacement de ces ventes vers des zones géographiquement plus onéreuses.
Or, pour évaluer l’impact réel de l’étiquette énergie sur le prix de vente, il faut considérer les autres caractéristiques des logements. En particulier leur localisation, afin d’isoler l’effet de l’étiquette énergie sur la valeur verte des logements.
Évolution de la décote selon l’étiquette énergie
L’impact de l’étiquette énergie sur les prix a été historiquement plus nuancé pour le collectif, spécialement pour les étiquettes F et G. Cependant, en 2022, une tendance différente se dessine.
La décote associée aux étiquettes F et G, par rapport à un logement similaire de classe D, est désormais significative dans toutes les régions de France métropolitaine. Cette décote excède même -10% dans certaines régions comme le Grand Est et les Hauts-de-France.
Sur le marché des maisons individuelles, cette moins-value est encore plus prononcée. Ainsi, on note des variations allant de -5% à -22%. Ce qui illustre l’importance croissante de la performance énergétique dans la détermination de la valeur verte des logements.
Nuances par type de bien et région
L’impact des étiquettes intermédiaires (C et E) sur les prix des appartements en 2022 est également devenu plus marqué. Désormais, elle approche une symétrie des plus-values et moins-values par rapport à la classe D.
Pour les maisons de classe E, on observe une augmentation spécifique de la moins-value, en particulier dans le Grand Est et les Hauts-de-France. Par ailleurs, la plus-value pour des logements très performants énergétiquement (classes A et B) est significative pour tous types de biens, mais varie largement selon la région.
L’Île-de-France se distingue par un impact toujours moindre de l’étiquette énergie sur les prix. Bien qu’une augmentation de la décote pour les appartements très énergivores soit perceptible dans la capitale et sa petite couronne.
Quelles sont les implications pour les vendeurs et les acheteurs ?
Ces dynamiques montrent que les étiquettes énergie influencent de manière significative les prix des logements anciens, reflétant leur valeur verte. À présent, les vendeurs comme les acheteurs doivent estimer ces variations pour prendre des décisions éclairées.
L’accent mis sur la performance énergétique souligne l’importance du coût initial d’achat ou de vente, mais également les coûts énergétiques futurs et l’impact environnemental des logements. En somme, l’étiquette énergie est devenue un facteur clé dans l’évaluation et la stratégie immobilière. En cela, elle influence directement la valeur verte des logements.
