Le marché de l’immobilier a connu de grands bouleversements ces quatre dernières années. Le pouvoir d’achat immobilier des Français a beaucoup souffert. En cause ? Une crise sanitaire mondiale, des tensions géopolitiques et une inflation en hausse. Les taux d’emprunt ont quadruplé, passant de 1% en 2022 à plus de 4%. Cela a réduit la capacité d’achat de nombreux Français. Pourtant, 2024 apporte son lot d’espoir. Les taux commencent à baisser. Meilleurtaux, un spécialiste du financement, nous livre son bilan de l’année écoulée et ses prévisions pour 2024.
Impact de la hausse des prix sur le marché immobilier à Nîmes et Toulon
Dans le sud de la France, Nîmes et Toulon ont connu une flambée des prix immobiliers. En effet, le prix du mètre carré a augmenté d’année en année. Parallèlement, la hausse des taux d’intérêt a réduit la capacité d’emprunt des ménages. Ainsi, le nombre de mètres carrés qu’ils peuvent acheter a drastiquement diminué.
À Toulon, les acheteurs perdent 20 m2, ne pouvant plus acheter que 48 m2 avec un budget de 162187 €. À Nîmes, c’est 18 m2 de perdus, pour un total de 72 m2 accessibles avec le même budget.
Selon Maël Bernier de Meilleurtaux, “c’est l’équivalent d’une pièce en moins à l’achat en une année. Au-delà des difficultés à emprunter, les acheteurs de 2023 à Toulon et Nîmes ont donc dû revoir largement leur projet d’achat à la baisse.”
D’autres villes comme Grenoble (-11 m2), Reims (-10 m2), Montpellier (-10 m2) et Dijon (-8 m2) ont également vu leur pouvoir d’achat immobilier chuter cette année. Leurs marchés connaissent un rattrapage des prix, réduisant ainsi la surface achetable pour les ménages.
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Stabilité du pouvoir d’achat immobilier à Paris et Lyon
À Paris et Lyon, le pouvoir d’achat immobilier reste stable. Depuis 2022, il n’y a eu aucun changement significatif. Comment cela se fait-il ? Malgré la baisse de la capacité d’emprunt, les prix au mètre carré ont aussi diminué. Cette baisse compense en partie l’augmentation des taux d’intérêt. Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier ne montre aucune évolution notable.
Maël Bernier de Meilleurtaux explique que dans les grandes villes, la diminution des prix a commencé. Cela contrebalance partiellement la hausse des taux. Cependant, la surface finançable reste très limitée. Elle est même extrêmement faible comparée aux villes moyennes, où les prix continuent d’augmenter.
Il est important de comparer cette situation avec le prix au mètre carré. À Paris, il reste quatre fois supérieur à celui de Nîmes ! Même si la baisse des prix est une bonne nouvelle, la surface finançable dans ces grandes agglomérations reste bien moindre que dans les villes moyennes.
> Consulter notre article sur : “Réseau immobilier l’Adresse : bilan du marché immobilier sur l’année 2023”
2019 vs 2023 : changements marqués dans les villes moyennes
Les évolutions entre 2019 et 2023 sont particulièrement frappantes dans les villes moyennes. Saint Etienne (-41 m2), Le Mans (-44 m2), Angers (-43 m2) et Toulon (-45 m2) ont vu leur pouvoir d’achat immobilier chuter drastiquement. En quatre ans, ces villes ont perdu plus de 40 m2, l’équivalent d’au moins deux pièces dans un logement. Qu’est-ce qui a causé ces changements ? Une combinaison de baisse de la capacité d’emprunt et d’augmentation des prix au mètre carré.
Maël Bernier analyse la situation en pointant du doigt l’effet conjoint des prix élevés et de l’augmentation des taux d’intérêt. Pour mettre les choses en perspective, un bon dossier pouvait bénéficier d’un taux inférieur à 1% fin 2021. Aujourd’hui, le taux dépasse les 4%. Cela a naturellement un impact considérable sur le pouvoir d’achat immobilier.
D’autres villes suivent de près, notamment Le Havre, Nîmes, Reims, et Montpellier. La perte moyenne de surface habitable pour ces villes est de 27 m2. Ces huit villes sont donc parmi les plus touchées par les changements de ces dernières années.
Recul significatif du pouvoir d’achat immobilier en 2023
Entre 2022 et 2023, le pouvoir d’achat immobilier a subi un net recul dans les 20 plus grandes villes de France. En moyenne, 7m² ont été perdus en un an. La hausse des taux d’intérêt a principalement causé cette réduction. La capacité d’emprunt des Français a diminué, passant de 194 020 € en 2022 à 162 187 € en 2023. Elle était même de 223 896 € en 2021. Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier a beaucoup chuté récemment.
Maël Bernier explique que devoir emprunter moins signifie souvent acheter un logement plus petit, à moins de disposer d’épargne supplémentaire. En regardant les quatre dernières années, de 2019 à 2023, les Français ont perdu en moyenne 27 m². Il est donc clair que 2023 n’a pas été une année favorable pour le pouvoir d’achat immobilier.
Adieu 2023, bienvenue 2024 : un avenir immobilier prometteur
L’année 2023 a été complexe pour le secteur immobilier, mais 2024 s’annonce prometteur. De jour en jour, la tendance se confirme : la hausse des taux est derrière nous. Maël Bernier se veut rassurante. Elle précise que, contrairement aux prédictions alarmistes, les taux n’atteindront pas 5%. En fait, ils sont déjà en baisse.
L’inflation commence à ralentir. Les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) ont chuté significativement. Les grandes banques reviennent sur le marché du crédit immobilier. Elles proposent des barèmes bancaires plus bas et visent à attirer de nouveaux clients. Tout cela signifie que trouver un financement devient plus facile et moins coûteux.
Pour les acheteurs français, cela représente une lueur d’espoir. Le meilleur est à venir pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier. 2024 pourrait bien être l’année du renouveau pour le marché immobilier et une aubaine pour le pouvoir d’achat immobilier.
