Alors que 2023 s’achève, l’heure est au bilan pour le marché immobilier. Un secteur qui a connu des turbulences significatives au cours de l’année. Pour mieux comprendre ces dynamiques et anticiper les tendances de 2024, le réseau immobilier l’Adresse a mené un sondage approfondi auprès de ses 345 agences. Les résultats révèlent un marché en ralentissement en 2023, marqué par des marges de négociation plus importantes que les baisses de prix observées récemment. Cette situation pourrait connaître un tournant au début de 2024, période où un rebond du marché est envisageable.
Sommaire :
- Analyse du Réseau immobilier l’Adresse : un ralentissement notable en 2023
- Éclairage du Réseau immobilier l’Adresse sur la dynamique de négociation
- Impact du durcissement des conditions de crédit en 2023
- Quelle est l’influence de la qualité énergétique sur le marché Immobilier ?
- Quelles sont les prévisions du Réseau immobilier l’Adresse pour le premier semestre 2024 ?
- 5 conseils aux acheteurs pour 2024
- 5 conseils aux vendeurs pour 2024
Analyse du Réseau immobilier l’Adresse : un ralentissement notable en 2023
Le réseau immobilier l’Adresse, dans son effort continu pour fournir des données pertinentes sur le marché, a mené un sondage interne du 3 au 11 décembre 2023. Ce sondage, réalisé auprès de ses 345 agences, tend à évaluer l’état du marché immobilier en 2023 et d’esquisser les perspectives pour 2024. Sans surprise, les résultats montrent un marché en décélération. Puisque, 78% des agences signalent un ralentissement en 2023. Tandis que 16% observent un arrêt net de l’activité, un pourcentage qui a doublé depuis l’été.
Les facteurs d’attentisme chez les acheteurs et vendeurs
Cette année est marquée par un attentisme autant du côté des acheteurs que des vendeurs. Brice Cardi, le Président du réseau immobilier l’Adresse, souligne que l’augmentation des taux d’intérêt au-delà de 4% durant l’été a exacerbé ce ralentissement déjà perceptible. Cela a renforcé l’attentisme des acheteurs, sans pour autant que les vendeurs n’acceptent davantage de baisses des prix.
Selon l’étude, 48% des agences l’Adresse estiment que l’attentisme a été aussi prononcé chez les vendeurs que chez les acheteurs. Bien que beaucoup pensent qu’il reste plus marqué chez ces derniers. Seuls 4% des agences considèrent que les vendeurs ont été les plus attentistes.
Des disparités régionales et des transactions résistantes
Malgré un contexte global de ralentissement, on observe des différences régionales. Les grandes villes, où les prix immobiliers sont les plus élevés, sont les plus affectées. En revanche, certaines villes moyennes ont maintenu une activité plus stable.
Par ailleurs, le marché a bénéficié de l’activité dans les régions abordables, les zones touristiques et littorales. Il en est de même des transactions non liées à l’achat traditionnel telles que les successions et les divorces. En cela, cette dynamique a permis au marché d’atteindre environ 900 000 transactions en 2023, un résultat plutôt résilient compte tenu du contexte.
Ainsi, le réseau immobilier l’Adresse met en lumière un marché immobilier en 2023 confronté à des défis, mais également des opportunités variées. Toutefois, l’anticipation reste prudente pour le début de l’année 2024.
Éclairage du Réseau immobilier l’Adresse sur la dynamique de négociation
Augmentation des marges de négociation en 2023
L’année 2023 est aussi marquée par une augmentation des marges de négociation dans le marché immobilier. En effet, 92% des agences du Réseau Immobilier l’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociation en 2023 (VS. 71% fin 2022). Cela s’explique en partie par la hausse significative des taux de crédit (2 points en un an). Ce qui a conduit à une baisse de la capacité d’emprunt des acheteurs de plus de 15% en un an.
Des écarts de négociation selon les régions et les types de biens
Les marges de négociation ne sont pas uniformes et varient considérablement en fonction de la région et du type de bien immobilier. Les agences l’Adresse rapportent des écarts allant de 5% à plus de 15% du prix affiché. Et, cela, particulièrement pour les maisons nécessitant des travaux ou restant sur le marché depuis plusieurs mois.
Selon Brice Cardi, Président du réseau Immobilier l’Adresse, l’ampleur de la négociation dépend fortement de l’évaluation initiale du bien et de la stratégie de vente adoptée. Pour les biens correctement évalués, situés dans de bons emplacements et ne nécessitant pas de travaux, la marge de négociation reste modeste. Elle reste alors autour de 2 à 3% du prix affiché. Cependant, pour les biens surévalués, de qualité moindre, et présents sur le marché depuis longtemps, les acheteurs n’hésitent pas à proposer des réductions significatives, parfois jusqu’à 20% !
Le rôle des agences dans la médiation des négociations
Le rôle des agents immobiliers est crucial dans la médiation entre les attentes des acheteurs et celles des vendeurs. Comme l’indique Brice Cardi, il est souvent nécessaire de faire comprendre aux vendeurs la justification des offres inférieures, surtout dans le cas de biens surévalués ou moins attractifs. Cette dynamique de négociation souligne l’importance de l’estimation juste et de la stratégie de vente adaptée dans le contexte actuel du marché immobilier.
Impact du durcissement des conditions de crédit en 2023
En 2023, on observe un durcissement des conditions d’octroi de crédit, un facteur qui a fortement influencé l’activité des agences du réseau immobilier l’Adresse. En effet, plus de la moitié des agences (52%) ont connu au moins une annulation de compromis de vente en raison d’un refus de prêt. Toutefois, cette situation semble avoir affecté un nombre décroissant de dossiers depuis l’été.
Quelles sont les stratégies pour limiter les risques d’annulation de vente ?
Pour minimiser les risques d’annulation de vente liés au refus de prêt, le réseau Immobilier l’Adresse a adopté une approche proactive. Comme le souligne Brice Cardi, dans les agences touchées par des refus de prêt, ces cas représentaient moins de 5% des dossiers, soit environ une vente sur vingt. Cela est dû à une nouvelle pratique mise en place cette année. En effet, tous les dossiers des acheteurs potentiels sont préalablement validés par un courtier, à moins que ces derniers disposent déjà d’une proposition de financement récente de leur banque.
“Dans un contexte de forte hausse des taux, la capacité d’emprunt des potentiels acheteurs est systématiquement vérifiée avant même que le compromis ne soit signé, ce qui limite le risque que la vente soit cassée.” – Brice Cardi.
Cette vérification systématique est une mesure préventive cruciale pour limiter les risques d’échec de la vente due à un refus de prêt.
Quelle est l’influence de la qualité énergétique sur le marché Immobilier ?
Depuis janvier 2023, la Loi Climat a imposé de nouvelles restrictions sur la location des biens immobiliers les plus énergivores, classés G+. Puisque ces biens ne peuvent plus être loués sans subir d’importants travaux de rénovation énergétique. Notons que cette mesure s’étendra à tous les biens de classe G en 2025, incitant ainsi certains investisseurs à les mettre en vente.
Augmentation des ventes de biens de classe F et G
En cela, le réseau immobilier l’Adresse a observé une conséquence directe sur le marché. C’est-à-dire une augmentation des mises en vente des biens de classe énergétique F ou G au second semestre 2023. Selon les données recueillies, dans certaines régions, jusqu’à 80% des biens actuellement en vente sont de classe F ou G, avec une moyenne globale de 20%. Cette tendance reflète l’évolution des priorités des investisseurs face aux nouvelles réglementations.
La qualité énergétique comme facteur de négociation
La qualité énergétique est devenue un critère de plus en plus important pour les acheteurs, surtout dans un contexte de hausse des prix de l’énergie. De nombreux professionnels du secteur immobilier reconnaissent que la faible performance énergétique peut devenir un frein à la vente ou un motif de négociation sur le prix.
Selon le réseau immobilier l’Adresse, 90% des agences ont noté que les acheteurs en 2023 étaient particulièrement attentifs au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) des biens qu’ils visitent ou achètent. D’ailleurs, les maisons, pour lesquelles un audit énergétique est devenu obligatoire depuis le 1er avril 2023, sont encore plus touchées par ces nouvelles exigences. Cette obligation supplémentaire a un impact significatif sur le marché des maisons, accentuant l’importance de la performance énergétique dans les décisions d’achat.
Quelles sont les prévisions du Réseau immobilier l’Adresse pour le premier semestre 2024 ?
Pour le premier semestre de 2024, les prévisions du réseau immobilier l’Adresse indiquent une tendance majoritaire à la baisse des prix. En effet, 75% des agences s’attendent à cette évolution (une augmentation de 6 points sur un an). Parallèlement, 25% des agences prévoient une stagnation des prix, tandis qu’aucune ne s’attend à une augmentation.
“Au premier semestre 2024, la baisse pourrait atteindre 5 %. Car les vendeurs ont désormais conscience de la nécessité d’ajuster leur prix sur le budget des acheteurs s’ils veulent vendre !” – Brice Cardi.
Ainsi, le Réseau immobilier l’Adresse envisage une possible stabilisation avant la fin de l’année. Toutefois, cette évolution dépendra de facteurs clés tels que la diminution des taux de crédit et une potentielle reprise du marché. Par ailleurs, Brice Cardi souligne que certains biens, notamment les maisons de qualité à moins de 500 000 €, pourraient échapper à cette baisse en raison de leur forte demande et de l’offre limitée.
> Consulter notre article sur : “Marché immobilier francilien 2023 : conjoncture et perspectives de prix”
Les principales inquiétudes des acheteurs en fin d’année :
- l’augmentation des taux d’intérêt (29% des réponses),
- les prix élevés de l’immobilier (22%),
- la crainte de ne pas obtenir de crédit (19%).
- le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) (11%),
- le manque d’apport personnel (10%). Inflation et taux d’usure, en revanche, suscitent moins d’inquiétude.
5 conseils aux acheteurs pour 2024
Dans un marché marqué par l’attentisme, mais riche en opportunités, le Réseau immobilier l’Adresse donne des recommandations stratégiques aux acheteurs :
- Validation du financement. valider le financement avec sa banque, mais aussi via un courtier, afin de stimuler la concurrence entre les banques. Cela peut positivement influencer la capacité d’emprunt.
- Négociation avec un plan de financement validé. : Utiliser ce plan comme un outil de négociation. Ainsi, il souligne à la fois la capacité à financer l’achat et le plafond de financement au-delà duquel l’offre ne peut être faite.
- Regarder au-delà du coût total du crédit. Dans un contexte de taux élevés, il est plus judicieux d’estimer les intérêts à rembourser sur les 10 premières années. C’est-à-dire la durée moyenne avant une revente.
- Investissement dans des biens avec travaux. Acheter un bien nécessitant des travaux, surtout avec un DPE F ou G, peut offrir des avantages financiers. En effet, il inclut une décote significative sur le prix et l’éligibilité à un prêt à taux zéro.
- Ne pas reporter l’achat. Même avec des taux élevés, il est recommandé de ne pas retarder l’achat afin de commencer à rembourser du capital au plus tôt, avec la perspective de renégocier le taux de crédit ultérieurement.
5 conseils aux vendeurs pour 2024
- Fixer un prix de vente adéquat. vous devez déterminer un prix de vente réaliste dès le début, pour éviter de vendre finalement à un prix inférieur.
- Anticiper une potentielle baisse des prix. Ne pas tarder à vendre, notamment en prévision d’une baisse des prix qui pourrait s’accentuer en début d’année.
- Ajustement des attentes de prix. Reconnaître que les prix de 2024 ne refléteront pas ceux de 2022.
- Considérer le coût global de la transaction. Comprendre que vendre à un prix inférieur signifie aussi acheter à un prix moindre, avec des frais associés réduits.
- Préparer son bien à la vente. Effectuer tous les diagnostics nécessaires et réaliser les travaux minimaux pour améliorer la classe énergétique du bien et limiter la décote.
“Les vendeurs ont intérêt actuellement à bien respecter les estimations des professionnels que nous sommes, pour vendre dans les meilleurs délais et éviter que leur bien ne reste trop longtemps sur le marché avec un risque de décote importante. Vendre tout de suite au bon prix c’est juguler la baisse des prix.” – Brice Cardi.
> Consulter notre article sur : “Evaluation immobilière : déterminer le juste prix en période de crise”
