Passoires thermiques : explosion des mises en vente des logements E-F-G

Passoires thermiques

En vertu de la loi Climat et Résilience, la mise en location des passoires thermiques sera interdite d’ici à 2025-2034. Face à cette réalité, SeLoger constate le boom des mises en vente de ces logements de classe E, F et G. Sur un an, ces mises en vente progressent notamment de +74 % à Rennes et de +72 % à Paris. Inversement, la plupart des futurs acquéreurs (8 sur 10) portent une attention particulière au DPE avant de visiter un logement. Quel est l’impact de ce phénomène sur le marché immobilier ? Voici quelques éléments de réponse !

La nécessité d’engager des travaux coûteux pour rénover les passoires thermiques

Selon le gouvernement, 4,8 millions de logements sont qualifiés de passoires thermiques étiquetés F et G du DPE. S’ils ne bénéficient pas d’une rénovation, ils subiront bientôt la mesure d’interdiction à la location. Selon la loi Climat et Résilience, ci-dessous les dates prévues pour appliquer cette mesure :

GRDF 2021
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  • 2025 pour les étiquettes énergie G ;
  • 2028 pour les étiquettes énergie F ;
  • 2034 pour les étiquettes énergie E.

Les travaux à entreprendre sont nombreux et coûteux afin de convertir un logement de classe G en D. Il sera nécessaire de remplacer au moins le système de chauffage et les menuiseries extérieures, et de prévoir une isolation extérieure. Rappelons notamment que l’objectif est d’améliorer de façon globale les performances énergétiques du bâtiment.

Le budget à prévoir serait de 50 000 euros au minimum pour évoluer vers la classe D. Le montant total des dépenses peut augmenter, selon l’ampleur des travaux à réaliser. En effet, au-delà des enjeux énergétiques, il est aussi important de prévoir divers autres travaux pour rénover les passoires thermiques.

“Lorsque l’on se lance dans la rénovation d’un logement, en général, on ne se limite pas aux enjeux énergétiques. On embarque aussi des travaux visant à améliorer la qualité de la salle de bains, du réseau électrique, de la plomberie…” – Olivier Colcombet, président du réseau immobilier Optimhome.

Par ailleurs, les propriétaires de logements en copropriété devront faire autoriser des travaux importants en assemblée générale des copropriétaires. Il peut être utile de réaliser des travaux d’isolation thermique par l’extérieur de l’immeuble d’habitation.

La rénovation des passoires thermiques et les éventuelles contraintes

Concernant la rénovation des passoires thermiques, deux tendances opposées apparaissent selon Olivier Colcombet. D’une part, certains propriétaires envisagent de vendre leur logement, car ils ont peur d’être incapables de financer les travaux. Par ailleurs, il y a ceux qui considèrent la rénovation comme une opportunité de valoriser leur bien immobilier.

Cependant, bien que les propriétaires aient de bonnes volontés, les éventuelles contraintes sont à prendre en compte. Il pourrait y avoir une forte augmentation de la demande de travaux de rénovation et un manque de main-d’œuvre.

“ Malgré toutes les bonnes volontés, le chemin de la rénovation sera semé d’embûches. Il risque d’y avoir un goulot d’étranglement. Tout le monde aura la même date en tête, alors que la main d’œuvre est limitée.” – Olivier Colcombet.

L’accès au crédit pour le financement des travaux constitue une autre contrainte à résoudre. Selon une étude des Notaires de France, 47 % des logements étiquetés F ou G appartiennent à des ouvriers, employés et retraités. 44 % des biens étiquetés E appartiennent aussi à ces catégories socioprofessionnelles.

Toutefois, ces ménages modestes ont souvent du mal à obtenir un crédit auprès des banques. Leurs dossiers figurent parmi les moins attractifs. De plus, les banques accompagnent peu les emprunteurs de plus de 65 ans.

“ Les plus de 65 ans sont très peu accompagnés par les banques. L’État pourrait alors devenir le garant pour ces ménages qui souhaitent remettre aux normes leur logement.” – Olivier Colcombet.

Pour ceux qui choisissent de vendre leurs biens « passoires thermiques », ils devront faire face à une baisse de prix. En effet, les futurs acheteurs se servent souvent du DPE pour négocier et obtenir des prix plus compétitifs.

Une hausse rapide des mises en vente des logements étiquetés E, F et G

Notons que le nombre de passoires thermiques mis en vente augmente significativement selon SeLoger. Ce fait a été observé dans plus de la moitié des 40 villes dont le DPE a fait l’objet d’une étude.

D’après l’enquête de SeLoger, les propriétaires bailleurs agissent déjà face au contexte actuel (l’interdiction à la location les passoires thermiques). Dans 23 villes sur 40, le volume des mises en vente de logements de classe E, F et G progresse de manière considérable. Les évolutions sont souvent à deux chiffres.

Boom des mises en vente des passoires thermiques

 

Les villes affichant les plus fortes évolutions sont :

  • Rennes (+74) ;
  • Paris (+72 %) ;
  • Nantes (+70 %) ;
  • Le Havre (+66 %) ;
  • Argenteuil (+56 %) ;
  • Angers (+52 %).

Ces hausses ont été observées en comparant le volume de mises en vente de septembre 2020-octobre 2021 et celui de septembre 2019-octobre 2020. En effet, ce phénomène concerne tout type de ville et l’ensemble du territoire français. Au nord, les logements de classe E, F et G mis sur le marché progressent de +41 %. À l’est, notamment à Strasbourg, le nombre de passoires énergétiques augmente de +10 % sur le marché de l’acquisition.

D’autres grandes métropoles font face à cette explosion de mises en vente de logements étiquetés E, F et G. Une évolution de +43 % est constatée à Lyon, contre +27 % à Bordeaux et à Aix-en-Provence. À proximité de ces métropoles, certaines villes dites “de report” subissent ce phénomène de boom de mises en vente de passoires thermiques. Par exemple, une hausse de +38 % est enregistrée à Boulogne-Billancourt, contre +32 % à Villeurbanne.

Un phénomène vraiment inquiétant

SeLoger a constaté l’accélération de ce phénomène dans près d’un tiers des villes étudiées. En six mois, Rennes a vu augmenter de +75 % le nombre de passoires thermiques mis sur le marché. Angers suit la même tendance. En effet, le taux de la hausse y est de +56 % en six mois, et de 52 % en un an.

À Annecy, le nombre de passoires énergétiques progresse de 50 % sur six mois, contre 36 % sur un an. Selon Olivier Colcombet, les échéances de la loi Climat et Résilience pourraient causer des tensions sur le marché locatif.

“ La direction prise par le gouvernement est la bonne. L’intention est superbe, mais sa mise en œuvre reste compliquée. ”

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