Dans le secteur de l’immobilier ancien, les notaires du Grand Paris soulignent l’allongement de la durée de détention des appartements. Cette situation découle de la présence accrue d’appartements énergivores. En effet, de nombreux logements appartiennent à des bailleurs publics ou à des investisseurs institutionnels. Et, ils ne sont donc que rarement vendus, en particulier, en Ile-de-France. D’un autre côté, une quantité non négligeable de biens est transmise en héritage, restant souvent dans la famille. Ainsi, en analysant les ventes à titre onéreux, on constate une diversité dans la durée de détention. Certains biens se vendent rapidement, mais la plupart restent longtemps entre les mêmes mains. Ainsi, le marché de l’immobilier ancien se révèle être un domaine à la fois stable et complexe.
Durée de détention et stagnation dans l’immobilier ancien
La compréhension de la durée de détention des biens dans l’immobilier ancien reste floue. Une partie du parc immobilier, celle appartenant aux bailleurs publics, ne connaît que peu de changements de propriétaires. Ces biens sont souvent conservés pour servir des objectifs spécifiques. Ainsi, en Ile-de-France, on compte environ 1,36 million de logements sous la gestion des bailleurs publics.
Par ailleurs, un nombre important de logements est détenu par des investisseurs institutionnels. Eux aussi conservent leurs biens sur le long terme. En cela, des SCPI, fonds ou compagnie d’assurance de?tiennent un parc locatif prive? rarement revendu.
Cette rétention contribue à un marché peu dynamique, avec un potentiel de seulement 4,6 millions de logements susceptibles de mutation.
En parallèle, la transmission familiale de propriétés ajoute une autre couche à la durée de détention. Puisque de nombreux biens restent dans les familles pour des générations. Hormis quelques exceptions liées à des successions ou à des reventes rapides par des marchands de biens, la majorité des logements reste longtemps dans les mêmes mains. Ce phénomène illustre la nature profonde et peu mouvante de l’immobilier ancien.
> Consultez notre article sur : “Bien’ici : quel est le bilan 2023 de la transaction immobilière ?”
Évolution de la durée de détention dans l’immobilier ancien
L’immobilier ancien témoigne d’une augmentation de la durée de détention des biens. Que ce soit pour les maisons ou les appartements, les propriétaires conservent leurs biens plus longtemps qu’il y a 20 ans.
En effet, entre 2013 et 2022, la durée moyenne de détention pour les appartements vendus a atteint près de 11,5 ans, contre 10 ans dans la décennie précédente.
Pour les maisons, cette durée s’est élevée à 15 ans, contre 13 ans auparavant. Ces chiffres illustrent une tendance au rallongement, aussi bien pour les durées moyennes que médianes de détention.
Quels sont les facteurs influents de cette évolution ?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette évolution. Parmi eux, le vieillissement de la population incite à une conservation plus longue du logement.
De même, on observe une légère décélération de la mobilité des ménages. Les logements de meilleure qualité, acquis à des taux d’intérêt attractifs, tendent à être conservés plus longtemps.
D’autres contraintes financières, la complexité de trouver un nouveau logement ou encore une fiscalité moins avantageuse pour les appartements, influencent également cette tendance.
Depuis 2012, les règles fiscales ont prolongé le délai nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale de plus-values sur les investissements locatifs. En cela, cette mesure a influencé la durée de détention des appartements.
Comparaison entre les appartements et les maisons
Depuis plus de deux décennies, la durée de détention des appartements vendus reste systématiquement plus courte que celle des maisons. Cela s’explique souvent par les intentions derrière l’achat.
En effet, l’acquisition d’une maison est fréquemment liée à la volonté d’établir un foyer stable pour l’éducation des enfants. Alors que l’achat d’un appartement peut être motivé par des considérations de plus court terme. Comme un investissement initial ou une étape avant de “s’agrandir”. Cette différence de perspective entre les types de biens marque profondément les pratiques et les durées de détention dans l’immobilier ancien.
> Consultez notre article sur : “Réseau immobilier l’Adresse : bilan du marché immobilier sur l’année 2023”
Impact énergétique sur la durée de détention dans l’immobilier ancien
L’année 2022 et début 2023 ont été témoins d’une hausse significative de la durée de détention des appartements en Ile-de-France. Et, cela, particulièrement pour ceux affichant de faibles performances énergétiques.
Cette évolution est principalement due à une augmentation des ventes d’appartements énergivores, notamment ceux classés F et G. Ainsi, la durée de détention médiane de ces appartements a atteint des niveaux records. Cela désigne un marché saturé de biens anciennement détenus et moins attractifs en termes d’efficacité énergétique.
Disparités des durées de détention selon les performances énergétiques
La durée de détention s’allonge globalement. Toutefois, une analyse plus fine révèle des différences notables selon les catégories énergétiques des logements. Ainsi, la proportion d’appartements classés F et G dans les transactions immobilières a significativement augmenté. Puisqu’elle passe de 10% entre 2019 et 2021 à 18% en 2022 et début 2023.
Or, cette tendance encourage la remise sur le marché de logements anciennement détenus. Particulièrement, ceux avec une faible performance énergétique.
En particulier, les appartements étiquetés “G” vendus en 2023. Ils ont enregistré une durée de détention médiane exceptionnelle de 13,3 ans. Ils dépassent ainsi de plus de 3 ans celle de 2021 qui était de 10,1 ans.
Cette tendance s’observe également, bien que dans une moindre mesure, pour les appartements classés D, F et E.
À l’inverse, les appartements avec une meilleure efficacité énergétique, classés A à C, maintiennent des durées de détention relativement plus courtes. Néanmoins, même ces catégories ont vu une légère hausse de leur durée de détention. Ils sont passés de 7,5 ans en 2021 à 8,4 ans en 2023. Et, cela, probablement en raison d’un ralentissement général du marché immobilier ancien.
Un phénomène similaire s’est manifesté chez les maisons. Pour celles étiquetées G, on note une augmentation notable de la durée de détention. Malgré cette tendance, ces maisons avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) faible restent une minorité dans le total des ventes. Elles représentent seulement 5% en 2023, et n’influent donc pas significativement sur la durée moyenne de détention des maisons en général.
Néanmoins, cette évolution marque une tendance claire. Une volonté accrue de vendre des maisons très énergivores. Ce qui traduit l’influence grandissante des diagnostics énergétiques sur les décisions immobilières, au-delà des seuls critères locatifs ou de décence.
Répercussions sur le marché immobilier et mouvements futurs
Cette évolution de la durée de détention des logements soulève des questions importantes sur l’avenir du marché immobilier. Notamment en termes d’attractivité des biens énergivores. L’augmentation de la durée de détention pour les maisons et appartements mal classés énergétiquement révèle une volonté croissante de se défaire de ces biens. Elle est d’ailleurs influencée par les tendances environnementales et les réglementations.
