En amont de son congrès annuel à Pau les 15 et 16 décembre 2022, l’Unis dresse un point d’actualité et des enjeux pour les professionnels de l’immobilier. Le secteur immobilier est constamment réformé depuis 20 ans, mais pour quel résultat ? L’Unis revendique que les professionnels soient des acteurs pivots dans l’établissement d’un pacte de responsabilité immobilière. Retrouvez les positions et propositions de l’Unis.
Congrès annuel de l’Unis à Pau les 15 et 16 décembre 2022
Positions de l’Unis dans la perspective des objectifs de 2050
La durée qui nous sépare de l’année 2050, objectif visé par la loi Climat, dépasse à peine vingt-cinq ans. Par ailleurs, un plan pluriannuel de travaux établi sur 10 ans nous mène à 2033. Sachant qu’à partir de 2034, les logements classés A, B, C ou D seront les seuls sur le marché de la location.
Or, notre vision du long terme est occultée par les urgences du moment. Nous devons nous adapter au réchauffement climatique qui va se renforcer. Par ailleurs, le vieillissement de la population accélère la question de l’accessibilité des bâtiments. Nous devons également faire face à une succession de crises : covid, énergie, inflation, eau, etc.
À cet égard, l’Unis s’interroge alors que le secteur immobilier est constamment réformé depuis 20 ans. Le pilotage logement/rénovation mérite peut-être des clarifications. C’est pourquoi, l’Unis avait proposé un ministère du Logement de plein exercice.
Certes, l’application de la loi Climat et Résilience a commencé son déploiement. Notamment, en qui concerne les seuils d’interdiction de locations des biens énergivores. Cette réglementation et les effets vertueux attendus se heurtent toutefois à sa mise en place. Notons que le budget ambitieux alloué à MaPrimeRénov, voté dans la loi de finances, n’a finalement pas été maintenu.
De même, des outils manquent encore comme les DPE collectifs, audits énergétiques ou financements innovants. Alors qu’ils doivent être encouragés à rénover, les pénalités sur les propriétaires se renforcent. Ainsi, l’offre de logements ne répondra plus à la demande sous l’effet de la « valeur verte » et des difficultés à accéder au crédit. De toute évidence, une crise d’accès au logement se profile dans les 3 ans.
L’Unis milite pour une reconnaissance du statut du bailleur privé
La propriété est un droit, qui est soumis au principe de responsabilité, du fait de sa fonction sociale. De fait, il oblige autant les propriétaires que les décideurs publics. C’est pourquoi, ce contrat social impose l’établissement d’un cadre de négociation. L’Unis revendique que les professionnels de l’immobilier soient des acteurs pivots dans l’établissement d’un tel pacte de responsabilité immobilière.
À cet effet, le ministre du Logement a annoncé la mise en place, dès le début de l’année 2023, d’une « feuille de route Propriétaire-Bailleur ». Pour l’Unis, l’investissement du bailleur doit s’inscrire dans un cadre fiscal adapté. Une juste contrepartie pour inciter le bailleur à louer un logement rénové à un loyer abordable.
Le statut du bailleur privé peut s’inspirer du régime des sociétés avec un amortissement de la valeur du bien. C’est à première vue le meilleur moyen de s’ajuster à la réalité des marchés immobiliers. Il constitue alors une alternative par rapport aux encadrements des loyers et aux zonages.
De toute évidence, les bailleurs apportent une contribution essentielle dans l’offre de logements en France. Il faut donc les inciter à louer et surtout les rassurer. D’ailleurs,
l’Unis a salué la proposition de loi du député Guillaume Kasbarian. Puisque cette dernière vise à protéger les logements contre l’occupation illicite. En effet, le risque de squat et son traitement par la justice découragent certains propriétaires. L’Unis milite pour accélérer les procédures et créer un Juge du contentieux locatif. Car, les délais des contentieux sont aujourd’hui insupportables pour les justiciables.
Pour une meilleure connaissance de la copropriété et une valorisation des syndics
Un désalignement des calendriers des diagnostics
Il faut se rendre à l’évidence, le fonctionnement des copropriétés reste méconnu.
Quant à la prise en considération de la temporalité des copropriétés, elle fait défaut. Si l’on considère la loi Climat, on assiste à un désalignement des calendriers du DPE collectif et du Plan Pluriannuel de travaux.
L’articulation entre les DPE individuels disponibles et le DPE collectif est indispensable. Puisque le DPE collectif devrait tenir compte des DPE individuels.
Par ailleurs, si l’on prend le cas des bâtiments tertiaires, à aucun moment le « décret tertiaire » et la « Plateforme OPERAT » n’ont intégré les Copropriétés.
À cet effet, l’Unis considère que les copropriétés ne sont pas des « immeubles assujettis » soumis à l’obligation de déclaration d’ici à la fin 2022. En ce sens, l’Unis a lancé un recours gracieux, pour le moment.
Les préconisations de l’Unis :
- Conserver la meilleure étiquette énergétique des DPE collectif / individuel pour apprécier le caractère louable d’un bien.
- Apprécier l’interdiction de louer à l’issue des travaux, lorsqu’un PPT a été voté.
- Pour les petites surfaces, revoir la méthodologie du DPE, qui est abusivement pénalisante. Le ratio enveloppe/surface défavorise les faibles superficies.
- Les résidences secondaires ou touristiques présentent des caractéristiques particulières et des usages spécifiques. Leur appliquer le DPE tel qu’on le connaît ne va de soi.
- S’interroger sur la pertinence de la durée de validité des anciens DPE (fin 2024).
Une obligation de travaux de rénovation sous réserve
De son côté, l’Avis du CESE du 22 novembre 2022 propose “une obligation de travaux sous réserve”. Ce conseil souhaite créer une mission gouvernementale pour déterminer les modalités, les mesures d’accompagnement et le
calendrier permettant d’instituer une obligation de rénovation globale de l’ensemble des logements. Ainsi, avant fin 2024, cette obligation devra être socialement, sociétalement et budgétairement soutenable.
Cette mission devra tirer les conséquences des obstacles auxquels se heurtent les ménages les plus modestes. De même, elle évaluera le coût que représenteraient l’application d’un reste à charge nul à ces foyers et la prise en charge de leur relogement durant la durée des travaux.
De plus, la Conférence nationale du Handicap s’interroge sur l’accessibilité des bâtiments. Elle souligne une tendance de fond à traiter ensemble rénovation et accessibilité.
Une absence de maîtrise des règles de majorité des travaux de rénovation énergétique
Enfin, la méconnaissance de la copropriété se traduit aussi par l’absence de maîtrise des règles de majorité. Aujourd’hui, les travaux de rénovation énergétique sont déjà prévus à l’article 25. C’est-à-dire à la majorité de l’ensemble des copropriétaires.
L’idée avancée est donc de les soumettre à celle de l’article 24 : la majorité des présents et représentés à l’AG. Mais, il n’y a toujours pas d’accompagnateur MPR en copropriété : Mon Accompagnateur Rénov’. Pour rappel, c’est la loi Climat et résilience qui a introduit ce nouveau rôle dans le secteur de la rénovation énergétique. Cet opérateur tiers de confiance accompagne un ménage tout au long de son projet de rénovation énergétique : diagnostic, montage du dossier de demande d’aides, suivi des travaux, etc.
Par ailleurs, il faudrait innover dans les financements. À cet égard, le ministre du Logement a annoncé une conférence des banques. Citons, par exemple, le « Trophée RénoVert UNIS – Banques Populaire » qui a récompensé le financement de la rénovation par la surélévation en zone touristique.
La « feuille de route Bailleur » annoncée par le ministre doit, selon l’Unis, intégrer impérativement la problématique des copropriétaires-bailleurs. Car, ils sont majoritairement concernés. Cela permettra de mieux informer les propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover leurs passoires énergétiques tout en simplifiant leurs parcours de travaux.
Certes, le financement reste le point clé. Il sera donc utile d’apprécier l’application des propositions du Rapport Sichel. Tel que le Prêt Avance Mutation (Rénovation, PRGE). De même, la question des prêts collectifs reste sans réponse en vue de la massification de la rénovation.
Une coopération efficace avec les métiers des services immobiliers
Ce sont les professionnels de l’immobilier qui déploient les politiques publiques : covid, bouclier, sobriété, délestage, rénovation. Il faut donc les mobiliser et mieux les reconnaître.
Alors pourquoi ne pas s’appuyer sur les réglementations professionnelles pour embarquer plus largement la filière. Il n’est pas nécessaire de déconstruire la loi Hoguet, qui a fait ses preuves d’adaptation et a traversé des crises.
Aussi, il faudrait s’interroger sur la part de marché des relations de gré-à-gré. Est-il normal que le bénévolat et l’amateurisme soient aussi présents à un moment où les enjeux de rénovation sont aussi complexes ? La filière immobilière constitue en outre un gisement d’emplois très significatif.
Professionnaliser la filière, c’est aussi flécher utilement et efficacement les comptes personnels de formation. L’Unis propose de pouvoir les employer dans le cadre de la rénovation de son bien.
Encourager l’accession à la propriété des plus jeunes
Comment aider l’accession à la propriété des plus jeunes ? L’Unis propose de réviser la fiscalité des donations, en allégeant les droits de succession et en étendant l’aide à l’achat d’une résidence principale.
Par ailleurs, la réglementation rigidifie les conditions d’octroi de prêts immobiliers aux primoaccédants. C’est pourquoi l’Unis est favorable à la Conférence des banques, annoncé par le ministre du Logement. Elle salue d’ailleurs la proposition de « Portabilité des crédits immobiliers » avancée par le nouveau président de la Fnaim.
Perspectives des boucliers tarifaires pour les immeubles collectifs – 2022 – 2023
Proposition de l’Unis pour l’électricité :
Les facture de chauffage et d’ECS électriques pour les contrats de forte puissance ont finalement été considérés. L’Unis a été entendue sur le principe. Toutefois, il est nécessaire que la compensation envisagée porte sur l’intégralité de l’année 2022, et non pas sur la moitié de l’année.
À cet égard, l’Unis reconnaît l’effort significatif l’État, qui doit avoir des contreparties : la sobriété des usagers, l’anticipation responsable des coupures, brèves et ciblées.
Proposition de l’Unis pour le gaz :
Pour alléger l’effort des copropriétaires, l’Unis propose que soit versé rapidement un acompte sur la compensation, sur la base du réalisé 2022 qui est désormais connu. L’année qui se termine a révélé que les copropriétés sont fragilisées par le système d’avances mis en place.
