Catella Property dévoile les résultats de son étude sur la reconversion des biens immobiliers tertiaires en Île-de-France. La région francilienne est confrontée à une demande croissante de logements. Alors même que les ressources foncières sont limitées et que l’artificialisation des sols est restreinte. Dans ce contexte, la transformation d’immeubles de bureaux obsolètes en logements apparaît comme une solution très prometteuse. D’ailleurs, la législation en vigueur encourage cette évolution vers un développement urbain durable. Cependant, malgré ces avantages, plusieurs obstacles subsistent, entravant ces opérations.
Transformation de bureaux en logements : l’opportunité foncière en Île-de-France
La transformation de bureaux obsolètes en logements en Île-de-France devient une tendance majeure sur le marché immobilier d’entreprise. Les récentes perturbations mondiales, notamment la crise sanitaire de 2020, ont eu un impact significatif sur le secteur. La diminution de la demande de bureaux (-13% en moyenne en 2021-2022 par rapport à 2010-2019) a mis en lumière l’importance des immeubles de seconde main obsolètes.
Notons que le parc de bureaux atteint près de 59 millions de m² à la fin de 2022. Soit une augmentation de 50 % en 30 ans ! Ainsi, l’offre à un an environne les 6 millions de m² début 2023. En cela, la région francilienne dispose d’un potentiel considérable pour la transformation en logements. Cette évolution est d’autant plus cruciale dans un contexte où le foncier se raréfie.
Rappelons que le défi consiste à générer chaque année 700 000 nouveaux logements en Île-de-France dont 30% sont destinés au logement social. C’est pourquoi, la conversion des espaces de bureau en habitations devient une opportunité foncière à saisir. Cette démarche répond non seulement au besoin croissant en matière de logements, mais elle favorise également le développement urbain durable. Le tout en maximisant l’utilisation efficiente des ressources déjà disponibles.
La transformation de bureaux : un impératif écologique croissant
La transformation des immeubles de bureaux répond aujourd’hui à un impératif écologique de première importance par la réduction de l’artificialisation des sols. En effet, la loi Climat et Résilience a établi des objectifs ambitieux visant une diminution significative de cette artificialisation. Puisqu’elle vise une réduction de 50 % d’ici 2030 et l’atteinte de zéro artificialisation nette d’ici 2050.
> Consulter notre article sur : “Loi Climat et Résilience : comment bouscule-t-elle le marché immobilier ?”
Dans ce contexte de rareté des terrains disponibles, la transformation des bureaux en logements se présente comme une alternative durable. Plutôt que de démolir des bâtiments existants, cette démarche réutilise intelligemment les structures déjà en place. Ce qui évite alors la consommation excessive de ressources.
En cela, la loi Elan de 2018 apporte son soutien à cette transformation. Puisqu’elle accorde un bonus de constructibilité aux immeubles convertis ou rénovés en logements. Ce dispositif stimule le processus de transformation de bureaux en logements. Mais, il a surtout pour objectif de renforcer l’aspect écologique de cette démarche en favorisant la réutilisation des infrastructures existantes.
Transformation de bureaux en logements : freins, enjeux et perspectives
Freins économiques et réglementaires
La transformation de bureaux en logements est confrontée à plusieurs freins significatifs :
- les contraintes économiques, notamment la comparaison de rentabilité entre le résidentiel et les bureaux,
- les obligations liées au logement social posent d’importants défis,
- les contraintes réglementaires,
- les coûts élevés des travaux,
- les préoccupations des élus concernant l’équilibre électoral,
- les finances locales s’ajoutent aux obstacles.
Intérêt croissant soutenu par les investisseurs et les critères ESG
Malgré ces défis, la transformation des bureaux en logements suscite un intérêt croissant. Les investisseurs et les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) jouent un rôle clé en soutenant cette démarche. Ainsi, cette dynamique pourrait stimuler le marché de la transformation d’actifs tertiaires obsolètes. Elle ouvre la voie à diverses opportunités, particulièrement les logements, les résidences gérées, les commerces, l’industrie et la logistique.
Réalités de la transformation
Depuis 2019, près de 333 000 m² d’actifs tertiaires ont subi une transformation en Île-de-France. Et, cela, principalement au sein de Paris intra-muros et sa périphérie. Certains de ces projets ont opté pour des démolitions-reconstructions. Ce qui a permis non seulement une optimisation des surfaces et des coûts, mais a également facilité leur mise en œuvre d’un point de vue technique.
En définitive, la conversion des immeubles de bureaux en logements représente un projet solide et cohérent en faveur du développement urbain durable. Des acteurs clés de l’industrie, tels que la Foncière de Transformation Immobilière, se sont d’ailleurs engagés dans cette démarche. Ils contribuent ainsi à favoriser une évolution urbaine responsable et respectueuse de l’environnement.
Des perspectives favorables
La transformation des bureaux en logements est sur le point de connaître une accélération significative. Elle est portée par des indicateurs encourageants qui facilitent la mise en œuvre de projets concrets. Ainsi, le renforcement des réglementations urbanistiques vient contrer l’étalement urbain. De même, la nécessité de préserver les sols naturels joue un rôle majeur en soutenant le recyclage des bâtiments existants.
De plus, l’ajustement des valeurs des immeubles de bureaux dans certains secteurs d’Île-de-France contribue à renforcer cette tendance. Au-delà des mesures réglementaires, la croissance des conversions de bureaux en logements nécessite un soutien actif des élus dans leurs démarches d’urbanisme. C’est de cette manière que de plus en plus de promoteurs et d’investisseurs seront motivés à s’engager dans l’entreprise ambitieuse de transformer les bâtiments tertiaires au sein du parc immobilier francilien.
> Consulter l’étude “Zoom sur la transformation d’actifs tertiaires en île de France” réalisée par Catella Property en collaboration avec MBE Conseil.
