SeLoger, acteur du marché de l’immobilier livre les résultats d’une étude sur les conséquences de la loi Climat et Résilience. Cette analyse inédite se base sur l’étude de 5 millions d’annonces et une enquête OpinionWay menée auprès de 5 000 Français. L’interdiction de location depuis le 1er janvier 2023 des biens G+ a-t-elle été anticipée ? Quelle est la perception des Français quant à ces changements réglementaires ?
Loi Climat et Résilience : le DPE devient un critère de choix immobilier
Les Français prennent désormais conscience de l’importance du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). En effet, l’étiquette énergétique d’un bien immobilier est devenue un critère déterminant pour les futurs acquéreurs.
Bien que 71% des personnes interrogées n’aient pas encore connaissance des nouvelles réformes associées au DPE, 80% d’entre elles en ont déjà entendu parler. Toutefois, 90% des futurs acquéreurs interrogés ne visiteront que les biens dotés d’un bon DPE. Et, pour certains, ils considéreront un mauvais DPE comme une possibilité de négociation. Même si au 1er janvier 2023 seulement 200 000 biens G+ seront touchés par l’interdiction de mise en location.
De ce fait, le DPE est déjà un critère de choix pour les Français dans leurs projets d’achat. D’ailleurs, il devient un nouveau critère de recherche sur le site de SeLoger.
“ Ce nouveau critère de recherche par classe DPE est devenu essentiel pour les porteurs de projets. Il va d’ailleurs dans le sens de notre ambition. Puisqu’il facilite la recherche immobilière en répondant au mieux aux besoins de tous nos utilisateurs. Nous avons également choisi de lancer cette nouvelle fonctionnalité cette année. Car la classe DPE est désormais renseignée dans 83% des annonces. Ce chiffre en constante augmentation ces derniers mois. ” – Caroline Evans de Gantès, Directrice Générale de SeLoger.
Vers une mise en vente massive des passoires thermiques ?
On assiste à une hausse significative des mises en vente de passoires thermiques depuis 2021. En effet, de nombreux propriétaires n’ont pas attendu les différentes échéances de la loi Climat et Résilience. Ils sont déjà passer à l’action. Ainsi, les passoires thermiques représentent aujourd’hui 19,2% de l’ensemble des biens mis en vente sur SeLoger (vs 11,2% en 2020).
Selon Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de SeLoger, la hausse des ventes pour ce type de biens est due à plusieurs facteurs. Il souligne que le nouveau mode de calcul et le fait que l’information relative à la classe DPE soit devenue obligatoire sur les annonces de biens en vente ont contribué à cet accroissement.
Le DPE jour un rôle décisif dans les décisions de vente
De plus, le DPE a joué un rôle décisif dans les décisions vente pour tous types de biens immobiliers : résidence principale, investissement ou résidence secondaire. Ainsi, on observe que les projets de vente affectés par un mauvais DPE ne concernent pas uniquement les propriétaires bailleurs. C’est-à-dire ceux visés directement par la loi Climat et Résilience.
En effet, pour les propriétaires de résidence principale, le choix de vendre se situe à 31%. Alors que pour les résidences secondaires, le pourcentage est de 50%. Ce mouvement peut s’expliquer par les craintes face aux coûts et à la durée de rénovation des logements. De plus, dans un contexte inflationniste et de hausse des coûts énergétiques, les propriétaires anticipent une baisse de valeur de leur bien.
Une réalité différente selon les marchés locaux
Toutefois, la hausse des ventes des logements classés passoires thermiques est variable selon les marchés locaux. Ainsi, à Paris, le marché est en baisse et le nombre d’offres disponibles à la vente est important. C’est pourquoi, on observe 4 fois plus de passoires thermiques proposés à la vente qu’en juillet 2021. Soit 37% du total des biens à vendre.
À l’inverse, à Marseille, le marché est en plein essor. Toutes les annonces trouvent preneurs, même les passoires thermiques. Elles représentaient 4% du total des biens à vendre en 2021 et sont restées à ce même niveau en 2022.
Quel est l’impact de la loi Climat et Résilience sur les prix de l’immobilier ?
Depuis juillet 2021, l’impact du DPE a fait baisser le prix des passoires thermiques par rapport aux autres biens. Ainsi, 40% des futurs acheteurs profitent de la mauvaise performance des passoires pour négocier leur prix.
Les vendeurs sont également prêts à les écouler à moindre coût (79% pour les propriétés principales et 57% pour les investissements locatifs). Les passoires thermiques sont proposées en moyenne -3,9% moins chères.
On observe aussi une négociation plus fréquente et plus agressive pour ces biens, avec une marge de négociation de -5,6%. En effet, près de 70% des appartements classés F ou G sont négociés dans les 10 plus grandes villes (hors Paris), contre 61% pour les biens des classes supérieures. En conséquence, l’augmentation des prix des passoires thermiques a été beaucoup moins importante que celle des autres biens : +3,7% contre +7%.
Quelles répercussions pour le marché de la location ?
Depuis l’été 2022, une baisse du volume d’annonces de location concerne à la fois les passoires thermiques et les autres biens mieux classés. Elle pourrait être due à l’augmentation des taux d’intérêt qui dissuade les projets d’achats et incite les locataires à prolonger leur bail. Cependant, le marché locatif des passoires thermiques a connu une baisse nette plus marquée ces 6 derniers mois, correspondant au calendrier législatif de la loi Climat et Résilience.
Il semblerait qu’un certain nombre de propriétaires bailleurs aient décidé de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que de réaliser des travaux de rénovation pour continuer à les louer.
La loi Climat et Résilience transforme progressivement le marché immobilier. Le stock de passoires est plus important qu’il y a 18 mois et les acheteurs plus avertis. De plus, les vendeurs sont également prêts à revoir leurs prix à la baisse en conséquence. Le DPE est devenu un vrai critère de valorisation et les passoires sont proposées en moyenne -3,9% moins chères que les autres biens équivalents, mais avec une meilleure étiquette énergétique.
Lors des négociations, cette différence est plus marquée avec une décote de -5,6%. L’écart entre les prix des passoires et ceux des non-passoires s’accroît. Puisque ces derniers ont augmenté de +7% depuis juillet 2021 contre +3,7% pour les passoires.
“ Nous n’en sommes qu’au début du calendrier, mais des impacts sont déjà visibles, au-delà du simple marché de l’investissement. Le DPE est devenu un vrai critère de valorisation, en témoignent les différences d’évolution de prix entre les passoires et les non-passoires.” – Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de SeLoger.
