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Location

Tout savoir sur les différents types de contrat de location

Comment rédiger un contrat de location ?

Lors de la location d’un bien, un bail qui régit les règles doit être signé entre le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire et le locataire. Obligatoire, ce contrat de location comporte des règles et clauses, qui varient d’un dispositif à un autre. Voici un état des lieux des possibilités qui s’offrent à vous, avec en bonus, un outil en ligne pour éditer simplement n’importe quel contrat de location.

Comment faire un contrat de location ?

Le contrat de location est le contrat par lequel le bailleur s’engage à mettre à la disposition du locataire un bien immobilier à louer. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, un garage, d’un bureau…

Comment rédiger un contrat de location ?

Comment rédiger un contrat de location ?

Contrat de location : un document obligatoire

Depuis 2014 et 2015, les lois ALUR (habitations principales vides ou meublées) et PINEL (baux commerciaux) définissent les règles pour la rédaction de ces derniers. En effet, ces lois visent à protéger les deux parties. Car elles servent de référence en cas de conflit entre le propriétaire et le locataire.

Comme bailleur, vous devez déterminer si votre logement sera loué meublé ou vide. À partir de ce choix, la réglementation différera même si certaines clauses sont communes.

Les mentions dans le bail

Lors de la rédaction du contrat de location, pensez à mentionner certains points :

  • les informations relatives aux parties ;
  • les informations relatives au logement ;
  • la durée du bail ;
  • les conditions de renouvellement du contrat ;
  • les conditions de résiliation du bail ;
  • montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie, noté en chiffres et en lettres ;
  • obligations et règles du logement ;
  • diagnostics obligatoires.

Cependant, il est interdit de mentionner certaines clauses, qui ont pour effet de rendre le contrat de bail signé nul. Par exemple, l’obligation de passer par le prélèvement automatique pour le paiement du loyer. De même, la mention qui impose des frais supplémentaires au locataire n’est pas autorisée.

Le contrat de location pour un logement vide

Principe du bail pour un logement vide

Si le logement n’est pas meublé, chaque partie doit recevoir un exemplaire. Que ce soit le propriétaire ou le locataire, mais également la caution. Par ailleurs, le bail d’un logement vide doit mentionner les informations propres aux différents signataires, mais aussi celles concernant le logement (surface, début du bail, DPE, etc). De même, vous devez vérifier que les informations sur le loyer (montant, dépôt de garantie, …) figurent bien dans le bail.

La durée du contrat de location doit être au minimum de 3 ans. Cependant, des raisons personnelles ou professionnelles peuvent conduire le propriétaire à reprendre son bien. De ce fait, la durée peut être réduite à une année. Le motif de reprise doit toutefois figurer dans le bail.

Spécificités du bail de location vide

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez quitter votre logement, vous devez respecter le délai de préavis de 3 mois. De son côté, votre propriétaire peut aussi vous congédier. En effet, il devra invoquer alors une de ces trois raisons :

  • Vous avez commis une faute grave,
  • Le bailleur désire vendre son logement,
  • Il veut y habiter lui-même ou y loger un proche.

Il existe des avantages et des inconvénients pour ce type de contrat. Ainsi, le locataire dispose de plus de liberté pour choisir ses meubles et sa décoration. Mais, cela représente un coût supplémentaire. Quant au propriétaire, ce choix lui offre une plus grande stabilité. Néanmoins, les loyers sont moins élevés et sa fiscalité reste lourde.

Le contrat de location pour un logement meublé

Principe du bail de location meublée

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 précise :

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La durée du bail pour une location meublée est d’un an. Néanmoins, si vous êtes étudiant, la durée peut se réduire à 9 mois.

Ainsi, le bail de location meublée doit fournir plusieurs informations concernant l’aménagement du logement :

  • nom des parties,
  • surface,
  • nombre de pièces,
  • liste des éléments d’ameublement.

Comme bailleur, vous devez vous référer au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Vous y trouverez une liste des éléments indispensables pour aménager l’habitat.

Spécificités du bail de location meublée

Un logement meublé doit comporter :

  • Une cuisine fonctionnelle ;
  • Table et chaises ;
  • Literie avec couette et couverture ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Comme bailleur, le contrat de location meublé peut vous faire bénéficier de certains atouts fiscaux grâce au dispositif LMNP. Si vous êtes éligible à ce statut, vous amortirez l’achat du bien qui sera imposé uniquement sur les recettes locatives. Ainsi, vos charges pourront être déduites. Si vous êtes locataire, ce choix vous permet d’éviter des dépenses d’aménagements.

Les autres types de baux

Le bail mobilité

Votée en 2018, la loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a créé le « bail mobilité ». C’est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. Ce contrat apporte plus de flexibilité au bailleur. De plus, il facilite l’accès au logement des étudiants ou des personnes en mobilité professionnelle.

À noter : ce bail n’est pas reconductible.

Le locataire doit justifier de son statut lors de l’entrée dans le logement conformément à l’article 34 de cette même loi. Ainsi, il devra correspondre à l’un de ces profils, être en :

  • formation professionnelle,
  • études supérieures,
  • contrat d’apprentissage,
  • stage,
  • ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Ce contrat de location est conclu pour une durée comprise entre un et dix mois.

Le bail étudiant

Ce contrat est une alternative au bail meublé classique. En effet, il est destiné à des locations assez courtes. Puisqu’il s’inscrit pour une durée de 9 mois soit une année universitaire.

De cette manière, le propriétaire récupère son logement comme souligné dans le contrat. De même, l’étudiant connaît l’échéance de son contrat de location. Néanmoins, il peut rendre l’appartement en cours de contrat, en envoyant un préavis d’un mois au bailleur. Par ailleurs, si l’année s’est bien déroulée, il est possible de consentir à signer un nouveau bail entre les deux parties pour l’année suivante !

Le contrat de colocation

Une colocation peut être définie comme une location effectuée par plusieurs locataires au sein d’un même logement. Les colocataires signent un bail unique ou un bail individuel.

Certains propriétaires sont méfiants des contrats de colocation. Ainsi, ils ajoutent une clause dite de “solidarité” dans le contrat afin de se protéger des risques d’impayés. Celle-ci stipule que chaque locataire est responsable dans les obligations du contrat. De sorte que cela englobe le règlement du loyer, des charges et le maintien en bon état des équipements mis à disposition. Certes, cette clause protège d’abord le propriétaire. Pour autant, elle offre aux locataires une garantie sur le sérieux de chaque partie.

Enfin, rappelons que la bonne rédaction du contrat de location est importante. En effet, ce dernier pourra servir en cas de litige entre votre locataire et vous. De fait, le rendement de l’investissement locatif sera examiné. Ainsi, une meilleure maîtrise en cas de loyer impayé ou de revalorisation de ce dernier produira de meilleurs bénéfices.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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