Un syndicat de copropriétaires est face à une société exploitant des locations touristiques de courte durée dans ses murs. La Cour d’appel de Paris tranche, dans un arrêt du 20 février 2026 (n° 25/05784), un litige emblématique des tensions que génèrent les nuisances Airbnb en copropriété. Bruits nocturnes, dégradations des parties communes, travaux non autorisés, obstruction d’un soupirail : le syndicat accumule les griefs. Pourtant, la cour lui donne partiellement tort. Pourquoi ? Parce que dénoncer ne suffit pas — il faut prouver. Cet arrêt pose une question cruciale pour tous les copropriétaires et syndics confrontés à ce type de situation : comment établir, avec la rigueur juridique requise, l’existence d’un trouble anormal de voisinage lié à une activité Airbnb ?
À retenir — Nuisances Airbnb en copropriété : ce que dit la justice
- Un seul constat d’huissier ne suffit pas à prouver des nuisances Airbnb persistantes.
- Le trouble anormal de voisinage exige de démontrer la fréquence et la durée des nuisances.
- Un règlement de copropriété autorisant la location meublée ne peut pas interdire la location courte durée.
- Le percement non autorisé d’un mur commun constitue un trouble manifestement illicite.
- Les travaux sur une partie privative ne nécessitent pas l’autorisation de l’assemblée générale.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un trouble manifestement illicite en copropriété ?
- Les nuisances Airbnb suffisent-elles à caractériser un trouble anormal de voisinage ?
- Les travaux non autorisés constituent-ils un trouble manifestement illicite ?
- Quelles preuves faut-il réunir pour agir efficacement contre les nuisances Airbnb ?
Qu’est-ce qu’un trouble manifestement illicite en copropriété ?
La définition juridique du trouble manifestement illicite
L’article 835, alinéa 1, du Code de procédure civile définit le trouble manifestement illicite. Il vise toute perturbation qui constitue une violation évidente de la règle de droit — qu’elle résulte d’un fait matériel, d’un acte juridique, d’une contrariété à la loi ou aux stipulations d’un contrat. Le juge des référés intervient alors en urgence, sans attendre l’issue d’un procès au fond, pour faire cesser le trouble ou prévenir un dommage imminent.
Or, face aux nuisances Airbnb, les syndicats de copropriétaires recourent souvent à cette procédure d’urgence. Elle offre un avantage décisif : obtenir une ordonnance de référé en quelques semaines, là où un jugement au fond peut prendre plusieurs années. Toutefois, elle impose une contrepartie exigeante. Le juge des référés refuse de trancher les questions complexes ou sérieusement contestées. En outre, la charge de la preuve repose entièrement sur le demandeur — ici, le syndicat des copropriétaires. C’est précisément sur ce point que l’arrêt du 20 février 2026 apporte un enseignement majeur.
Le cadre légal applicable en copropriété
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le cadre. Elle encadre les droits et obligations de chaque copropriétaire. Son article 9 reconnaît à chacun le droit d’user et de jouir librement de ses parties privatives et des parties communes. Néanmoins, il fixe une limite claire : le copropriétaire ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Par ailleurs, son article 25 exige une majorité absolue pour autoriser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ces deux dispositions sont au cœur de l’arrêt du 20 février 2026.
Les nuisances Airbnb suffisent-elles à caractériser un trouble anormal de voisinage ?
Ce que le syndicat reprochait à la société locataire
Depuis 2016, le syndicat des copropriétaires dénonce de multiples nuisances Airbnb. Il les impute à une société immobilière, qui exploite ses lots en location touristique de courte durée — annonces diffusées sur Airbnb, mais aussi sur Booking et Abritel.
Les griefs s’accumulent : nuisances sonores diurnes et nocturnes, musique, cris et rires dans la cour commune, tapage nocturne, consommation de tabac et de protoxyde d’azote, encombrement des parties communes, utilisation détournée du boîtier GRDF comme boîte à clés. Pour étayer ces allégations, le syndicat produit une pétition signée par plusieurs copropriétaires, des mails du syndic, une déclaration de main courante et des photographies. En outre, il réclame une provision de 20 000 euros en réparation du préjudice subi et du trouble de jouissance causé aux résidents.
La réponse de la Cour d’appel de Paris
La cour pose d’emblée le principe fondamental : la responsabilité de l’auteur d’un trouble anormal de voisinage ne repose pas sur la démonstration d’une faute. Elle repose sur l’anormalité du trouble causé.
Or, les pièces produites ne suffisent pas à établir ce trouble avec l’évidence requise en référé. Les lettres, mails et pétitions restent rédigés en termes généraux. Surtout, le syndicat ne verse aucune plainte ni aucun procès-verbal d’intervention des services de police — alors même que les nuisances Airbnb dureraient depuis une dizaine d’années. Quant au seul constat d’huissier, daté du 6 avril 2025, il documente de la musique à volume élevé, des cris et des rires un dimanche matin entre 9h et 10h. Il établit ainsi des nuisances sonores ponctuelles. Néanmoins, il ne suffit pas à démontrer leur fréquence ni leur persistance de jour comme de nuit.
Le seuil de tolérance : une notion centrale
Pour caractériser un trouble anormal de voisinage, la gêne alléguée doit dépasser le seuil de tolérance normalement admissible. Elle doit excéder les inconvénients normaux du voisinage. Le juge apprécie souverainement ce seuil au regard de l’anormalité du trouble. En l’espèce, un dimanche matin bruyant, une photo de bonbonnes dans une poubelle ou un carton de bouteilles vides : ces éléments isolés restent en deçà de ce seuil. Par ailleurs, la pétition des copropriétaires, bien que signée par plusieurs résidents, ne contient que des termes généraux. Elle ne corrobore aucun fait de manière objective. Ainsi, la cour confirme le rejet de la demande de cessation des troubles anormaux de voisinage.
Les travaux non autorisés constituent-ils un trouble manifestement illicite ?
La toiture du lot n° 61 : partie privative ou partie commune ?
En novembre 2023, la société immobilière entreprend des travaux de réfection de la toiture du lot n° 61 sans autorisation de l’assemblée générale. Elle remplace une toiture en panneaux ondulés par une toiture-verrière avec deux fenêtres de type velux. Le syndicat qualifie cette toiture de partie commune et saisit le juge.
La cour examine alors le règlement de copropriété. Celui-ci définit les parties communes comme comprenant « les charpentes, les couvertures, à l’exception des parties vitrées si ces dernières éclairent une partie privée ».
Or, plusieurs éléments concordants démontrent que la toiture-verrière du lot n° 61 relève d’une partie privative. Un rapport d’intervention de la société Acorus du 11 août 2023 signale des infiltrations par la verrière. Un procès-verbal de constat du 19 octobre 2023 établit des microfissures. La facture AMT du 14 novembre 2023 précise la fourniture d’une verrière « aspect identique de l’existant ». Enfin, une attestation de 2025 confirme l’existence de deux fenêtres de toit lors de l’acquisition du bien en 2015. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour infirme l’ordonnance de première instance : aucune autorisation préalable de la copropriété n’était nécessaire.
Le percement d’un mur commun : un trouble clairement établi
En revanche, la cour condamne fermement la société immobilière pour le percement non autorisé d’un mur commun. Deux constats de commissaire de justice — établis les 2 et 6 avril 2025 — démontrent le passage d’une gaine électrique vide dans le mur du couloir. La maçonnerie y est « fortement dégradée et demeurée non reprise ». Ce percement porte une atteinte évidente aux parties communes. Il caractérise ainsi un trouble manifestement illicite. En conséquence, la cour condamne la société à remettre le mur en état dans un délai de trois mois, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.
Quelles preuves faut-il réunir pour agir efficacement contre les nuisances Airbnb ?
Le constat d’huissier seul ne suffit pas
Cet arrêt délivre un enseignement majeur pour tout syndicat confronté à des nuisances Airbnb. Un procès-verbal de commissaire de justice, aussi détaillé soit-il, reste une photographie instantanée. Il documente un moment précis. Or, la justice exige bien davantage : elle exige la démonstration d’une fréquence et d’une persistance. Dès lors, un seul constat, aussi probant soit-il pour la journée visée, ne suffit pas à emporter la conviction du juge sur le caractère anormal et répété du trouble.
Un arsenal probatoire complémentaire indispensable
Pour constituer un dossier solide contre les nuisances Airbnb en copropriété, le syndicat doit réunir plusieurs types de preuves complémentaires. Les témoignages écrits de voisins, rédigés conformément à l’article 202 du Code de procédure civile, apportent une dimension humaine et répétitive aux faits.
Les plaintes déposées auprès des services de police ou de la gendarmerie, ainsi que les procès-verbaux d’intervention pour tapage nocturne ou nuisances olfactives, fournissent des preuves objectives à forte valeur juridique.
Par ailleurs, les relevés sonométriques réalisés par des professionnels permettent de quantifier objectivement le niveau de bruit et de le comparer aux seuils réglementaires. Les échanges écrits datés — mails, lettres recommandées, signalements au syndic ou au conseil syndical — tracent quant à eux la durée et la récurrence du problème. Enfin, plusieurs constats de commissaire de justice réalisés à des dates et heures différentes, notamment de nuit, en semaine et le week-end, établissent la preuve de la persistance du trouble et son caractère anormal.
La question du règlement de copropriété
Dans cet arrêt, la cour relève que le règlement de copropriété autorisait expressément « la location meublée d’un local entier comme aussi la location d’une seule pièce ». Cette clause rendait impossible toute interdiction de la location saisonnière de type Airbnb ou meublé de tourisme sur ce fondement.
Or, tous les règlements de copropriété ne se ressemblent pas. Certains contiennent une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Cette clause interdit toute activité commerciale. Elle offre ainsi une base juridique solide pour s’opposer aux nuisances Airbnb et exiger la cessation immédiate de l’activité. D’autres règlements, dits mixtes, autorisent en revanche à la fois l’habitation et les activités professionnelles. Avant d’agir, tout syndicat et tout conseil syndical doit donc vérifier précisément la destination de l’immeuble et les stipulations de son propre règlement.
