Le taux d’usure est une réelle préoccupation pour les Français et les professionnels du crédit en cette rentrée. Aujourd’hui, plus d’1 dossier sur 2 de demande de crédit est refusé. Or, le prochain calcul du taux d’usure accompagné d’une éventuelle réforme n’est prévu qu’au 1er octobre. Existe-t-il des solutions pour aider les épargnants à contourner la problématique du taux d’usure ? Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance nous apporte quelques solutions.
La problématique du taux d’usure et ses effets
Désormais la moitié des dossiers de crédits sont rejetés. En réalité, le niveau de rejet atteint plutôt les 60 % à 70 %. Car, les conseillers bancaires dissuadent souvent les candidats avant même la soumission en comité crédit.
Pour rappel, le taux d’usure est fixé à :
- 2,60% pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 10 à 20 ans,
- 2,57% pour ceux d’une durée de 20 ans et plus.
Précisons qu’il s’agit du taux “maximum” légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer quand ils accordent un crédit. En effet, ce mécanisme est prévu à l’origine pour protéger les emprunteurs d’éventuels abus. Mais, dans ce contexte inflationniste et de hausse de taux, ce mécanisme se retourne contre eux.
La problématique du taux d’usure et ses effets
En effet, aujourd’hui, plus d’1 dossier sur 2 est refusé par la banque. Ce qui a pour conséquence de paralyser les achats de résidence principale comme les investissements locatifs dans l’immobilier. Or, au regard de l’instabilité des marchés financiers, ils représentent une classe d’actif tangible et résiliente. Des placements qui justement protègent les épargnants contre l’inflation.
Comment aider les épargnants à contourner la problématique du taux d’usure ?
Il existe trois solutions qui permettent de poursuivre ses investissements tout en mettant à profit l’effet de levier du crédit. Et, cela, malgré le blocage que représente le taux d’usure.
Le recours au crédit à la consommation pour acquérir des SCPI à crédit
En effet, on peut prendre l’exemple d’une offre de crédit à la consommation affectée à l’immobilier. Ce qui permet de financer des parts de SCPI. Dans ce cas, le taux d’usure ne s’applique qu’aux prêts immobiliers.
Ainsi, on peut donc se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne maîtrisé. Pour 200€ par mois environ, l’investisseur peut acquérir des parts de SCPI à hauteur de 50 K€. Et, pour 400 € par mois d’effort d’épargne, il acquiert 100 K€ de parts de SCPI. Par contre, ce type de montage ne peut se faire que sur 15 maximum et nécessite un apport de 10%.
Le recours à l’avance de son contrat d’assurance-vie
Selon les contrats et les fonds qui le composent, l’épargnant peut bénéficier d’une avance de 60% (pour les unités de compte). Tandis qu’elle atteindra potentiellement 80% pour les sommes investies sur les fonds en euros. Or, cette avance vient s’ajouter au montant de l’épargne accumulée sur le contrat.
Ainsi, cette solution va palier à un refus de financement. Mais, l’avance doit être remboursée dans un délai de 6 ans maximum (3 ans renouvelable une fois). Sachant que les taux d’intérêts de l’avance varient chaque mois en fonction du TME (Taux Moyen d’Emprunt d’Etat).
L’investissement dans des produits Private Equity Immobilier avec effet de levier intégré
Vous avez peut-être entendu parler des “clubs deals immobiliers”. Ceux-ci offrent à l’investisseur une solution d’investissement qui intègre en amont l’offre de crédit.
En effet, dans ce cas, ce n’est pas le particulier qui emprunte, mais la société de gestion. De sorte que l’épargnant qui va investir son épargne va bénéficier d’un effet de levier. Car, généralement, les sociétés font appel au crédit pour 50% à 65% du projet. Or, en investissant 100, c’est finalement 160 que l’investisseur fait travailler.
Cette solution plus risquée est réservée aux investisseurs avertis (minimum 100 K€). Pour autant, elle propose des objectifs de rendements élevés souvent compris entre 7% et 10%.
Voici comment, en attendant le prochain calcul du taux d’usure, prévu au 1er octobre prochain, vous pouvez continuer à investir en immobilier tout en utilisant l’effet de levier du crédit.
