La hausse des taux d’usure est attendue au 1er octobre. De ce fait, le marché du crédit montre un certain attentisme. Peu d’établissements bancaires ont fait évoluer leurs barèmes pour le mois de septembre. Toutefois, une banque nationale a réduit de -0,20 % ses taux pendant que d’autres continuent d’appliquer des augmentations. Certains dossiers ont pu surpasser le blocage dû aux taux d’usure grâce au retour des taux variables ou mixtes. Dans ce contexte exceptionnel, Vousfinancer a mené son étude.
Avec les taux d’usure actuels, les taux de crédit ont presque figé
Comme au mois d’août, la plupart des établissements bancaires ont conservé leurs barèmes pour septembre. Cette situation peut s’expliquer de plusieurs manières. En effet, en raison des taux d’usure trop bas, il est impossible d’augmenter les taux d’intérêt des crédits. Cela incite certaines banques à suspendre leur production sur un certain délai. D’autres organismes prêteurs choisissent d’ajuster les taux selon les profils de leurs emprunteurs.
Les taux d’intérêt des prêts en hausse contrairement aux taux d’usure
Pour autant, quelques banques ont encore augmenté leurs taux d’intérêt de +0,10 à +0,20 %. Depuis janvier 2022, les hausses globales s’établissent à 1 point ou plus. En septembre, il y a un fait encore plus surprenant et inattendu. Une banque nationale a accordé une baisse de taux de -0,20 %. Notons que ce mois est habituellement marqué par le grand dynamisme du marché immobilier. À cette période, de nouveaux clients veulent sauter le pas et acheter grâce au crédit immobilier.
Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, se montre optimiste en constatant que certaines banques qualifient toujours le crédit immobilier tel un produit d’appel. Ces établissements ne reculent pas en dépit de la baisse de leurs marges. Or, ils continuent d’attirer des clients avec des taux compétitifs et de financer de nombreux projets immobiliers comme en 2021. Cependant, leurs conditions d’octroi de prêt se resserrent de plus en plus.
Les taux d’intérêt des prêts en hausse contrairement aux taux d’usure
Les taux moyens poursuivent leur augmentation. Ils atteignent 1,5 % sur 15 ans, 1,75 % sur 20 ans et 1,90 % sur 25 ans. D’ailleurs, le nombre de banques présentant des taux supérieurs à 2 % sur 20 et 25 ans a progressé. Ces taux élevés n’étaient plus vus sur le marché depuis 2017. Rappelons néanmoins que le taux d’usure se situait à 3,35 % à cette époque.
Auprès de certains organismes prêteurs, les hausses des taux ont dépassé 1 point depuis le début de l’année. Toutefois, celles des taux d’usure s’établissent à 0,16 point seulement. Cela explique l’apparition d’un blocage et la forte augmentation des dossiers refusés. En théorie, ces derniers sont finançables en tenant compte de l’apport et du taux d’endettement.
Selon Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, les banques espèrent aujourd’hui une remontée des taux d’usure au 1er octobre. Si cette hausse s’établit entre 0,20 et 0,30 point seulement, celle-ci restera insuffisante pour relancer réellement le marché du crédit.
Un retour hésitant des taux variables et mixtes
Pour résoudre le blocage des financements dû aux taux d’usure, certaines banques proposent des taux variables ou mixtes. En 2021, ces derniers concernaient uniquement 0,5 % des crédits. Cependant, d’ici décembre 2022, ils pourraient revenir sur le marché.
Les taux mixtes ou variables sont parfois inférieurs de 0,40 à 0,60 point par rapport aux taux fixes. Ainsi, ils offrent à certains établissements prêteurs la possibilité de financer quelques projets (refusés avec les taux fixes).
Les taux variables se déclinent en deux formules, notamment :
- Le taux capé à 1 ou 2 points : sa hausse est contenue à 1 ou 2 points, mais sa baisse est possible en cas de chute du taux de référence.
Voici un exemple de dossier accepté malgré des taux d’usure bas :
L’emprunteur est un célibataire primo-accédant résidant à Toulouse et gagnant 1 400 euros par mois. Il a présenté un apport personnel de 27 000 euros. Ainsi, il a pu emprunter 120 000 euros sur 25 ans. La banque a proposé un taux variable de 1,69 % capé à 2 points (au lieu d’un taux fixe de 2,25 %).
- Le taux mixte (fixe sur 5 à 10 ans, puis variable et capé sur le reste de la durée de remboursement) : celui-ci permet de profiter de taux avantageux en début de prêt, période pendant laquelle les intérêts sont les plus élevés.
Voici un exemple de dossier accepté grâce à ce type de taux :
L’emprunteur est un couple primo-accédant percevant 4 100 euros par mois. Avec un apport de 140 000 euros, il a obtenu 230 000 euros sur 20 ans. Le taux d’intérêt appliqué est de 1,43 %, fixe sur 6 ans et variable sur les années restantes (au lieu d’un taux fixe de 2 % sur 20 ans).
L’importance de se faire accompagner par un conseiller en crédits
D’après Sandrine Allonier, l’obtention des crédits à taux variables peut être avantageuse à court terme. C’est une solution raisonnable au lieu de voir son dossier refusé, voire d’annuler son projet immobilier.
Cependant, lorsque la politique de la Banque centrale évoluera, ces taux pourront progresser à nouveau. Néanmoins, les hausses seront limitées (1 ou 2 points). Par ailleurs, une baisse pourrait se présenter à moyen terme, en faveur des emprunteurs.
Avec la remontée des taux d’usure au mois d’octobre, les problèmes touchant les crédits à taux fixes pourraient disparaître. Quel que soit le choix d’un emprunteur (taux variable ou taux fixe), il est recommandé de recourir à un courtier en crédits.
Cet expert peut l’aider à dénicher les offres de prêt immobilier adaptées à son projet et à sa situation. Il maîtrise le marché du crédit et ses évolutions continuelles. D’ailleurs, il est en mesure de présenter à son client la meilleure solution de financement globale.
Une solution globale doit préciser les mensualités, le taux, l’assurance, les garanties financières, la durée, les frais de dossier. Elle informe même sur le coût total du prêt. De plus, certains sites de courtage en ligne permettent aux particuliers de discuter rapidement de leur projet avec un conseiller. C’est notamment le cas de Vousfinancer.
