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Crédit

Taux de crédits immobiliers : les hausses se poursuivent au 1er semestre

Arnaud Guilleux, Co-fondateur de Monemprunt.com

Depuis le début de l’année, on observe la hausse des taux de crédits immobiliers. Or, cette tendance devrait se poursuivre bien que de grandes disparités existent entre établissements bancaires. À l’heure actuelle, nous négocions auprès des banques des prêts compris entre 1,25 % à 1,60 % sur 25 ans. Analyse d’Arnaud Guilleux, Co-fondateur du courtier en ligne Monemprunt.com

La capacité de certains profils limitée par le taux d’usure actuel

Depuis plusieurs mois, la Banque Centrale Américaine à augmenter ses taux pour faire face à l’inflation. Une tendance qui n’est pas encore suivie par la Banque Centrale Européenne. Aussi, on en conclut que l’augmentation des taux de crédits immobiliers observés n’est pas directement induite par la hausse des taux directeurs.

Taux de crédits immobiliers

Arnaud Guilleux, fondateur du courtier en ligne monemprunt.com

En revanche, nos établissements bancaires se refinancent auprès des Obligations Assimilables au Trésor 10 ans (OAT) en concurrence avec les obligations du Trésor Américain. C’est pourquoi le refinancement des banques progresse de manière continue.

En effet, ces emprunts émis par l’État français ont connu une hausse significative en quelques mois. Ils sont passés de 0 % en décembre 2021 à 1,46 % en mai 2022. Pour autant, à ce jour, les banques n’ont répercuté que la moitié de cette hausse, soit 0,75 %. Rappelons, à cet effet, qu’à un niveau similaire, les taux atteignaient 3 % en 2014.

De fait, cette répercussion encore limitée s’explique en partie par l’application du taux d’usure. C’est-à-dire, le taux maximal auquel il est autorisé de prêter de l’argent en France. Il intègre le taux de prêt auquel s’ajoute le taux annuel effectif global (assurance, frais de dossier, frais de garantie, etc.). Celui-ci s’établit aujourd’hui à 2,40 % sur 20 ans.

Ainsi, le taux d’usure actuel limite déjà la capacité de certains profils. C’est le cas notamment des plus de 45 ans qui voient leur assurance augmenter. Cette tendance va s’accentuer puisqu’il faut s’attendre à une nouvelle hausse des taux de crédits immobiliers au 1er juillet prochain. Aussi, il faut s’attendre à des taux proches de 2 %.




Augmentation des taux de crédits immobiliers : les primo-accédants sont les plus touchés

Concrètement, 0,75 % d’augmentation sur 25 ans correspond à 75 euros supplémentaire de remboursement mensuel pour un emprunt moyen de 200 000 euros. Si l’on considère une augmentation des taux de crédits immobiliers à 1,50 %, la situation des plus fragiles va se révéler problématique. En effet, les dossiers de primo-accédants avec un niveau d’endettement déjà élevé vont être exclus du crédit. La raison principale est l’impossibilité de dépasser les 35 % d’endettement.

Chez monemprunt.com, nous observons 8 % de taux de refus de crédit ces derniers mois, contre 4 % un an auparavant. Un doublement similaire est observé chez nos confrères, certains communiquent même sur des taux de refus de 25 % !

Dans ces conditions, le métier de courtier immobilier consiste de plus en plus à faciliter l’accès à l’emprunt du client. En cela, nous analysons son enveloppe budgétaire et les leviers possibles pour faire accepter son dossier. De fait, la négociation sur les conditions de taux des crédits immobiliers et d’assurances arrivent dans un second temps. Cela implique plus de temps à travailler les dossiers, en amont avec le client comme en aval avec les banques.

Comment préserver l’accès au crédit ?

Nous vivons actuellement une période d’atterrissage logique des taux de crédits immobiliers. Ainsi, la priorité est d’éviter tout effet de seuil. En ce sens, il serait bénéfique d’adapter le taux d’usure tous les mois et non tous les trimestres.

De même, un autre levier serait de revoir la restriction globale du financement. Or les difficultés actuelles tiennent davantage aux refus de banque qu’à la hausse des taux. Or, le risque d’une bulle immobilière n’est plus de mise aujourd’hui. Pour autant, les règles HCSF ont pour conséquence d’exclure les ménages les plus modestes. Aussi, conserver cette règle des 35 % est dénué de sens. Il convient donc de faire évoluer le taux ou de garder un revenu résiduel. En effet, l’endettement doit pouvoir intégrer le fonctionnement de compte et ce qu’il reste pour vivre.

Dans ce contexte de hausse des taux de crédits immobiliers, est-ce le moment d’investir ?

À cette question fatidique, je fais toujours la même réponse. Parce qu’un investissement immobilier se place nécessairement dans le long terme. Même en cas de taux à la hausse, on a toujours plus intérêt à investir qu’à louer ou ne rien faire… Il serait déconseillé d’attendre une hypothétique baisse des prix.

Pour autant, il put s’avérer opportun de s’orienter vers un courtier immobilier pour se faire accompagner dans son projet d’acquisition. En effet, son expertise peut vous aider à valoriser le dossier auprès de la banque. D’autant qu’il se chargera de rechercher l’établissement bancaire le plus avantageux. Un choix qui se révèlera, plus que jamais, décisif.

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Arnaud GUILLEUX

Président de Monemprunt.com et cofondateur d'AGEF FINANCE COURTAGE.

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