Taux de crédit en baisse : des banques plus flexibles

Taux de crédit en baisse : des banques plus flexibles

En février, les taux de crédit immobilier sont revus à la baisse. Les banques font évoluer progressivement leurs conditions d’octroi de crédit. Elles font suite aux dernières recommandations de la HCSF tout en restant vigilantes. Le contexte économique reste trop incertain…

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Des taux de crédit en baisse, en février

Depuis le début de l’année 2021, le mouvement des baisses des taux se poursuit. Essentiellement pour les banques qui ne les avaient pas diminués en février. Ainsi, ils reculent de 0,05 % à 0,25 % selon les établissements et les profils d’emprunteurs. Toutefois, depuis le mois de décembre, on observe une accélération de cette baisse des taux de crédit. En même temps, la cible des emprunteurs qui peuvent en bénéficier s’élargit.

“ Les emprunteurs qui peuvent en bénéficier, ne sont pas forcément ceux qui ont les salaires les plus élevés. En février, ce mouvement se poursuit, ce qui booste la demande de crédit qui est soutenue en ce début d’année.” – Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les taux sont en moyenne à 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans. Au mieux, on obtient 0,55 % sur 15 ans, 0,78 % sur 20 ans et 1 % sur 25 ans. Des taux de crédit dont la baisse approche des records historiques.

Taux de crédit en baisse

Est-il plus facile d’emprunter en 2021 ?

En janvier, peu de nouvelles banques acceptaient de dépasser 35 % d’endettement, ou des durées de 25 ans. Pour autant, depuis la recommandation du HCSF du 27 janvier, la plupart des banques semblent vouloir aller jusqu’à 35 % d’endettement.

“ Les taux de crédit en baisse sont actuellement inférieurs à leur niveau d’il y a un an. D’autant qu’ils sont combinés à l’assouplissement des recommandations du HCSF qui permet désormais d’emprunter avec un taux d’endettement à 35 %. Ces taux en baisse resolvabilisent les emprunteurs qui peuvent ainsi emprunter près de 10 % de plus qu’il y a un an ! ” – Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole.

Ainsi, grâce à la hausse du taux d’endettement, un couple avec 5000 € de revenus peut rembourser chaque mois 100 € de plus (1 750 € de mensualité, contre 1650 € à 33 % d’endettement). Avec des taux passés de 1,70 % sur 25 ans en février 2020 à 1,40 %, il peut ainsi emprunter 417 000 € assurance incluse. Alors qu’il y a un an, l’emprunt se montait à 380 000 € soit 37 000 € de plus !

Taux de crédit en baisse : des banques plus flexibles mais encore vigilantes

Notons que certaines banques restent encore réticentes à dépasser 33 %. Par ailleurs peu de banques, à ce jour, acceptent de financer à nouveau sur plus de 25 ans. Dans le contexte actuel, certaines se limitent encore à 20 ans pour les investissements locatifs.

Par ailleurs, quelques établissements bancaires prennent en compte, le DTI (Debt to Income). C’est un indicateur qui précise le reste-à-vivre au même titre que le taux d’endettement. Pourtant, le HCSF ne le mentionne plus dans sa nouvelle recommandation. Le DTI représente le rapport entre la dette et les revenus nets de l’emprunteur. Ainsi, il permet de déterminer s’il est en mesure de faire face dans la durée à la nouvelle charge mensuelle du nouveau crédit immobilier.

Le DTI se calcule à partir de la totalité des capitaux restants dûs des crédits en cours des emprunteurs. Auquel on ajoute le montant de l’emprunt en cours d’instruction.
La somme obtenue doit être inférieure à 7 ans de revenus. Si c’est le cas alors la banque acceptera d’aller au-delà des 33 % voire 35 % d’endettement. Sous conditions de reste-à-vivre.

Pour certaines banques il reste un garde-fou. Il permet de raisonner un terme d’encours et ainsi déterminer si le montant total des emprunts contractés n’est pas trop important. Toujours en rapport aux revenus de l’emprunteur et à la capacité de remboursement de celui-ci dans le temps.

“ Depuis le début de l’année, on note une détente dans les conditions d’octroi dont le degré varie toutefois d’une banque à l’autre. Ainsi, certaines banques acceptent de prêter à nouveau plus de 100 % de la valeur du bien sans apport personnel. En outre, le passage de la marge de flexibilité de 15 à 20 % de la production des banques est une bonne nouvelle. ” – Sandrine Allonier.

Conseils pour les futurs emprunteurs

Le marché en ce début d’année, reste dynamique. En effet, la demande est soutenue et encouragée par les taux de crédit en baisse. Pourtant le contexte sanitaire et économique incite les banques à étudier d’autres indicateurs.

Les banques restent particulièrement attentives :

  • Au reste à vivre. Part des revenus à la disposition d’un emprunteur une fois soustrait les charges de remboursement des emprunts. Cette somme doit être suffisante afin de payer chaque mois les charges courantes du ménage.
  • Aux découverts bancaires. Ils sont rédhibitoires, notamment s’il y a un saut-de-charge. C’est-à-dire si une mensualité de crédit est supérieure au loyer actuel.
  • Enfin elles sont attentives à l’épargne résiduelle après projet. Aussi, la banque évitera à l’emprunteur de devoir souscrire un crédit conso. Aussi, en cas de dépenses imprévues, elle lui permettra de faire face au remboursement de quelques mensualités.

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