L’INSEE propose deux nouveaux indicateurs pour calculer l’effort des ménages propriétaires dans le logement. Cela, afin de faciliter la comparaison des dépenses entre propriétaires et locataires. Mais aussi pour comparer entre les pays européens. Ainsi, mesuré dans sa version « marché locatif », le taux d’effort en logement passe de 19% à 24%.
Taux d’effort en logement : un indicateur d’accessibilité
Pour rappel, le taux d’effort est actuellement mesuré via le rapport entre les dépenses effectives des ménages pour leur logement et leurs revenus. Selon l’Insee, ce calcul est bien « le reflet de la trésorerie des ménages ». Cependant, il est loin du ressenti des ménages sur l’effort financier instantané auquel ils consentent pour se loger. Par ailleurs, il ne tient pas compte de la nature des dépenses différentes pour les locataires et propriétaires.
Selon l’Insee, il existe une démarche plus rigoureuse économiquement. Elle nécessite d’évaluer le coût du service du logement consommé par les propriétaires. Calcul à l’instar de celui fait pour les locataires. En effet, pour les propriétaires, la somme versée en contrepartie de la jouissance du logement n’est pas observable directement.
« Pourtant être propriétaire suppose de renoncer aux revenus que pourrait procurer le placement de l’équivalent monétaire du prix du logement. Et en contrepartie, permet de ne pas avoir à payer le loyer de son logement », explique Pascal Godefroy, division Logement, Insee.
Evaluer le coût du service de logement des propriétaires occupants à l’aide des loyers « fictifs » pour compléter le taux d’effort en logement
Il s’agit d’imputer à un logement détenu en propriété le loyer constaté pour un logement locatif possédant des caractéristiques voisines. La méthode utilisée est celle des prix hédoniques (Rosen, 1974). On va prendre en compte un premier indicateur alternatif de taux d’effort pour les propriétaires : le taux d’effort « marché locatif ».
« Au numérateur, le taux d’effort « marché locatif » (TE_ML) intègre donc, pour les propriétaires occupants, en plus des dépenses d’occupation et d’éventuels remboursements d’intérêts, la consommation de service de logement sous forme de loyers fictifs. C’est-à-dire les loyers que les propriétaires verseraient s’ils étaient locataires de logements équivalents. Au dénominateur, en plus du revenu courant, figure le revenu supplémentaire qu’apporterait la résidence principale placée sur le marché locatif. C’est-à-dire les loyers que les propriétaires percevraient s’ils passaient d’occupants à bailleurs, estimés par les loyers fictifs. », précise Pascal Godefroy.
En 2015, le taux d’effort de l’ensemble des ménages français passe de 19% dans sa version usuelle fondée sur les dépenses effectives (TE_DE). Et il passe à 24% dans sa version « marché locatif ».
Le taux d’effort moyen des propriétaires non accédants est sensiblement plus élevé, passant de 10% à 21 %. Tandis que celui des propriétaires accédants diminue légèrement, passant de 26% à 25 %. Selon Pascal Godefroy : « Ce paradoxe apparent s’explique par le fait que dans les dépenses des accédants, le loyer fictif se substitue au remboursement de capital. En effet, celui-ci n’est pas une dépense courante en comptabilité nationale, alors que le loyer fictif constitue une consommation supplémentaire nette chez les non-accédants. »
Une combinaison du coût du logement des propriétaires entre loyer fictif et coût d’usage
Une seconde approche reprend cette logique. Elle partage cette renonciation à percevoir un loyer entre placement financier et investissement locatif. Cette approche introduit les gains ou pertes de revenu du ménage. Cela est exprimé sous forme de plus-value et de rendement s’il plaçait le capital correspondant au prix de son logement sur les marchés monétaires et immobiliers. Le raisonnement est ainsi complété par les évolutions de prix et les rendements des placements.
Le taux d’effort en logement de l’ensemble des ménages passe aussi en 2015 de 19% à 24% dans cette version « 2 marchés ». Par rapport à la version « marché locatif », la prise en compte simultanée des marchés locatif et financier ne modifie pas de façon significative le taux d’effort de l’ensemble des ménages. Le taux d’effort des propriétaires accédants baisse de deux points. Il se rapproche davantage encore de celui des propriétaires non accédants.
Le taux d’effort des locataires du secteur libre reste supérieur à celui des propriétaires. Cependant les écarts se resserrent sensiblement. Ils se rapprochent de 4 points entre locataires du secteur social et propriétaires non accédants, contre 16 points dans la version par les dépenses effectives.
Quels impacts auront ces nouveaux indicateurs ?
Selon Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta : « Il faut rester attentif à la volonté de remettre la notion de loyers fictifs sur le tapis par l’intermédiaire des calculs INSEE. Cela est assimilable à une tentative rampante d’immiscer cette idée dans les futures décisions politiques et l’esprit des Français. Le but étant de taxer les propriétaires non-accédants, d’un loyer dont ils se sont émancipés. »
Il faut noter que la rationalisation de l’investissement immobilier facilite les comparaisons internationales. Celles-ci restent complexes du fait de l’hétérogénéité entre statuts d’occupation. « Cependant, il ne faudrait pas réduire le logement à une simple idée d’investissement locatif. Cela nous conduirait à moyen terme à intégrer ce gain fictif à l’impôt sur le revenu », indique Norbert Fanchon.
« Finalement, on assisterait à un trouble sans précédent de l’accession à la propriété. De plus, le patrimoine collectif s’effondrerait sous l’effet mécanique d’un déséquilibre. Car d’une part il existerait une offre pléthorique de logements remis sur le marché par des propriétaires écœurés d’être retournés à la case départ. Et d’autre part, une demande qui de ce fait, serait en voie d’extinction », conclut-il.
