Syndicat de copropriétaires : intérêt à agir contre un permis de construire

Syndicat de copropriétaires : intérêt à agir contre un permis de construire

Un syndicat de copropriétaires peut avoir un intérêt à demander l’annulation d’un permis de construire sur une parcelle voisine. Toutefois, il devra justifier cette demande en se référant à la nature, l’importance ou à la localisation du projet. Le syndicat de copropriétaires en tant que « voisin immédiat », peut faire valoir ses intérêts devant le juge administratif.

Un syndicat de copropriétaires est assimilé à un voisin immédiat

Par un arrêt en date du 24 février 2021 (CE, 24 févr. 2021, n° 432096), le Conseil d’état confirme la qualité d’un syndicat de copropriétaires pour agir contre un permis de construire. Celle-ci s’apprécie comme pour les voisins immédiats. Comme tout voisin immédiat, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un intérêt à agir dès lors qu’il se réfère à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet.

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Un syndicat de copropriétaires peut avoir un intérêt à demander l’annulation d’un permis de construire sur une parcelle voisine.

Le Code de l’Urbanisme précise les conditions requises pour qu’un tiers puisse attaquer un permis de construire. En effet, il faut que le projet affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » du bien possédé ou occupé par le requérant. Ce dernier doit préciser par ailleurs l’atteinte potentielle qu’il invoque et produire tous les éléments permettant de l’apprécier.

Toutefois, c’est un peu différent pour le voisin immédiat directement intéressé par le projet de construction. Afin de prouver le potentiel trouble, il doit plus simplement se référer à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet.

Quels recours pour le syndicat de copropriétaires ?

Dans cette affaire, le syndicat de copropriétaires lance un recours à l’encontre d’un projet qui vise la construction de plus de 70 logements situés en vis-à-vis de la copropriété. La surface bâtie existante était multipliée par trois. Sans compter la création de plus de 120 places de stationnement.

Dans un premier temps, le syndicat forme un recours gracieux contre ce permis. Cette demande est implicitement rejetée. Aussi, le syndicat et plusieurs copropriétaires décident alors d’introduire une requête devant le tribunal administratif. Le tribunal rejette toutes les demandes et évoque différentes raisons.

D’une part, celle de la tardiveté de la demande des copropriétaires qui ne s’étaient pas associés au recours gracieux. De plus, ils n’avaient pas expressément mandaté le syndicat pour représenter leurs intérêts individuels. D’autre part, celle de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires. Ici ils agissent en tant que représentant de la collectivité et non d’intérêts individuels. C’est alors qu’intervient le Conseil d’État saisi d’un pourvoi en cassation par les parties perdantes. Celui-ci annule le jugement.

Réponses du Conseil d’État après l’examen des deux questions de recevabilité

Le Conseil relève que le syndicat de copropriétaires représente « la collectivité des copropriétaires » et non pas « des copropriétaires pris individuellement ». Par conséquent, en l’absence de mandats individuels, le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de qualification des faits.

De sorte que le tribunal avait jugé que le recours gracieux formé par le syndicat des copropriétaires n’avait prorogé le délai de recours contentieux qu’au bénéfice de ce dernier.

En cassation, le Conseil d’État s’interroge à son tour sur l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires. Aussi, pour apprécier l’intérêt donnant qualité pour agir, le Conseil d’État rappelle la grille du juge administratif en matière de contestation de permis de construire. De plus, le syndicat de copropriétaires comme « voisin immédiat », peut faire valoir ses intérêts devant le juge administratif. S’il est donc possible que le syndicat puisse avoir intérêt à agir, charge à ce dernier de le démontrer. Ainsi, au regard de l’importance du projet, le Conseil d’État considère que cela est suffisant pour justifier d’un intérêt donnant qualité pour agir.


Conseil d’État, 1ère – 4ème chambres réunies

  • N° 432096
  • ECLI:FR:CECHR:2021:432096.20210224
  • Lecture du mercredi 24 février 2021

Rapporteur : Mme Bénédicte Fauvarque-Cosson
Rapporteur public : Mme Marie Sirinelli
Avocat(s) : SCP BUK LAMENT – ROBILLOT ; LE PRADO ; CABINET BRIARD


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