Règlement de copropriété : définition des parties communes et privatives

Règlement de copropriété : définition des parties communes et privatives

Le classement par un règlement de copropriété des parties privatives ou communes d’un immeuble est exclusif. Il n’est donc pas nécessaire de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont que supplétifs.

Distinction entre parties communes et privatives dans le règlement de copropriété

Le pourvoi se situe dans une copropriété, classé monument historique au titre de sa couverture et de ses façades. Le quatrième étage est construit en retrait par rapport au troisième. Aussi, la différence de surface entre les appartements du troisième étage et ceux du quatrième s’appelle « terrasson ». Ce terrasson est par ailleurs bordé par une balustrade de pierre ornementée de vases Médicis dit pots-à-feu.

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L’assemblée générale des copropriétaires décide la réalisation de travaux d’étanchéité des terrassons, de la réfection des balustres et des pots-à-feu du 4ème étage. La charge de la dépense se porte exclusivement sur les copropriétaires des appartements concernés.

Règlement de copropriété - balcon partie privative

Toutefois, ces derniers assignent le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions. Ils soutiennent que les terrassons, balustres et vases Médicis constituent des parties communes de l’immeuble.

En effet, ces travaux concernent la réfection de l’étanchéité des tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées. Également, du tout-à-l’égout et des colonnes montantes et descendantes d’eau afférentes à ces « terrassons ». Ces charges devraient donc être relatives au service collectif de l’évacuation des eaux pluviales par les terrassons. Par ailleurs, le règlement de copropriété ne mentionne pas les terrassons.

Interprétation du règlement de copropriété

La cour d’appel rejette la demande. Elle justifie sa motivation que le règlement de copropriété stipule que ces « terrassons » sont les balcons. Ils n’existent qu’au 4e étage, mais sont bien des parties privatives.

De fait, il résulte des stipulations de ce règlement que ces balcons et leurs ornements sont des parties privatives. Dès lors, il n’est pas nécessaire de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 posent des critères de distinction des parties privatives et des parties communes. Il est constant que ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer que dans « le silence ou la contradiction des titres ». C’est le cas lorsque le règlement de copropriété ne prévoit rien.

En l’absence de référence aux « terrassons » dans le règlement de copropriété, il devait être considéré que ceux-ci étaient les « balcons particuliers » prévus à l’article 3 du règlement de copropriété. À ce titre, le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade formaient un tout à l’usage exclusif des propriétaires des lots visés. De sorte qu’ils constituaient des parties privatives et que seuls les copropriétaires des lots concernés étaient tenus de contribuer au financement des travaux de leur restauration.

Aussi, le règlement de copropriété demeure souverain. Il n’y a donc pas lieu de se référer aux dispositions légales. C’est donc vainement que les copropriétaires des lots concernés invoquaient les fonctions de couverture et d’évacuation des eaux pluviales de ces terrassons. Dès lors que le règlement de copropriété, tel qu’interprété par la cour d’appel, prévoyait qu’il s’agissait de parties privatives.


Référence Légifrance

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 janvier 2021, 19-19.459, Publié au bulletin

Cour de cassation – Chambre civile 3

  • N° de pourvoi : 19-19.459
  • ECLI:FR:CCASS:2021:C300001
  • Publié au bulletin, Rejet

Audience publique du jeudi 07 janvier 2021
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris, du 10 avril 2019
Président : M. Chauvin
Avocat(s) : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Foussard et Froger


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