Le 11 juin 2025 marque une avancée majeure pour le secteur de la copropriété française avec la publication des textes officialisant la création du syndic d’intérêt collectif. Cette innovation juridique répond à une urgence croissante : celle des copropriétés fragilisées par les impayés, la dégradation du bâti et des gestions défaillantes. Soutenue par le Ministère de l’Aménagement du territoire, l’ANIL et l’association QualiSR, cette nouvelle forme de syndic propose un accompagnement renforcé, une expertise spécialisée et un meilleur accès aux aides publiques. Comment cette réforme peut-elle changer la donne pour les copropriétés en crise ?
Sommaire :
- Qu’est-ce que le syndic d’intérêt collectif ?
- Comment obtenir l’agrément de syndic d’intérêt collectif ?
- Quelles sont les obligations du syndic d’intérêt collectif ?
- Quels avantages pour les copropriétés en difficulté ?
- Quelle mise en œuvre concrète du syndic d’intérêt collectif ?
- Comment identifier les situations nécessitant un syndic d’intérêt collectif ?
- Conclusion
À retenir
- Nouveau statut créé par la loi du 9 avril 2024 pour accompagner les copropriétés en difficulté et les ensembles immobiliers dégradés
- Agrément préfectoral obligatoire valable 5 ans pour les syndics professionnels avec procédure d’instruction
- Reconnaissance automatique pour les organismes HLM et SEM sans procédure administrative
- Formation continue de 7 heures/an minimum spécialisée dans le redressement et la prévention
- Accès facilité aux financements publics via l’aide à la gestion Anah et dispositifs contractualisés
- Intervention dans les copropriétés sous administration provisoire et dispositifs OPAH, ORCOD, plans de sauvegarde
- Contrôle préfectoral renforcé avec bilan triennal obligatoire et suivi des engagements
- Expertise reconnue par les administrateurs judiciaires, magistrats et pouvoirs publics
Qu’est-ce que le syndic d’intérêt collectif ?
Une nouvelle qualification professionnelle
Le syndic d’intérêt collectif représente une évolution majeure dans l’écosystème de la copropriété. Créé par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé (JO du 10 avril 2024), ce statut identifie des professionnels spécialement formés pour gérer les copropriétés en difficulté. Cette législation fait notamment suite au rapport de Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis, et Michèle Lutz, maire de Mulhouse. Contrairement aux syndics traditionnels, ces experts disposent d’un agrément préfectoral attestant de leurs compétences spécifiques selon l’article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965.
Des missions ciblées pour les copropriétés fragilisées
Le syndic d’intérêt collectif intervient en priorité dans les copropriétés en difficulté, placées sous administration provisoire judiciaire (articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965). Il agit aussi dans les résidences accompagnées par des dispositifs publics : OPAH (article L.303-1 du CCH), plans de sauvegarde (article L.615-1) ou ORCOD (articles L.741-1 et L.741-2).
Ses missions sont variées :
- recouvrer les impayés,
- mettre en sécurité les bâtiments,
- piloter les travaux de réhabilitation,
- engager la rénovation énergétique des parties communes,
- assainir la comptabilité,
- et accompagner les assemblées générales.
Comment obtenir l’agrément de syndic d’intérêt collectif ?
La procédure d’agrément préfectoral
Les syndics de copropriété professionnels doivent désormais obtenir un agrément préfectoral pour exercer dans les copropriétés dégradées. La demande s’effectue par lettre recommandée ou voie électronique (décret n°2025-508 du 10 mai 2025, article 1er).
Le dossier comprend deux volets :
- un volet technique démontrant leurs compétences,
- un acte d’engagement précisant leurs méthodes d’accompagnement.
L’agrément est valable cinq ans. Il est délivré dans un délai de deux mois après réception d’un dossier complet. Il n’est valable que dans le département où il a été accordé. Le préfet peut consulter le Conseil national des administrateurs judiciaires, les collectivités locales et l’Anah avant de statuer sur le dossier.
Les compétences requises pour le syndic d’intérêt collectif
Le syndic candidat à l’agrément doit démontrer sa capacité à gérer des copropriétés en grande difficulté. Il doit savoir :
- résorber des impayés complexes,
- remettre à niveau une gestion défaillante,
- reconstituer une comptabilité absente dans des ensembles. Pour ceux qui n’ont pas approuvé leurs comptes depuis plusieurs années (arrêté du 10 mai 2025, annexe I).
Il doit aussi maîtriser la conduite de chantiers d’habitabilité et animer les instances de gestion dans un climat souvent tendu.
Le dossier technique doit contenir tous les documents attestant des qualifications spécialisées. Une certification concernant le redressement des copropriétés en difficulté, comme la certification QualiSR®, constitue un atout reconnu pour l’obtention de l’agrément.
Un régime particulier pour les organismes HLM
Les organismes HLM (articles L.411-2, al. 2 à 4 du CCH) et les sociétés d’économie mixte (article L.481-1 du CCH) sont automatiquement reconnus comme syndics d’intérêt collectif (décret du 10 mai 2025, article 4). À cet effet, ils sont dispensés de la procédure d’agrément. Ainsi, il leur suffit de transmettre au préfet un acte d’engagement détaillant leurs méthodes d’accompagnement.
Cette simplification administrative valorise leur savoir-faire public en matière de gestion immobilière. Elle souligne aussi leur mission d’intérêt général. Aujourd’hui, plus d’une centaine de membres de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) exercent déjà cette fonction de syndic.
Quelles sont les obligations du syndic d’intérêt collectif ?
Formation continue spécialisée
Chaque syndic d’intérêt collectif s’engage à suivre au minimum sept heures de formation annuelle spécifique à l’accompagnement des copropriétés en difficulté (arrêté du 10 mai 2025, annexe II). Cette obligation s’ajoute aux formations de droit commun et garantit une expertise actualisée sur toute la durée de l’agrément.
L’association QualiSR propose un parcours complet de formation et d’accompagnement destiné aux syndics candidats à l’agrément. Ce dispositif sécurise l’obtention et le maintien de la certification. La formation continue est obligatoire. Elle fait partie intégrante de l’engagement contractuel. En cas de non-respect, l’agrément peut être retiré par les autorités compétentes.
Adaptation de l’assurance professionnelle
Par ailleurs, l’agrément exige un ajustement de l’assurance responsabilité civile professionnelle. Cette couverture renforcée protège les interventions spécifiques du syndic d’intérêt collectif et sécurise les copropriétaires.
Contrôle et évaluation continues
Conformément à l’article 5 du décret du 10 mai 2025, le préfet peut exercer un contrôle de l’activité du syndic d’intérêt collectif à tout moment, aussi bien sur pièces que sur place.
En cas de dysfonctionnement constaté, plusieurs acteurs sont en mesure de signaler des difficultés. Il peut s’agir de l’administrateur provisoire, du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires (CNAJMJ), ou encore du conseil syndical de la copropriété.
Ainsi, le dispositif de surveillance repose à la fois sur une vigilance administrative directe et sur une remontée d’alerte par les parties prenantes.
Un bilan détaillé doit être transmis à l’issue de la troisième année d’exercice, conditionnant le renouvellement de l’agrément. En cas de non-respect, le préfet peut adresser une mise en demeure suivie, le cas échéant, d’un retrait d’agrément après invitation à faire valoir ses observations.
Quels avantages pour les copropriétés en difficulté ?
Accès facilité aux financements publics
Le syndic d’intérêt collectif peut également bénéficier de l’aide à la gestion versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Cette subvention publique constitue un appui essentiel, dans la mesure où elle facilite le paiement des honoraires du syndic et prend en charge les frais exceptionnels engagés pour assurer le redressement de la copropriété.
En outre, cette mesure traduit une volonté politique affirmée. Comme l’a souligné Valérie Létard, ministre chargée du Logement : « L’expertise particulière de ces syndics, publics ou privés, sera reconnue et leur permettra d’accéder plus facilement à des financements publics pour accompagner le redressement des copropriétés. »
Ainsi, cette aide publique s’impose comme un levier financier décisif, notamment pour les copropriétés fragiles aux ressources limitées. Elle leur permet d’engager une gestion efficace et durable.
Expertise reconnue par les administrateurs judiciaires
Désormais, les administrateurs provisoires peuvent s’appuyer sur une liste préfectorale des syndics d’intérêt collectif, transmise par le préfet au Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires (CNAJMJ). Grâce à cet outil de référence, le choix d’un professionnel compétent pour accompagner le redressement des copropriétés s’en trouve grandement facilité. Par ailleurs, les administrateurs judiciaires conservent toute latitude pour recourir, s’ils le jugent utile, à un syndic d’intérêt collectif afin d’assurer la remise en état d’une copropriété en difficulté.
Intervention coordonnée avec les pouvoirs publics
Le syndic d’intérêt collectif travaille en étroite collaboration avec l’Anah, les collectivités territoriales et les services de l’État. Cette coordination optimise les dispositifs d’accompagnement et maximise les chances de redressement. Pour l’examen des bilans, le préfet associe les maîtres d’ouvrage des dispositifs contractualisés de l’Anah, les administrateurs provisoires concernés et les établissements publics du ministère en charge de l’urbanisme comme l’ANRU (Agence nationale de renouvellement urbain).
Quelle mise en œuvre concrète du syndic d’intérêt collectif ?
Plusieurs candidatures de syndics sont d’ores et déjà en cours d’instruction, notamment dans des territoires particulièrement concernés comme l’Île-de-France et le Rhône. En effet, ces départements concentrent un nombre important de copropriétés en difficulté nécessitant une intervention spécialisée, un accompagnement personnalisé et une expertise technique approfondie dans le domaine du redressement immobilier.
L’association QualiSR se félicite de cette création qui valide sa démarche initiée dès sa création. Comme l’indique Alain Papadopoulos, Délégué Général : “Les syndics certifiés QualiSR seront les premiers à inaugurer ce nouveau statut.” L’association rassemble l’essentiel des acteurs intervenant dans la prévention et le traitement des difficultés : syndics spécialisés, opérateurs de l’habitat, associations de copropriétaires, services de l’État, collectivités territoriales, ainsi que les fédérations professionnelles FNAIM et UNIS.
Valérie Létard, ministre chargée du Logement, souligne l’enjeu : “La lutte contre l’habitat dégradé est une priorité. Face à la complexité de nombreuses situations, en particulier dans les copropriétés, les pouvoirs publics, notamment les élus locaux, doivent pouvoir s’appuyer sur des professionnels spécialisés et engagés. C’est le sens des syndics d’intérêt collectif, dont j’espère qu’ils seront nombreux dans toutes les zones de besoins forts, pour que nous puissions ensemble éradiquer le fléau de l’habitat indigne.”
Comment identifier les situations nécessitant un syndic d’intérêt collectif ?
Les signaux d’alerte dans une copropriété
En effet, plusieurs signaux caractéristiques doivent alerter les autorités ou les administrateurs provisoires. Tout d’abord, l’absence persistante d’approbation des comptes en assemblée générale constitue un premier indicateur critique. Lorsque aucune validation n’a été effectuée depuis au moins deux exercices consécutifs, la transparence financière est compromise.
De plus, un second seuil d’alerte est franchi lorsque la copropriété affiche un niveau d’impayés particulièrement élevé à la clôture des comptes. Ce déséquilibre financier, encadré par l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, compromet le fonctionnement courant de la copropriété et justifie l’intervention d’un syndic spécialisé. Ainsi, la désignation d’un syndic d’intérêt collectif dans ces situations vise à restaurer une gestion saine, à sécuriser les finances du syndicat des copropriétaires et à engager les premières actions de redressement.
Désignation judiciaire et recours au syndic d’intérêt collectif : une collaboration stratégique
Lorsqu’une copropriété atteint un point de rupture, le recours à une solution judiciaire devient inévitable. Dans ce cadre, un administrateur provisoire peut être désigné par le juge pour reprendre la gestion. Dès sa nomination, cet administrateur bénéficie de l’ensemble des pouvoirs normalement dévolus au syndic, conformément aux dispositions légales en vigueur.
Afin d’assurer un redressement efficace, il a également la possibilité — et parfois même l’intérêt — de s’appuyer sur un syndic d’intérêt collectif. Ce partenariat, prévu par les textes, lui permet de bénéficier de compétences spécialisées. En particulier dans les situations complexes qui impliquent une remise en ordre des finances, des travaux urgents ou une mobilisation des dispositifs publics. Ainsi, la désignation judiciaire ne constitue pas seulement une mesure corrective. Puisqu’elle ouvre également la voie à une collaboration renforcée entre acteurs qualifiés, au service de la pérennité de la copropriété.
L’accompagnement dans les dispositifs publics
Le syndic d’intérêt collectif intervient également dans le cadre des dispositifs opérationnels contractualisés avec l’Anah. Ces programmes visent à redresser les comptes de copropriété et réaliser les travaux d’urgence nécessaires à la sécurité et à l’habitabilité des logements.
Conclusion
La création du syndic d’intérêt collectif marque un tournant décisif dans la lutte contre l’habitat dégradé en France. Cette nouvelle qualification professionnelle répond enfin aux besoins spécifiques des copropriétés en détresse en leur offrant un accompagnement expert et des financements dédiés.
Avec l’entrée en vigueur des textes d’application le 11 juin 2025, les premiers agréments préfectoraux s’annoncent prometteurs, particulièrement en Île-de-France et dans le Rhône. Pour les millions de copropriétaires confrontés aux difficultés de gestion, aux impayés chroniques et aux travaux d’urgence, le syndic d’intérêt collectif représente désormais une solution concrète et pérenne.
Cette nouvelle réglementation marque un tournant dans la gestion immobilière en France. Soutenue par les pouvoirs publics et des experts comme l’association QualiSR, elle allie expertise technique et mission d’intérêt général. Objectif : redonner vie aux copropriétés en difficulté.
