Sanction du syndic qui avance des fonds au syndicat des copropriétaires

avance de fonds par le syndic
Une faute sanctionnée par la non-restitution du solde.

Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 35 du décret du 17 mars 1967, il résulte que le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde.

La loi Alur du 24 mars 2014 a expressément prévu l’interdiction pour le syndic, à l’exception du syndic provisoire, d’avancer des fonds au syndicat de copropriétaires. Il est ainsi précisé dans le dernier paragraphe de l’article 18 de la loi de 1965 :

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de cette loi, le flou régnait car dans l’article 1999 du Code civil sur le contrat de mandat, il est précisé que le mandant doit rembourser au mandataire les avances que celui ci a faites pour l’exécution du mandat.

A présent, il n’est plus possible accueillir la demande de remboursement du syndic ayant avancé des fonds, fût-ce pour financer des travaux urgents.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nancy, 12 septembre 2017), que, se plaignant de désordres affectant tant les parties communes que privatives, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] (le syndicat) a assigné en responsabilité le constructeur, ainsi que plusieurs intervenants et garants ; qu’un jugement les condamnant au paiement d’une certaine somme a été infirmé par un arrêt déclarant partiellement irrecevable l’action du syndicat en raison de l’irrégularité du pouvoir donné à la société de gestion immobilière de Lorraine (Sogilor), son ancien syndic ; que le syndicat a alors agi en responsabilité contre celle-ci pour avoir dépassé le budget des travaux de reprise voté en assemblée générale et avoir rédigé de manière défectueuse la résolution l’autorisant à agir en justice ; que, reconventionnellement, Sogilor a sollicité la condamnation du syndicat à lui rembourser une avance faite à son profit ;

Sur le second moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Attendu que, pour rejeter la demande en condamnation de Sogilor pour avoir rédigé de manière défectueuse la résolution l’autorisant à agir en justice, l’arrêt retient qu’il était toujours possible pour le nouveau syndic de prendre acte de l’irrégularité et de faire adopter une nouvelle décision en vue de la régulariser, ce dont il s’était abstenu ;

Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que Sogilor avait commis une faute engageant sa responsabilité, en application de l’article 1992 du code civil, pour avoir rédigé de manière défectueuse le procès-verbal d’assemblée générale, que cette faute avait fait perdre au syndicat une chance d’obtenir l’indemnisation intégrale des désordres par les constructeurs et l’assureur dommages-ouvrage et que cette perte de chance, qui ne pouvait être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée, devait être déterminée en fonction des chances de succès de l’action engagée par le syndicat si elle n’avait pas été déclarée irrecevable, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, et 35 du décret du 17 mars 1967, ensemble l’article 1999 du code civil ;

Attendu qu’il résulte de ces textes que le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde ;

Attendu que, pour accueillir la demande en remboursement des fonds avancés par Sogilor, l’arrêt retient qu’il n’est pas légalement interdit à un syndic d’avancer des fonds pour le compte de la copropriété et d’en demander ensuite le remboursement sur le fondement de l’article 1999 du code civil, notamment en cas d’urgence pour éviter un retard de chantier ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

[…]

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 4 juillet 2019
N° de pourvoi: 17-27743
Non publié au bulletin
Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Balat, SCP Ortscheidt, avocat(s)

Solucop 2019 – 728×150

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 juillet 2019, 17-27.743, Inédit

ECLI:FR:CCASS:2019:C300641

Décision attaquée : Cour d’appel de Nancy , du 12 septembre 2017