Un programme de travail conjoint entre l’Agence Parisienne du Climat et l’institut de recherche Efficacity débouche sur des mesures concrètes pour stimuler la rénovation énergétique des copropriétés et faciliter le passage à l’acte.
Echelonner les travaux dans le temps ?
Dans la majorité des cas, la rénovation par étape apparait comme une voie plus aisée pour faciliter la prise de décision. Les copropriétés vont privilégier dans un premier temps des investissements plus limités (équilibrage des réseaux, capteurs, optimisation de l’installation, isolation des conduits, etc.) qui peuvent être amortis très rapidement (en moins de 2 ou 3 ans). La réussite de ces premières actions et le retour sur la baisse des consommations et sur le confort des habitants peuvent constituer un levier pour se lancer dans une deuxième tranche de travaux. La copropriété cherche à acquérir progressivement la confiance dans les acteurs de la rénovation énergétique, maitrise d’œuvre et entreprises.
Embarquer les travaux au bon moment de la vie de l’immeuble peut représenter un optimum économique. Par exemple, le coût marginal de l’isolation par l’extérieur est nettement plus faible s’il est réalisé à l’occasion du ravalement de la façade que s’il est mis en œuvre sur une façade en bon état. La préconisation de travaux pourrait suivre un planning étalé dans le temps et cohérent avec les cycles de maintenance lourde du bâtiment. On parle de programme pluriannuel de travaux : ravalement de façade, changement des équipements en fin de vie, etc. Dans ce cas, l’amélioration de l’efficacité énergétique est réalisée aux moments d’autres travaux et à coût « marginal ».
Valoriser une vision en « coût global » du bâtiment
Les propriétaires et les occupants n’ont pas de vision « long terme » du bâtiment. L’approche en coût global doit permettre de mettre en perspective un plan pluriannuel de travaux avec les éléments directement monétarisables : les économies de charge, les autres dépenses prévues sur la durée de vie du bâtiment, l’évolution des coûts de l’énergie et l’évolution de la valeur du bien. Cela permet de faire apparaître le « surinvestissement énergie » sur le long terme.
Dans les projets de rénovation en copropriété, c’est « l’ingénieur financier » qui porte cette responsabilité. Il réalise les plans de financement par ménage-type et négocie les éventuels prêts associés. Ce travail est souvent d’une importance capitale en assemblée générale pour voter un projet, car il donne à voir cette projection dans le temps.
Accompagner les copropriétés par un « tiers de confiance »
Les retours d’expérience de l’Agence Parisienne du Climat soulignent l’importance de la présence dans les projets de rénovation énergétique de deux rôles clés pour faciliter le passage à l’acte : un accompagnateur de copropriété et un tiers de confiance.
L’accompagnateur de copropriété remplit la fonction d’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO), et son rôle est valorisé économiquement : il peut être directement rémunéré par la copropriété (au moyen d’un contrat), ou indirectement lorsque son coût est pris en charge par la collectivité, par exemple dans le cadre d’Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat – OPAH). Sa mission est d’accompagner la copropriété dans ses choix techniques et financiers, également de l’aider dans le choix des prestataires, la communication au sein de la copropriété.
Le tiers de confiance intervient en amont, il joue un rôle clé entre l’offre et la demande. Cet acteur neutre doit permettre à chaque partie prenante (maîtrise d’ouvrage et prestataires) d’avancer dans le projet. L’Agence Parisienne du Climat est reconnue dans ce rôle qui n’est pas valorisé économiquement, mais permet la transformation des métiers et facilite l’émergence d’un marché.
Garantir la performance énergétique
La garantie de résultat énergétique (GRE) vise à lever l’incertitude sur la baisse des charges induit par un projet de rénovation thermique. La GRE peut être introduite dans un « contrat de performance énergétique » (CPE) passé entre la copropriété et l’acteur qui apporte la garantie. Ce contrat peut être « clef en main » en incluant le financement des travaux initiaux ; dans ce cas, le garant cherchera à les rembourser par les économies générées dans un délai fixé.
En copropriété, on dénombre très peu de projets ayant eu recours à ce type de montage qui se heurte aujourd’hui à plusieurs obstacles. Elle demande un travail préliminaire que la copropriété n’est pas toujours encline à financer. En effet, ces contrats s’appuient sur un audit très approfondi qui doit permettre de bien évaluer la situation initiale et les gains d’énergie escomptés. Il en va de l’équilibre économique du contrat.
Raisonner sur la rénovation à l’échelle de l’îlot urbain
Il faudrait pouvoir raisonner à l’échelle d’une « Zone de Rénovation Concertée » qui intégrerait des réflexions sur les mutualisations (économique, énergétique, de gestion et d’aménagement, etc.) à l’échelle de l’îlot. Un raisonnement sur la rénovation d’un ensemble d’immeubles contigus permettrait vraisemblablement de mutualiser certaines actions et de réduire les coûts : audit, MOE, échafaudage, fourniture de matériel, gestion (syndic), mutualisation de raccordement aux autorisation d’urbanisme, nuisances de chantiers…
Des expérimentations de ce type de mutualisation à l’échelle d’un « îlot » pourraient être envisagées pour faire la démonstration de cette approche. En cas de succès, cela pourrait donner lieu à des réflexions sur un outil juridique adapté à ce type de planification.
> Publication économique APC/Efficacity sur la rénovation énergétique en copropriété
