Après une année 2023 difficile, le rebond de l’immobilier en France semble se profiler à l’horizon. En effet, les conditions de financement se sont nettement améliorées ces derniers mois. D’une part, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont entamé une baisse notable. D’autre part, l’offre de prêts s’est étoffée avec le retour en force des banques. Qui plus est, la concurrence accrue entre les établissements bancaires redonne du pouvoir de négociation aux emprunteurs. Par conséquent, ce contexte plus favorable laisse entrevoir des jours meilleurs pour les porteurs de projets immobiliers. Ainsi, les professionnels du secteur espèrent un véritable rebond du marché dès ce printemps 2024.
Sommaire :
- Facteurs favorables au rebond de l’immobilier
- Premiers frémissements d’un rebond de l’immobilier à venir
- Agir ou attendre ? Un choix délicat pour les acquéreurs
- Portrait des nouveaux acquéreurs en 2024
Facteurs favorables au rebond de l’immobilier
Assouplissement des conditions de crédit
En 2023, une grave pénurie de l’offre de prêts immobiliers a durement frappé le marché. Heureusement, décembre 2023 a marqué un tournant décisif. Les banques proposent à nouveau des crédits en quantité suffisante. De plus, les taux sur 20 ans ont atteint un plafond de 4,35%, un niveau inédit depuis 2011-2012. Malgré l’impact négatif sur le pouvoir d’achat, cette barre devrait constituer un premier palier.
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Baisse récente des taux de crédit
Dès septembre 2023, la donne a commencé à changer. En effet, le retour des marges bancaires a permis la réouverture progressive du robinet du crédit. Avec l’OAT 10 ans en dessous des 3%, la décrue des taux s’est amorcée fin décembre.
“ Après 2 mois de mouvement baissier, nous sommes aujourd’hui à un taux moyen de 4%, avec probablement un premier pallier. En effet en ce début de mois, plus de la moitié des banques stabilisent leurs taux.”- Cécile Roquelaure, Directrice des études et de la communication d’Empruntis.
Un marché immobilier qui demeure tendu
Certes, les récentes améliorations des conditions de financement sont une excellente nouvelle. Cependant, des défis importants persistent. Les prix de l’immobilier restent très élevés au regard des revenus. De même, les recommandations du HCSF continuent de freiner l’accès au crédit. Un véritable rebond de l’immobilier prendra donc encore du temps à se concrétiser.
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Premiers frémissements d’un rebond de l’immobilier à venir
Par rapport à début 2023, le volume de nouveaux porteurs de projets immobiliers accuse encore un net retard en ce début 2024. En janvier, leur nombre est inférieur de 33%, et de 26% en février par rapport aux mêmes mois de 2023. Néanmoins, plusieurs facteurs expliquent en partie ces chiffres. D’abord, en 2024, les ménages restent marqués par 18 mois de conditions de crédit très tendues. Ensuite, en 2023, malgré des taux déjà élevés à 2,65%, les acquéreurs espéraient encore pouvoir emprunter.
Toutefois, quelques signes positifs laissent entrevoir un rebond de l’immobilier dans les prochains mois :
- La baisse ralentit, avec 7 points d’écart entre janvier et février
- Si février avait compté autant de jours que janvier, une hausse de 1% aurait même été enregistrée
- En janvier et février, 20% de porteurs de projets supplémentaires se sont manifestés par rapport à la fin 2023
“ Il aura fallu 12 mois pour que le marché réagisse à la hausse des taux. Mais, il en faudra probablement moins pour que les bonnes nouvelles aient un impact. Toutefois, il est tout de même raisonnable d’imaginer qu’il nous faille au moins un semestre. ” – Cécile Roquelaure.
Parce que de nombreuses inconnues persistent, comme l’évolution future précise des taux ou des prix immobiliers. L’attentisme reste donc de mise pour l’heure parmi les acquéreurs potentiels.
Agir ou attendre ? Un choix délicat pour les acquéreurs
Pour les porteurs de projet ne remplissant pas tous les critères exigés par les banques et le HCSF, il faudra malheureusement encore prendre son mal en patience. Une amélioration de leur situation sera indispensable avant d’envisager un achat immobilier. En revanche, pour les acquéreurs éligibles à un financement suffisant, 3 bonnes raisons peuvent les pousser à franchir le pas dès maintenant :
Un contexte favorable aux emprunteurs
En ce début d’année, les établissements bancaires sont en quête de nouveaux clients après une année 2023 décevante. Pour atteindre leurs objectifs 2024, ils n’ont que quelques mois. Les emprunteurs sont donc en position de force pour négocier les taux au plus bas.
Un rapport de force avantageux pour les acheteurs
Si les taux et les prix poursuivent leur baisse, davantage d’acheteurs reviendront, exerçant des tensions sur l’offre limitée. Nombreux sont aussi les vendeurs contraints par des raisons familiales ou professionnelles, acculés à la négociation faute d’acheteurs.
Une fenêtre pour renégocier les taux
S’ils contractent un prêt immobilier maintenant, les emprunteurs auront toujours la possibilité de renégocier à la baisse leurs conditions en cas de nouvelle décrue des taux. Trois critères principaux permettent d’estimer les chances de renégociation :
- Un écart d’au moins 70 points de base entre le taux actuel et les nouvelles offres bancaires
- Un crédit encore récent, avec idéalement plus des deux tiers de la durée résiduelle à couvrir
- Un capital restant dû important, de 70 000 € à 80 000€ minimum, suscitant l’intérêt des banques.
Bien que la renégociation engendre des frais supplémentaires (garantie, pénalités de remboursement anticipé, frais bancaires), avec les taux actuellement proposés, cette option restera avantageuse sur le long terme. Ainsi, les emprunteurs peuvent concrétiser leur projet immobilier dès à présent, tout en gardant l’opportunité d’améliorer encore leurs conditions de crédit.
Portrait des nouveaux acquéreurs en 2024
La résidence principale, toujours prioritaire
En ce début d’année, 86% des porteurs de projet recherchent un bien pour leur résidence principale, un chiffre quasi stable par rapport à 2022. On note cependant un léger tassement dû à l’empressement de 2023, quand de nombreux acquéreurs craignaient une fermeture des conditions d’accès au crédit.
Parmi eux, la part des primo-accédants est repartie à la hausse, à 81% contre 80% un an plus tôt. Malgré une baisse générale du nombre d’acquéreurs potentiels, le volume de primo-accédants s’est d’ailleurs moins contracté (-34%) que celui des secundo-accédants (-35%).
Face au rebond de l’immobilier, des aspirations sous contraintes
Pour leur résidence principale, l’acquisition d’un bien ancien reste la norme, aussi bien chez les primo-accédants (79%) que les secundo (89%) et investisseurs (87%). L’accession à la propriété d’une maison neuve pâtit en revanche des conditions tendues. Puisque les taux avoisinent les 7% chez les primo-accédants et 5% chez les secundo. Néanmoins, l’appétence pour la maison individuelle demeure, transitant en partie vers l’acquisition de maisons anciennes. 42% des primo-accédants et 24% des secundo envisagent ainsi ce type de bien.
Le neuf retrouve également un début d’intérêt auprès des primo-accédants (14%), sans doute attirés par les offres promotionnelles et les enjeux de rénovation énergétique. Mais, c’est le seul segment concerné.
Des acquéreurs plus aisés et disposant d’un apport renforcé
Pour accéder au crédit immobilier, les porteurs de projet disposent désormais de revenus plus élevés que les années précédentes :
- jusqu’à +6% pour les primo-accédants,
- et +15% pour les investisseurs par rapport à 2022.
Des apports personnels conséquents
Pour limiter leurs besoins d’emprunt face au rebond du marché immobilier, les acquéreurs peuvent compter sur des apports personnels conséquents. En cela, les primo-accédants disposent en moyenne de 50 289€, un niveau équivalent à 2023, mais en hausse de 14% sur 2022. Cet apport représenterait 17% de leur budget total, soit 4 points de plus qu’un an auparavant.
Chez les secundo-accédants, l’apport global atteint 104 328€ en comptant la revente éventuelle de leur précédent bien. Cela correspondrait à 24% de l’enveloppe totale. Cependant, leur confiance dans le marché s’est érodée, avec seulement 28% envisageant un prêt-relais contre 35% en 2023.
Seuls les investisseurs sont prêts à mobiliser davantage d’apport qu’en 2023, soit 37 705€ en moyenne. Mais, cette part de 17% de leur budget renoue simplement avec les niveaux de 2022. Malgré le rebond de l’immobilier amorcé, tous les profils ne font donc pas encore pleinement confiance au marché.
“ 2023 aura été une année singulière à de nombreux égards. Mais elle aura surtout engagé des candidats à l’achat quand ils espéraient profiter de ce qu’ils estimaient être la dernière fenêtre de tir pour acheter. Force est de constater qu’en ce début d’année 2024, les aspirants acquéreurs sont mieux informés et probablement plus lucides sur les conditions de marché. D’ailleurs, leur profil, plus robuste en matière de revenus et de quote-part d’apport, est un atout pour la reprise du marché dans les semaines à venir. Car ils constituent notre vivier du printemps de l’immobilier : 9 sur 10 sont encore à l’étape de la recherche ! Un rebond de l’immobilier porté par des conditions de crédit bien plus favorables.” – Cécile Roquelaure.
