En mars 2024, le secteur du crédit immobilier vit des changements significatifs. Les taux continuent de baisser, bien que plus doucement, et les banques montrent une plus grande ouverture au prêt. Cette évolution réduit le nombre de refus de crédits, offrant de nouvelles perspectives aux emprunteurs. Par ailleurs, le gouvernement étudie des mesures pour améliorer l’accès au crédit. Une période charnière se dessine pour les acteurs du marché immobilier.
Taux de crédit immobilier : légères baisses, mais prudence de mise
En mars, le monde du crédit immobilier évolue subtilement. Certaines banques réduisent à nouveau leurs taux, bien que de manière légère, avec une moyenne de 0,10 point. Cette baisse cible principalement les profils à hauts revenus ou les emprunts de courte durée. De fait, les institutions financières, animées par un désir de prêter à nouveau, ajustent leurs offres. Elles visent à rester compétitives tout en préservant leurs bénéfices.
Actuellement, les conditions de prêt varient. Elles sont de 3,8 % pour 15 ans, 4 % pour 20 ans et 4,2 % pour 25 ans. Néanmoins, les taux les plus attractifs plongent jusqu’à 3,5 %, 3,6 % et 3,9 % pour les mêmes durées, respectivement.
Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, souligne la modération des baisses. En effet, elles interviennent dans un contexte de hausse des taux d’emprunt d’État. Et, dans une volonté bancaire de concilier prêts et marges. En cela, Julie Bachet anticipe une stabilité des taux entre 3,7 % et 4,2 % sur 20 ans selon les profils et les banques. De plus, elle conseille aux porteurs de projets immobiliers d’agir rapidement, avant d’éventuelles hausses estivales.
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Dynamique positive sur le marché du crédit immobilier en 2024
Forte diminution des refus de prêt
En 2024, le secteur du crédit immobilier affiche des signes encourageants. La reprise de l’activité bancaire et les taux d’usure élevés sont désormais moins restrictifs. Mais, ils ont entraîné une chute considérable du nombre de refus de crédit. Comparé aux premiers mois de 2023, le réseau Vousfinancer a observé une réduction de 60 % des dossiers rejetés. De fait, le taux de refus a, lui aussi, diminué. Ainsi, il passe de 34 % à 18 % depuis le début de l’année. Julie Bachet se réjouit de cette tendance, qui reflète une volonté accrue des banques à financer de nouveaux projets, aidée par des conditions plus avantageuses.
Nouvelle chance pour les dossiers refusés
Depuis le 26 février, un nouveau dispositif offre une seconde opportunité aux demandes de crédit immobilier initialement rejetées. Sous certaines conditions, comme l’appartenance à la banque ou la conformité aux critères du HCSF, les emprunteurs peuvent demander une réévaluation de leur dossier. En effet, plusieurs banques ont mis en place un dispositif de revue des crédits immobiliers non accordés, jusqu’à la fin de l’année. Notons que le projet doit toujours en cours, c’est-à-dire dans le délai indiqué dans les conditions suspensives, soit de 45 à 60 jours.
Ce changement, bien que tardif selon Julie Bachet, représente une lueur d’espoir pour les futurs propriétaires. Elle souligne également l’importance du rôle des courtiers dans la réduction des refus, en offrant des conseils stratégiques tels que l’augmentation de l’apport personnel ou l’ajustement de la durée du crédit. Cette période marque ainsi un tournant pour les aspirants acquéreurs. Avec des taux d’usure moins contraignants et une attitude plus ouverte des banques, le chemin vers l’accès au crédit immobilier semble s’éclaircir.
Les prêts in fine: une stratégie adaptée pour améliorer la solvabilité des acheteurs ?
Cette semaine, une réunion importante est programmée par Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, visant à discuter de l’avenir financier des Français. Dans un environnement où les taux de crédit immobilier demeurent élevés et les prix de l’immobilier qui tardent à baisser, l’objectif est clair. Il faut augmenter le pouvoir d’achat ! Parmi les propositions, le prêt in fine et le prêt hypothécaire se détachent, offrant des approches innovantes pour l’accès à la propriété.
- L’introduction d’un prêt in fine. Il autorise l’emprunteur à rembourser un segment du prêt (20 à 30 %) lors de la revente du bien immobilier. Le reste, soit 70 à 80 %, serait remboursé via un prêt amortissable traditionnel. Cette structure a un effet bénéfique sur la capacité d’emprunt et, par conséquent, sur le niveau d’endettement.
- La proposition d’un prêt hypothécaire se profile également. Ce prêt utiliserait un bien immobilier existant comme garantie, facilitant ainsi souvent l’accord du crédit immobilier.
Le prêt in fine sous la loupe
Le prêt in fine soulève des interrogations. Julie Bachet, experte du secteur, pointe du doigt les limites de cette méthode, traditionnellement réservée aux clients avec un important patrimoine financier. Elle met en avant le risque lié aux intérêts constants et un capital diminué à la revente.
“ En effet, ce type de crédit s’adresse habituellement à des clients fortunés possédant une épargne suffisante pour couvrir le montant emprunté. Or, cette épargne placée dans des placements financiers vient compenser le coût élevé des intérêts. Les intérêts d’un prêt in fine s’appliquent sur une somme constante jusqu’au remboursement final. A l’inverse des prêts amortissables, il en résulte un capital moins important lors de la revente du bien. ” – Julie Bachet.
Crédit immobilier : quelles sont les alternatives et perspectives ?
La flexibilisation du seuil d’endettement à 35% et une évaluation plus personnalisée des risques par les banques seraient alors des mesures plus judicieuses. Parallèlement, la proposition de prêts à taux bonifiés, soutenue par Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, représente une autre voie pour renforcer la capacité d’emprunt. Puisqu’elle promet une augmentation significative du pouvoir d’achat immobilier.
“En effet, pour un couple avec 4200 € de revenus, 1 point de moins sur le taux de leur crédit c’est 20 0000 € de capacité d’emprunt en plus (10 % de plus). Soit l’équivalent d’une baisse des prix de 10 % !” – Julie Bachet.
