L’étude réalisée par Meilleurtaux avec le cabinet d’analyse économique et de conseil Astérès confirme la performance de l’immobilier face aux 6 autres placements auquel il est comparé : livret A, actions, obligations d’Etat, Sicav monétaires, or.
L’étude réalisée par Meilleurtaux.com et Asterès a consisté à simuler, pour chaque placement analysé (immobilier, livret A, actions, obligations d’Etat, Sicav monétaires, or), des opérations d’investissement sur 10 ans initiées chaque année entre 1980 et 2005, en prenant comme point de départ un particulier, locataire de sa résidence principale, qui dispose d’une somme fixe à investir avec cet horizon de placement de 10 ans.
Malgré la baisse des prix de ces 3 dernières années, l’immobilier reste un placement rentable et régulier. Depuis la seconde moitié des années 1990, l’investissement immobilier est le plus rentable des sept investissements étudiés, suivi par les actions, les obligations, les fonds euros des contrats d’assurance vie, le livret A et l’or.
« Les performances de l’immobilier s’expliquent de 2 manières : d’une part, par l’effet de levier du crédit qui permet de démultiplier à coût réduit l’apport personnel, et d’autre part, par la très forte valorisation de l’immobilier depuis les années 2000 durant lesquelles les prix ont plus que doublé », explique Hervé Hatt, président de meilleurtaux.com.
En effet, il s’avère que le rendement annuel moyen (ou Taux de Rendement Interne = TRI) de 50.000 € d’apport dans un investissement immobilier, réalisé début 2005 pour une durée de 10 ans – et dont 75% du coût de l’opération a été financé à crédit – a été de 14%. Le TRI de 50.000 € investis dans un portefeuille d’actions reproduisant la structure du CAC40, constitué début 2005 et liquidé fin 2014, a été de 6% en supposant un taux de rendement (dividendes/valeur du portefeuille) constant de 4%, et de 1% en supposant un taux de rendement de 0%.
La volatilité des placements doit également être observée. « Un risque important ou une forte volatilité sont généralement associés à une rentabilité élevée. Or, parmi les placements sur 10 ans réalisés entre 1980 et 2005, l’immobilier s’est clairement démarqué en proposant, en moyenne, les rendements les plus élevés pour une volatilité qui est restée significativement inférieure à celle des actions ou de l’or. C’est en cela un placement qui reste exceptionnel, même s’il est peu liquide », constate Nicolas Bouzou, économiste et directeur du cabinet d’étude Asterès.
Trois enseignements se dessinent en ce qui concerne la définition d’une allocation optimale de son épargne. Tout d’abord, cette étude démontre la nécessité de diversifier ses placements car même sur des périodes longues la plupart des investissements subissent une volatilité significative, avec des performances parfois opposées.
Par ailleurs, en anticipant un marché futur où la croissance des prix serait moins forte ces dix prochaines années, le rendement d’un investissement immobilier devrait mécaniquement être plus faible et donc plus en ligne avec sa volatilité modérée. Les placements en actions pourraient alors retrouver le haut du podium de ceux à privilégier pour obtenir un rendement élevé, tout en étant conscient de leur volatilité également plus élevée.
Dans ce contexte, « l’achat immobilier devrait retrouver ses finalités premières. On achète pour deux raisons : besoin de sécurité en devenant propriétaire de son logement, ou besoin de stabilité en bénéficiant de revenus réguliers via un investissement locatif… Ces besoins primaires resteront sans doute stimulés par une fiscalité et des dispositifs attractifs », conclut Hervé Hatt.
Sources : www.meilleurtaux.com et www.asteres.fr
