Le marché immobilier enregistre son premier semestre dans le rouge depuis 2015. Ainsi, on observe une baisse des prix de l’immobilier de -0,4% au niveau national au cours du 1er semestre 2023. Les communes du Top 10 ont également connu une diminution de -0,4%. Tandis qu’à Paris, la baisse atteint -1,9%. Seule la zone rurale enregistre une hausse des prix de +1,8% depuis janvier. Ce phénomène baissier est d’autant plus notable que la période de janvier à juin est habituellement dynamique.
Recul des prix de l’immobilier au niveau national et dans les grandes métropoles
Selon le Baromètre national des prix de l’immobilier de Meilleursagents, le marché immobilier français enregistre son premier semestre dans le rouge depuis 2015. En effet, au cours des six premiers mois de 2023, les prix ont diminué de 0,4% au niveau national. Les communes du Top 10 ont également connu une baisse de 0,4%, tandis que celles du Top 50 ont enregistré une légère progression de 0,2%.
À Paris, la situation est plus préoccupante, avec une chute de 1,9% des prix. Néanmoins, le secteur rural continue de se démarquer en enregistrant une progression de 1,8% depuis janvier.
Un printemps en demi-teinte pour le marché immobilier
Contrairement aux années précédentes, le second trimestre de 2023 n’a pas répondu aux attentes. En effet, il n’est pas parvenu à compenser les baisses observées après l’hiver. Bien que les prix de l’immobilier aient connu une légère augmentation entre avril et juin (+0,6% pour le Top 10, +0,8% pour le Top 50 et +1,9% pour les zones rurales.
Pour autant, cette hausse est nettement inférieure à celle enregistrée lors mêmes mois en 2022 et 2021. À cette période, les dix plus grandes métropoles françaises (à l’exception de Paris) avaient enregistré une augmentation respective de 2,8% et 2%. Alors que les villes du Top 50 avaient progressé de 2,7% et 2,6%. Tandis que les secteurs ruraux avaient enregistré des augmentations respectives de 1,8% et 4%.
> Consultez notre article sur : “Prix de l’immobilier en France : valeur fondamentale et valeur de marché”
Paris résiste à la baisse des prix de l’immobilier, mais sans rebond significatif
La situation est encore plus préoccupante à Paris, où les prix n’ont pas connu de redressement durant les trois derniers mois, mais ont plutôt ralenti leur baisse. Cela a permis tout juste à la capitale de maintenir ses prix au-dessus de la barre des 10 000 € le m². Contrairement aux printemps de 2022 (+0,4%) et 2021 (+0,4%) qui avaient offert un léger répit à Paris, cette année enregistre une baisse de 0,5%.
Baisse générale du premier semestre tirée par les maisons
Les prix de l’immobilier ont connu une baisse générale lors du premier semestre dans tout le pays. Et, cela, principalement dans le secteur des maisons qui a enregistré une diminution de 0,7% depuis janvier.
En revanche, les prix des appartements sont restés stables (+0%). Cette tendance peut s’expliquer en partie par le fait que les acquéreurs empruntent des montants plus importants pour l’achat de maisons. Ce qui les expose davantage aux refus de financement de la part des banques. Ces observations mettent en évidence le fait que les tendances post-COVID, qui ont entraîné une hausse des prix des maisons ces dernières années, ne suffisent plus. Désormais, ce sont les contraintes liées aux crédits qui prévalent.
Des hausses de prix de l’immobilier dans le Top 10 des métropoles, mais Bordeaux et Lyon en difficulté
Le mois de juin a été encourageant pour le marché immobilier des communes du Top 10 des métropoles françaises. Puisque six d’entre elles enregistrent des hausses significatives des prix de l’immobilier.
En effet, Strasbourg se démarque avec la plus forte augmentation de 0,8% depuis le dernier baromètre, suivie de près par Marseille (+0,7%) et Montpellier (+0,6%). Nice et Rennes ont également connu une progression de +0,5%. Dans ce contexte, la hausse de 0,3% observée à Toulouse semble presque anecdotique.
Lyon, Lille et Nantes en baisse, Bordeaux en difficulté persistante
En revanche, le mois de juin n’a pas été favorable à Lyon, où les prix de l’immobilier sont restés stables (+0%). Lille et Nantes ont enregistré des baisses respectives de -0,4% et -0,6%. Pour Bordeaux, c’est la seconde baisse consécutive, avec une diminution de -1%. La capitale girondine continue ainsi sa tendance à la baisse entamée depuis plusieurs mois.
La plupart des métropoles du Top 10 connaissent une croissance ou une stabilité des prix depuis le début de l’année. Toutefois, Bordeaux a perdu -5,7% sur la même période et Lyon -4,6%.
Cette situation s’explique en partie par le niveau élevé des prix dans ces deux villes, parmi les plus élevés du pays. Respectivement 4 694 € et 5 065 € le m² à la fin mai, contre une moyenne de 3 861 € dans les huit autres grandes villes de l’Hexagone, Paris et Nice exclus. Cette situation a un impact sur le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs. En effet, la hausse actuelle des taux de crédit conduit de nombreux candidats à la propriété à reporter leur projet d’achat ou à revoir leurs prétentions à la baisse.
Perspectives sombres pour le marché immobilier : qu’attendre de la période estivale ?
Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleurs Agents, offre un aperçu des perspectives du marché immobilier pour le second semestre 2023. Après un départ difficile en 2023, il y a peu d’indices suggérant un renversement de tendance d’ici la rentrée.
Traditionnellement, le troisième trimestre, correspondant aux mois d’été, est le moins dynamique de l’année, contrairement au deuxième trimestre qui est le plus actif. Cependant, en 2023, le printemps n’a pas apporté de rebondissement significatif. Par conséquent, le troisième trimestre devrait refléter les premiers mois de l’année. C’est-à dire des baisses de prix dans les communes où l’équilibre était fragile et un faible volume de transactions. On prévoit donc peu de ventes jusqu’au 15 septembre.
Un second semestre encore plus difficile à prévoir
Face à l’absence de perspectives positives pour le marché immobilier, les espoirs pour la fin de l’année sont minces. Ce qui laisse présager un second semestre encore plus difficile que le premier.
Il est même préoccupant de voir que les derniers facteurs de soutien du marché, notamment les prix de l’immobilier, risquent de céder. La production de crédit en est un exemple frappant. Puisque l’on observe une baisse de 40% des prêts en 2023 par rapport à l’année précédente, sans signe de reprise.
D’ailleurs, les déclarations récentes du HCSF sur l’investissement locatif ne sont pas susceptibles de stimuler l’octroi de crédits. Ce qui pourrait également affecter les prix de l’immobilier. De plus, les taux d’intérêt continueront d’augmenter et pourraient atteindre 4,5% sur vingt ans d’ici janvier prochain. Enfin, notons que la BCE prévoit de maintenir la hausse des taux en juillet, au même rythme qu’en juin. Ces éléments combinés font craindre une détérioration supplémentaire du marché immobilier.
Les conditions nécessaires pour un changement de tendance
Tant que les taux d’intérêt et l’environnement de crédit ne se stabilisent pas, le marché immobilier poursuivra sa descente, ce qui pèse sur les prix de l’immobilier. Cela limite les perspectives des acheteurs, d’autant plus que les baisses de prix actuelles ne compensent pas l’augmentation des taux.
Si les taux atteignent 4,5% sur vingt ans d’ici la fin de l’année, il faudrait une baisse de prix de 35% en un an pour compenser, ce qui est peu probable. En résumé, le marché immobilier devrait rester atone dans les mois à venir.
