Une étude menée par Wüest Partner France se concentre sur l’évolution des prix de l’immobilier en France. En s’appuyant sur des données couvrant près de 30 années d’évolution, la société de conseil a élaboré un nouveau modèle d’analyse. En effet, elle compare pour la première fois la valeur fondamentale des logements à leur valeur de marché. Ainsi, les résultats pour l’année 2023 prévoient des prix stables en dépit de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt.
Qu’est-ce que la valeur fondamentale d’un bien immobilier ?
Wüest Partner éclaire l’évolution des prix de l’immobilier en France avec un nouveau modèle d’analyse. Ce modèle permet de distinguer la valeur fondamentale du bien immobilier de sa valeur de marché. En effet, la valeur fondamentale se détermine à partir de critères économiques. Alors que la valeur de marché dépend plutôt des effets spéculatifs transitoires.
Pour déterminer la valeur fondamentale des biens immobiliers, 5 variables économiques sont prises en compte :
- la population,
- le revenu des ménages,
- le taux des crédits immobiliers,
- l’inflation,
- les logements vacants.
En effet, la croissance démographique influence la demande de biens immobiliers et les prix. Et, cela, comme l’inflation qui fait grimper les loyers et les prix de l’immobilier en France. Par ailleurs, le niveau de revenu des ménages influence en partie le niveau de la demande. De même, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont un effet direct sur le coût d’un achat immobilier, et donc sur la demande. Enfin, la disponibilité des logements vacants a aussi des conséquences sur les prix.
Valeur de marché ou prix d’acquisition
Le prix de marché d’un bien immobilier est le prix d’acquisition obtenu lors d’un échange entre un acheteur et un vendeur potentiel. Ce prix dépend à la fois de facteurs économiques, mais aussi d’autres critères plus spéculatifs comme les conditions locales ou les crises. Notons que le modèle de Wüest Partner utilise l’indice Notaires-Insee pour mesurer l’évolution des prix nets vendeur, différenciés pour les maisons et les appartements.
Retour sur 26 ans d’évolution des prix de l’immobilier en France
Comparaison valeur de marché et valeur fondamentale
L’étude de Wüest Partner démontre comment la valeur fondamentale peut être utilisée pour estimer si les prix sont sous-évalués ou surévalués. De plus, cette valeur permet d’analyser l’impact des facteurs économiques sur l’évolution des prix immobiliers.
Pour ce faire, l’étude s’appuie sur des données trimestrielles s’étalant sur une période de 26 ans, de 1996 à 2022. Elles incluent des fluctuations importantes des prix telles que les hausses des années 2000, la crise financière de 2008-2010 et la crise sanitaire de 2020-2021.
Lorsque ces deux valeurs sont proches (fondamentale et de marché), cela signifie que les prix sont rationnels et ancrés dans l’économie du pays. En revanche, des différences importantes peuvent refléter une spéculation ou des attentes irrationnelles des acteurs du marché.
En effet, la valeur fondamentale explique environ 75% des variations des valeurs du marché. Cependant, une surévaluation des prix de l’immobilier en France a été observée entre 2005 et 2007 ainsi qu’entre 2010 et 2012, suivie de corrections de valeurs.
Notons qu’en 2022, la différence entre la valeur de marché et la valeur fondamentale était inférieure à 1%. Or, cela est perçu comme un signal positif pour les marchés immobiliers français. De fait, ils restent fortement ancrés dans l’économie du pays malgré le changement de contexte des taux d’intérêt en 2022.
“ Alors que les taux connaissent une forte remontée, il est important d’avoir un regard « objectif » sur l’évolution potentielle des prix de l’immobilier grâce à un modèle basé sur des fondamentaux économiques.” – Bérengère Oster, directrice générale de Wüest Partner France.
Vers une stabilisation des prix de l’immobilier en France en 2023 ?
Vers une stabilisation des prix de l’immobilier en France en 2023 ?
En analysant les données présentées précédemment, il est possible de prévoir l’évolution des prix de l’immobilier dans différents scénarios. Mais, aussi, d’analyser l’impact du contexte de taux d’intérêt bas des dernières années sur la croissance future des prix.
Analyse de 5 scénarios
Ainsi, selon Wüest Partner, la valeur fondamentale devrait diminuer de 0,5% pour les appartements tandis qu’elle augmenterait de 1,9% pour les maisons. Ces conditions économiques actuelles ne devraient pas entraîner de fortes perturbations sur les marchés immobiliers, et les prix pourraient donc rester stables. Cependant, une baisse de prix plus importante pour les appartements est prévue à Paris, avec une diminution de 2,1%.
En effet, ce modèle permet de projeter l’évolution des prix de l’immobilier en France sur cinq ans, à partir de 5 scénarios différents :
- Récession : une récession économique, avec chaque année une baisse de 1 % du revenu disponible.
- Stagflation : une inflation élevée sans croissance économique, avec une augmentation des taux d’intérêt pour limiter l’inflation.
- Prix stables : les prix des maisons et des appartements restent stables avec une faible variation.
- Prévisions : les prévisions quant au développement économique en France de 2023 à 2027.
- Croissance : une croissance économique soutenue, une inflation et des taux de crédit immobilier à des niveaux inférieurs à ceux de 2022.
Ainsi, il peut être étendu pour considérer les disparités entre les zones rurales et les grandes villes. Pour l’instant, il ne couvre que le niveau national. En revanche, il est novateur et la notion de valeur fondamentale qu’il utilise est éclairante pour les professionnels de l’immobilier.
