Louer un logement ne s’improvise pas. Le guide publié par Monsieur Hugo, plateforme d’accompagnement des bailleurs, dévoile tout ce que doit savoir un propriétaire avant, pendant et après la signature d’un bail. Du choix du locataire à l’entretien du bien, en passant par la rédaction du contrat ou la conformité énergétique, chaque étape est encadrée par la loi. Ce guide aborde de manière concrète les obligations du propriétaire bailleur, souvent méconnues, mais essentielles pour éviter litiges et sanctions. Il répond ainsi à une problématique fondamentale : comment louer un logement en toute légalité et sérénité ?
Sommaire :
- Obligations légales du propriétaire bailleur avant la signature du bail
- Exigences liées à la conclusion du contrat de location
- Obligations du propriétaire bailleur pendant la durée du bail
- Ce qui change en 2025 pour les propriétaires bailleurs
Obligations légales du propriétaire bailleur avant la signature du bail
Respect des règles de non-discrimination
Les obligations du propriétaire bailleur ne débutent pas au moment de la signature du bail de location. Elles commencent bien avant, dès la phase de sélection du futur locataire. À cette étape cruciale, la loi impose des règles strictes. En effet, l’article 225-1 du Code pénal interdit formellement toute forme de discrimination. Cela concerne notamment l’origine ethnique ou nationale, le sexe, la situation familiale, la grossesse, le handicap, ou encore l’orientation sexuelle et l’identité de genre.
Autrement dit, un propriétaire ne peut pas écarter un candidat simplement parce qu’il est célibataire avec enfants, issu de l’immigration ou en situation de handicap.
Le non-respect de cette obligation constitue un délit pénal, passible de lourdes sanctions : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
En revanche, la loi laisse au bailleur une certaine marge de manœuvre pour évaluer la solvabilité du locataire. Il est donc parfaitement légal de refuser un dossier si le candidat ne dispose pas de revenus suffisants, est en contrat précaire, ou n’a pas de garant fiable.
Cette vérification financière, à condition qu’elle soit fondée sur des critères objectifs, est même recommandée pour sécuriser la location.
Mentions obligatoires dans le contrat de bail
Un bail non conforme peut être source de litiges. L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre le contenu minimum obligatoire du bail. En voici un aperçu :
Certaines plateformes comme Monsieur Hugo proposent des contrats enrichis avec des clauses juridiques sur les visites, l’entretien ou encore les dégradations.
Exigences liées à la conclusion du contrat de location
Obligation de délivrance d’un logement décent
Parmi les obligations du propriétaire bailleur, l’une des plus fondamentales est celle de garantir un logement dit “décent”. Cette exigence est définie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs en France.
Concrètement, cela signifie que le logement mis en location doit respecter un ensemble de critères essentiels, visant à assurer la sécurité, la santé et le confort du locataire.
Toutefois, cette notion de décence ne se limite pas à l’apparence du bien. Elle repose sur des critères objectifs, clairement définis dans la réglementation.
Parmi ces critères figurent :
- La sécurité physique et la santé des occupants. Ainsi, le logement ne doit présenter aucun risque manifeste, comme un garde-corps instable ou une installation électrique défectueuse.
- L’absence de nuisibles ou parasites. Le bien doit être exempt de rats, de cafards ou de punaises de lit.
- La performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont interdits à la location, conformément à la loi Climat et Résilience (loi n°2021-1104).
Chacun de ces éléments est indispensable pour que le logement soit juridiquement louable.
Un propriétaire qui propose un logement non conforme à ces exigences s’expose à des recours juridiques, voire à l’interdiction de louer.
Bon état d’usage et de fonctionnement
Outre la décence du logement, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose une autre exigence essentielle. En effet, le logement doit être livré en bon état d’usage et de réparation au moment de l’entrée du locataire. Autrement dit, le bien doit être fonctionnel et sécurisé, dès la remise des clés.
Cela implique que les éléments suivants soient en bon état de marche :
- Le système de chauffage, quelle que soit sa nature (gaz, électrique, poêle…),
- L’installation électrique, qui doit être aux normes et sans danger,
- Le raccordement à l’eau potable, avec une plomberie en état de fonctionnement,
- Et plus généralement, l’ensemble des équipements indispensables à un usage normal du logement.
Mais, ce n’est pas tout. Le législateur a prévu une certaine souplesse contractuelle. En effet, il est possible d’intégrer dans le bail des clauses spécifiques, stipulant que le locataire prendra en charge certains petits travaux ou aménagements. C’est souvent le cas pour de légères réparations non structurelles, comme le changement de joints ou de poignées. Toutefois, ces dispositions doivent être formalisées par écrit, de manière précise et transparente dans le contrat de location. De même, il est nécessaire de définir les modalités de compensation, par exemple, une réduction temporaire de loyer. Ce type d’arrangement peut être avantageux pour les deux parties, mais il ne doit en aucun cas détourner l’obligation du bailleur de livrer un logement initialement habitable.
Obligations du propriétaire bailleur pendant la durée du bail
Fournir des quittances de loyer
Pendant toute la durée du bail, le bailleur est soumis à plusieurs obligations administratives.
Parmi elles figure celle de remettre une quittance de loyer, dès lors que le locataire en fait la demande. Cette obligation est prévue par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les relations entre bailleurs et locataires.
La quittance doit être délivrée gratuitement, sans frais supplémentaires, même si la demande est mensuelle.
Mais, à quoi sert cette quittance ? Il s’agit d’un document écrit qui atteste du paiement complet du loyer par le locataire. Elle doit mentionner de manière détaillée :
- Le montant exact du loyer payé pour une période donnée,
- Le montant des charges locatives, s’il y en a,
- Et éventuellement le solde dû ou trop-perçu.
Ce justificatif est souvent demandé par les locataires pour monter un dossier de location, demander une aide au logement ou obtenir un prêt. C’est donc une formalité administrative à ne pas négliger. Parce que le bailleur ne peut pas s’y soustraire si les loyers ont été réglés dans leur intégralité.
Assurer la jouissance paisible du logement
L’article 6 de la loi de 1989 prévoit que le propriétaire assure la jouissance paisible des lieux. Il ne peut entrer dans le logement sans autorisation du locataire, sauf cas d’urgence (fuite d’eau, incendie…). En effet, le logement appartient au propriétaire, mais il est le domicile du locataire. Pour autant, des clauses peuvent prévoir les visites en cas de vente ou relocation, à condition d’être précises (jours, horaires).
Réaliser les réparations nécessaires
Les obligations du propriétaire bailleur ne s’arrêtent pas à la remise des clés. Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit assurer le bon état du logement, et cela inclut la réalisation des réparations nécessaires.
Plus précisément, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n°87-712 du 26 août 1987, impose au propriétaire d’effectuer toutes les réparations non locatives.
Autrement dit, il doit prendre en charge :
- Les réparations liées à la structure du logement (toiture, murs porteurs, plancher),
- Les remplacements d’équipements défaillants (chaudière en panne, robinetterie cassée),
- Et les interventions de sécurité (remise aux normes d’une installation électrique, réparation d’un garde-corps instable).
Notons que cette obligation s’applique sauf en cas de dégradation volontaire ou de négligence manifeste du locataire. Dans ce cas, les frais peuvent lui être imputés. Mais, attention : négliger ou retarder ces réparations expose le bailleur à des conséquences juridiques. En effet, le locataire est en droit de saisir la justice pour exiger la mise en conformité du logement.
Dans certains cas, il peut même obtenir une réduction de loyer, voire une résiliation du bail aux torts du propriétaire.
C’est pourquoi il est vivement recommandé au bailleur de réagir rapidement en cas de signalement d’un problème technique, et de conserver une trace écrite de toutes les interventions réalisées.
Accepter les petits aménagements du locataire
L’article 7 f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire peut réaliser de petits aménagements : repeindre un mur, poser une tringle, installer des étagères. Il n’a pas besoin de demander l’autorisation du propriétaire. En revanche, une transformation du logement (cloison, véranda, cuisine équipée) nécessite une autorisation écrite. À défaut, le propriétaire peut exiger une remise en état à la sortie.
« Le locataire est obligé (…) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Toutefois, les aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée, ne peuvent être refusés par le bailleur. »
Ce qui change en 2025 pour les propriétaires bailleurs
Logements classés G interdits à la location
Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle règle majeure s’applique aux bailleurs. En effet, les logements classés G au DPE sont désormais interdits à la location.
Concrètement, cela signifie que tout bien immobilier affichant une étiquette G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location, ni d’une reconduction automatique d’un bail existant ou même d’un renouvellement formel du contrat. Précisons que cette interdiction concerne tous les types de logements, qu’ils soient vides ou meublés, en résidence principale ou secondaire.
Désormais, pour louer en toute légalité, les obligations du propriétaire bailleur incluent la réalisation de travaux de rénovation énergétique lorsque le bien est classé G. Cela peut passer par l’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage ou la pose de fenêtres performantes.
Cette étape marque le début d’un calendrier progressif. En 2028, les logements classés F seront également interdits à la location, puis ce sera le tour des logements classés E à partir de 2034.
Régulation renforcée des meublés touristiques
Depuis 2025, les obligations du propriétaire bailleur s’appliquent également aux locations saisonnières, notamment celles proposées sur des plateformes comme Airbnb, Booking.com ou Abritel. Désormais, les bailleurs de meublés touristiques doivent se conformer à de nouvelles règles renforcées, introduites pour réguler le marché locatif dans les zones tendues et préserver l’accès au logement pour les résidents permanents.
Voici les principales mesures à respecter :
- Des quotas de locations fixés localement. Les communes peuvent désormais définir un nombre maximum de logements autorisés en meublés touristiques. Ce quota est déterminé par délibération municipale, en fonction des besoins locaux en logements classiques. Cette mesure permet aux villes de limiter l’effet Airbnb sur le marché immobilier.
- Une durée maximale réduite pour les résidences principales. Autre changement notable : la durée de location autorisée pour une résidence principale est passée de 120 jours par an à 90 jours, soit trois mois maximum. Cette restriction vise à éviter que les résidences principales ne soient détournées de leur usage habituel pour un usage touristique intensif.
- Des exigences énergétiques alignées sur la location longue durée. Enfin, les meublés de tourisme doivent désormais respecter les mêmes critères de performance énergétique que les locations classiques. Cela signifie qu’un logement classé G au DPE, par exemple, ne peut plus être loué sur Airbnb, au même titre qu’il ne peut plus faire l’objet d’un bail classique.
Notons, toutefois, que ces règles varient selon les communes, et certaines zones touristiques peuvent adopter des régimes encore plus stricts. Il est donc crucial pour les bailleurs saisonniers de se renseigner auprès de leur mairie avant toute mise en location.
Obligation d’informer sur le débroussaillement
Parmi les nouvelles obligations du propriétaire bailleur en 2025, une mesure importante concerne les logements situés dans des zones exposées aux risques d’incendie, notamment dans le Sud-Est de la France, en zone méditerranéenne ou dans les massifs forestiers sensibles.
Dans ces secteurs à risque, la réglementation impose au bailleur de prendre des mesures préventives strictes pour limiter la propagation d’éventuels feux.
Plus précisément, le propriétaire est désormais tenu de :
- Informer le locataire des obligations légales de débroussaillement. Ainsi, il doit remettre à son locataire une information claire sur les obligations en vigueur. Surtout celles qui concernent l’entretien du terrain et le débroussaillement autour du logement.
Cette information permet au locataire de connaître les règles de sécurité, mais ne le rend pas responsable des travaux : cette charge reste celle du bailleur. - Réaliser les travaux de débroussaillement en temps voulu. Le propriétaire doit s’assurer que le terrain autour du bien loué est régulièrement débroussaillé, conformément aux distances imposées (souvent 50 mètres autour du bâti, 10 mètres le long des voies).
En cas de manquement, les conséquences peuvent être lourdes :
- Le propriétaire s’expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 1 500 € (voire plus en cas de récidive),
- Et surtout, il risque un refus de prise en charge par l’assurance en cas de sinistre lié à un incendie.
C’est pourquoi il est essentiel, pour tout bailleur concerné, de respecter scrupuleusement ces obligations, et de conserver une preuve des travaux réalisés (factures, photos, attestations).
Conclusion : anticiper pour mieux louer
En résumé, respecter les obligations du propriétaire bailleur, c’est avant tout une démarche de prévention et de responsabilisation. Du respect des critères de décence à la gestion quotidienne du bail, en passant par les nouvelles règles de performance énergétique ou les obligations spécifiques liées à la localisation du bien, chaque étape impose rigueur et vigilance.
La loi encadre de manière de plus en plus stricte les pratiques locatives, dans un souci de protection des locataires, de justice sociale et de transition écologique. Ignorer ces règles expose le bailleur à des risques juridiques, financiers… et relationnels. Mais, bonne nouvelle : en s’informant correctement, en rédigeant des contrats solides et en anticipant les travaux nécessaires, il est tout à fait possible de louer en toute sécurité, tout en valorisant son patrimoine.
