L’année 2025 s’annonce décisive pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Entre l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les contraintes liées à la performance énergétique des biens et les évolutions fiscales, les propriétaires devront redoubler de vigilance. Ce contexte marqué par des réformes réglementaires, notamment en matière de fiscalité et de gestion énergétique, redéfinit les conditions d’exercice des LMNP. Ce document, basé sur les informations fournies par jedeclaremonmeuble.com, analyse les principaux enjeux et offre des pistes pour anticiper ces changements.
Sommaire :
- Les impacts de la loi Le Meur sur les LMNP
- Réforme fiscale : quel avenir pour le régime micro-BIC ?
- Performance énergétique : un défi pour 2025
- L’incertitude autour du projet de loi de finances 2025
Les impacts de la loi Le Meur sur les LMNP
Une réglementation locale renforcée
La loi Le Meur marque une étape importante dans la gestion des locations meublées de courte durée. Adoptée fin 2024, elle accorde aux maires des pouvoirs renforcés pour encadrer les pratiques des loueurs. Ainsi, l’un des principaux changements est la réduction possible de la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 auparavant. Cette mesure, déjà appliquée à Paris, pourrait être étendue à d’autres communes.
Par ailleurs, les municipalités peuvent désormais :
- Fixer des quotas pour limiter le nombre de meublés de tourisme dans des zones spécifiques.
- Réserver certaines zones à des logements destinés exclusivement à une occupation en résidence principale.
En effet, ces mesures visent à rééquilibrer le marché locatif, en répondant à la problématique croissante des logements touristiques dans les centres urbains. Ces nouvelles règles imposent une vigilance accrue des propriétaires de LMNP en 2025 quant à l’évolution des règlements locaux.
Baptiste Bochart, juriste chez jedeclaremonmeuble.com, commente : « Ces réglementations, bien qu’ambitieuses, créent une incertitude pour les propriétaires, qui doivent suivre de près les décisions locales. »
La copropriété au centre des débats
En copropriété, les restrictions liées à la location meublée deviennent plus accessibles. Grâce à la loi Le Meur, une assemblée générale peut dorénavant modifier plus facilement les règlements pour interdire les meublés de tourisme. Cependant, ces interdictions ne concernent pas les résidences principales. Cette évolution répond à une demande croissante des copropriétaires confrontés à des nuisances ou à une dégradation des espaces communs causées par des rotations fréquentes de locataires.
Pour les nouveaux loueurs, une nouveauté clé est l’obligation d’information au syndic. Une fois cette activité déclarée, elle sera discutée lors de l’assemblée générale suivante, garantissant une meilleure transparence pour les copropriétaires.
Une déclaration nationale pour mieux encadrer le secteur
Une autre avancée majeure est la mise en place d’un téléservice national pour enregistrer les meublés de tourisme. Cette plateforme permettra d’uniformiser les pratiques et de renforcer le contrôle des locations, notamment dans les zones touristiques très fréquentées. Cependant, pour les LMNP en 2025, sa mise en œuvre complète est prévue pour mai 2026, ce qui laisse une période d’incertitude.
Baptiste Bochart, juriste chez jedeclaremonmeuble.com, déclare : « Cette déclaration nationale est un outil essentiel pour réguler efficacement le marché locatif touristique, mais il est crucial que les loueurs se préparent dès maintenant. »
Réforme fiscale : quel avenir pour le régime micro-BIC ?
Une fiscalité moins attractive
Le régime micro-BIC, qui offrait des avantages fiscaux appréciables, subit un sérieux revers en 2025.
En effet, la baisse des abattements fiscaux représente une augmentation significative de l’imposition des revenus locatifs :
- Non classés : l’abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes réduit à 15 000 €.
- Classés : l’abattement diminue de 71 % à 50 %, et le plafond de recettes est désormais limité à 77 700 €.
Les propriétaires concernés, surtout ceux qui perçoivent des revenus élevés, verront leur fiscalité augmenter de manière drastique. Ce changement se traduit par une hausse d’environ 40 % de l’imposition pour les loueurs relevant du micro-BIC, ce qui rend ce régime moins attractif.
Baptiste Bochart explique : « Cette réforme pousse les loueurs à revoir leur stratégie fiscale. Le régime réel, bien que plus complexe à gérer, devient souvent une alternative intéressante pour limiter les impacts fiscaux. »
Passer au régime réel : une alternative incontournable
Face à ces changements, opter pour le régime réel devient souvent une solution plus avantageuse. Puisque ce régime permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion locative). Ce qui peut réduire considérablement le montant imposable.
Toutefois, il nécessite une comptabilité rigoureuse et doit être choisi avant la date limite fixée à la déclaration des revenus, entre mai et début juin 2025. Pour les propriétaires de LMNP en 2025, des outils comme le simulateur de jedeclaremonmeuble.com permettent de comparer les régimes fiscaux en fonction des spécificités de chaque bien.
Performance énergétique : un défi pour 2025
L’interdiction des logements « G »
Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés « G » au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction, bien qu’annoncée depuis plusieurs années, a surpris de nombreux propriétaires qui espéraient un report ou un assouplissement.
Désormais, les propriétaires de ces logements sont confrontés à des choix difficiles : réaliser des travaux pour améliorer la classification énergétique ou retirer leurs biens du marché. Baptiste
Baptiste Bochart souligne : « Beaucoup de propriétaires espéraient un assouplissement, mais cette interdiction est maintenue. Les locataires eux-mêmes peuvent désormais exiger des rénovations pour garantir un logement décent. Cela signifie que les propriétaires doivent investir rapidement pour remettre leurs biens aux normes. »
Des travaux nécessaires pour rester compétitif
Pour répondre aux nouvelles normes, les propriétaires peuvent se tourner vers des aides telles que :
- MaPrimeRénov’ : subvention destinée à financer une partie des travaux d’isolation, de remplacement de chaudières ou d’installation de systèmes plus performants.
- Subventions locales, selon les régions, pour encourager la rénovation énergétique.
La performance énergétique devient un critère clé pour les locataires, mais également pour la valorisation des biens. Investir dans des travaux est un pari gagnant à moyen terme.
L’incertitude autour du projet de loi de finances 2025
La réintégration des amortissements en débat
Le projet de loi de finances pour 2025, encore en discussion, pourrait introduire une mesure impactant lourdement les LMNP. Il s’agit de la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values lors de la vente des biens. Cette disposition, si adoptée, alourdirait la fiscalité au moment de la cession et diminuerait les gains des propriétaires.
« Cette mesure, si elle entre en vigueur, changera fondamentalement les stratégies d’investissement des LMNP en 2025 », explique Baptiste Bochart. Les loueurs devront alors évaluer l’impact fiscal sur le long terme avant de vendre leurs biens.
Un vote attendu en janvier
Le Sénat doit se prononcer sur cette mesure d’ici fin janvier 2025. Les résultats détermineront les choix stratégiques des propriétaires, qui devront ajuster leur gestion patrimoniale en fonction des nouvelles règles.
Conclusion
Entre les contraintes de la loi Le Meur, les réformes fiscales et les exigences énergétiques, 2025 marque un tournant pour les LMNP. Pour rester compétitifs et conformes, les propriétaires doivent anticiper les changements, opter pour le régime fiscal adéquat et envisager des rénovations énergétiques. Une veille réglementaire et un accompagnement professionnel, comme celui offert par jedeclaremonmeuble.com, sont essentiels pour naviguer dans ce contexte complexe.
« L’enjeu principal pour 2025 sera de s’adapter rapidement aux nouvelles règles, tout en optimisant la gestion de ses biens », conclut Baptiste Bochart.
