Aller au contenu

Syndic Vidéos

QualiSR accompagne les copropriétés en difficulté ou fragiles

Lors du Congrès de la FNAIM 2021, nous avons pu rencontrer plusieurs de nos abonnés et partenaires professionnels. Retrouvez l’interview d’Olivier Safar, président de l’association QualiSR ainsi que de la commission copropriété de l’UNIS. On évoque ensemble l’accompagnement et la qualification des syndics dans la gestion de copropriétés en difficulté.

Présentation de QualiSR en quelques mots

QualiSR est une association de la loi 1901 qui regroupe des syndics qui soient UNIS ou FNAIM, voire d’autres non affiliés. Par ailleurs, nous réunissons de nombreux acteurs du logement comme les bailleurs sociaux, les communes, les villes, etc. Mais également des professionnels spécialistes de la copropriété en difficulté.

Olivier SAFAR, Président de l’association QualiSR
Olivier SAFAR, Président de l’association QualiSR

 

Tout cela se fait dans le cadre d’une association QualiSR où est présente l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Ainsi, nous intervenons en prévention et redressement des copropriétés en difficulté. À ce titre, nous travaillons sur deux axes avec les syndics de copropriété. D’une part, nous proposons une certification fondée sur un protocole spécifique. Ainsi, des syndics obtiennent une qualification vérifiée chaque année puis tous les deux ans à l’occasion d’un contrôle global. Cette vérification s’effectue grâce aux à la certification de services Qualicert (SGS France).

Par ailleurs, on propose un accompagnement pour des “syndics de confiance” membres de QualiSR. Notre objectif est de sensibiliser un plus grand nombre de syndics à cette situation. Car, on sait rendu compte qu’il y avait de plus en plus de copropriétés fragiles puis en difficulté. Aussi, on souhaite que nos confrères syndics puissent les repérer facilement dans un premier temps. Par la suite, nous les aidons à appliquer un process pour éviter que ces copropriétés fragiles ne deviennent des copropriétés en difficulté.

Plus concrètement, cela passe par une bonne connaissance de l’immeuble. C’est-à-dire, une analyse des impayés, du budget, des travaux à réaliser. Cet accompagnement peut être long, car en moyenne, il faut compter deux à trois ans pour que cette copropriété puisse revenir dans un “état normal”.

QualiSR s’adresse-t-elle à tous les syndics ?

La question est pertinente. Au départ, on n’avait que quelques syndics qui étaient qualifiés, syndics de redressement et prévention. Désormais, nous accueillons de nombreux syndics même s’ils ne gèrent que quelques copropriétés fragiles ou en difficulté.




En effet, nous les incitons à nous rejoindre pour apprendre nos méthodes de travail. Car, il faut guider les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires. En effet, dans ce cadre, le syndic de copropriété détient un rôle majeur dans la prévention de la dégradation des copropriétés en situation de fragilité. Cela est encore plus vrai lorsqu’il s’agit de la mise en œuvre des actions de redressement.

Pour autant, il n’est pas question de ne faire que ça ! Bien évidemment, ce n’est pas rentable pour certains syndics, mais cela peut le devenir pour d’autres dont c’est l’activité principale. Globalement, tous les syndics peuvent se retrouver confrontés à cette réalité. Aussi, il nous parait indispensable de garantir aux copropriétés en fragilité ou en difficulté un niveau de qualité de la prestation due par le syndic. Puisque dans ce contexte, cela va bien au-delà ses obligations légales et des critères d’une bonne gestion.

Quel est le rôle des collectivités dans ce dispositif de sauvegarde ou de redressement ?

Les collectivités sont parmi nous, il n’y a aucun doute là-dessus. Elles sont même très importantes dans certaines copropriétés en difficulté. En effet, parfois on a tout de suite à faire aux maires, au conseil général du département, voire au conseil régional et au préfet dans certains immeubles.

Certes, le but du jeu consiste à récupérer toutes les aides et les subventions pour le syndicat des copropriétaires. Néanmoins, il existe aussi une aide pour les syndics de copropriété qui s’occupent des copropriétés en difficulté. Cette aide est versée par l’Anah afin de prendre en compte le travail complémentaire à réaliser sur ces copropriétés.

Parce que pour le syndic la gestion d’une copropriété en difficulté ne représente pas la même charge de travail. De sorte que cela demande un suivi quotidien des problèmes ainsi que de réelles compétences en termes de maîtrise des charges. De plus, cela demande du temps et de la disponibilité pour procéder au recouvrement des charges ou à la mobilisation des ressources et dispositifs d’aide appropriés. Enfin, il faudra communiquer et faire preuve de pédagogie auprès du conseil syndical et de l’ensemble des copropriétaires.

Vous imaginez le nombre de réunions avec les copropriétaires pour leur expliquer comment ça marche et comment on doit mettre en œuvre un plan. Oui, c’est du temps ! Cela justifie amplement les aides, tant pour le syndicat des copropriétaires que pour les syndics qui sont qualifiés chez QualiSR.

Cette qualification des syndics passe-t-elle par une formation diplômante ?

Ce n’est pas un diplôme, mais c’est une certification. D’ailleurs, elle est délivrée par un organisme certificateur sur le fondement d’un référentiel validé par le COFRAC. Une fois la certification mise en place, les syndics candidats déposent un dossier dans le respect des engagements du référentiel.

Chaque candidat a un accompagnateur ou “coach”qui lui est attribué. Ce dernier va les former sur le terrain et par l’exemple. Ainsi, ils apprendront à s’organiser, à présenter leur travail pour être éligibles aux aides, par exemple. Certes, la plupart des confrères savent le faire, en revanche pour d’autres la gestion n’est pas encore assez rigoureuse.

C’est le rôle de ce coach qui est mis à la disposition de tous les adhérents de QualiSR. Ainsi, ils seront accompagnés dans leur parcours de certification. Ce qui rappelons-le leur permet d’obtenir automatiquement les aides de l’Anah pour la gestion des copropriétés.

Faut-il être certifié pour obtenir ses aides ?

Probablement, mais on accepte effectivement tous les confrères. Le but du jeu, c’est d’arriver à ce que l’on soit tous capables de repérer des copropriétés fragiles pour éviter qu’elles ne deviennent des copropriétés en difficulté.

Pourquoi ? Parce qu’une copropriété fragile en deux ou trois ans, on arrive à la redresser. Quand c’est une copropriété en difficulté, il faut 8 à 10 ans. Ça, c’est l’expérience qui parle ! On applique des plans de sauvegarde sur cinq ans. Cependant, le plus souvent, on doit les prolonger pour cinq ans de plus pour arriver à sortir la copropriété de ses difficultés.

Le mot de la fin

En conclusion, j’aimerais alerter mes confrères syndics parce que l’on va avoir de plus en plus de copropriétés fragiles. En effet, la loi climat et résilience, la création du plan pluriannuel de travaux et les travaux à réaliser ne sont pas sans conséquences.

Globalement, on va devoir lancer pour 14 à 15 milliards d’euros de travaux par an dans les différentes copropriétés. Cela représente beaucoup d’argent et autant de copropriétaires qui éprouveront des difficultés à payer !

Aussi pour éviter d’aggraver encore la situation, il va falloir bien analyser chaque situation. De plus, le rôle du syndic ne va pas s’arrêter aux travaux. Il va devoir travailler en collaboration avec différents intervenants : architectes, bureaux d’études, mais également ingénieurs financiers, assistant à maîtrise d’ouvrage, etc.

En effet, l’AMU est la personne qui va venir expliquer aux copropriétaires pourquoi il est important d’entreprendre ces travaux ? Surtout, de quelle façon on va pouvoir valoriser leur immeuble. Il ne va pas leur parler de dépenses, mais plutôt d’un investissement. On parle alors de “valeur verte”. Parce qu’un appartement situé dans un immeuble qui aura été rénové dans de bonnes conditions, c’est-à dire conformément aux normes de rénovation énergétique, vaudra plus cher…

nv-author-image

Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

Laisser un commentaire