L’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 venant en application de la loi du 10 juillet 1965 précise que tout transfert de propriété d’un lot doit être notifié sans délai au syndic. La jurisprudence considère que tant que cette notification n’a pas été effectuée, le transfert de droits n’est pas opposable au syndic. Quand bien même, l’ayant-droit du copropriétaire décédé agit en annulation de cette assemblée générale.
L’ayant-droit d’un copropriétaire décédé agit en annulation d’une assemblée générale
Dans cette affaire, un procès verbal adressé par le syndic en recommandé à un copropriétaire revient avec la mention “décédé”. Le décès ne sera notifié au syndic par le notaire que trois mois plus tard.
Quand bien même, l’ayant-droit du copropriétaire décédé agit en annulation de cette assemblée générale.
La cour d’appel déclare cette demande irrecevable et la Cour de cassation approuve cette décision. En effet, il n’était pas possible de reprocher au syndicat de ne pas avoir adressé au nu-propriétaire ou à l’usufruitier le procès-verbal de cette assemblée générale.
De fait, il est impossible de rapporter la preuve que le syndicat avait bien connaissance du décès du copropriétaire. De plus, l’action en annulation a été introduite après l’expiration du délai de 2 mois à compter de la notification. Elle est donc irrecevable.
Défaut de notification faite au syndic
Selon l’article 6 du décret 67-223 du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot, tout démembrement d’un droit de propriété, doit être notifié « sans délai » au syndic. Aussi, tant que cette notification n’a pas été effectuée, le transfert de droits n’est pas opposable au syndic.
Dans ce cas précis, de démembrement de la propriété, les autres copropriétaires et le syndic ne pouvaient deviner le décès. D’autant plus que l’héritier était déjà présent avant le décès aux assemblées générales en tant qu’usufruitier.
Par conséquent, le défaut d’information l’empêche de reprocher au syndic le défaut de notification des Procès Verbaux de l’assemblée générale à son encontre. Aussi, les notifications adressées par le syndic à l’ancien copropriétaire sont régulières y compris en termes de délai de contestation.
Rappelons que ce délai de contestation est fixé à deux mois à compter de la notification. Il a donc couru normalement. Cela représente une sécurité juridique pour le syndicat des copropriétaires qui pourrait encourir le risque d’une action en annulation.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 mars 2020, 18-11.988, Inédit
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 12 mars 2020
N° de pourvoi : 18-11988
Non publié au bulletin – Cassation partielle
M. Chauvin (président), président
SCP Alain Bénabent , SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat(s)
