Responsabilité du syndic : engagement sur le fondement d’une faute commise

Responsabilité du syndic : engagement sur le fondement d’une faute commise

La responsabilité du syndic ne pouvait être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires que sur le fondement d’une faute dans l’exercice de son mandat.

Insuffisance de travaux réalisés suite à un incendie dans les parties communes

Dans cette affaire, un fonds de commerce de restauration, situé en rez-de-chaussée d’un immeuble, a été détruit par un incendie. Ce qui a eu pour conséquence d’endommager les parties communes de l’immeuble. Comme il se doit, le syndicat des copropriétaires, a été indemnisé par sa compagnie d’assurance.

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Par la suite, le syndicat des copropriétaires procède à la réalisation de travaux de réparation. Toutefois, un copropriétaire estime les travaux insuffisants et décide donc d’assigner le syndicat en dommages et intérêts.

Celui-ci, appelle en garantie le syndic pour n’avoir pas contrôlé les travaux, ainsi que l’architecte chargé de la maîtrise d’œuvre des travaux de reconstruction. Toutefois, si la cour d’appel retient bien la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle rejette l’appel en garantie contre le syndic.

La responsabilité du syndic ne peut être engagée que sur le fondement d’une faute

La responsabilité du syndic ne pouvait être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires. Car, il est à prouver qu’une faute soit commise dans l’exercice de son mandat. C’est pourquoi, le fait qu’il ait géré le dossier du sinistre n’emportait aucune présomption de responsabilité.

En effet, le syndic avait fait appel à un architecte qui avait conçu et suivi les travaux. D’ailleurs, ces travaux avaient été exécutés conformément aux directives du maître d’œuvre, de l’ingénieur béton et du bureau de contrôle. Or, le contrôle technique des travaux ne relevait pas du syndic.

Le fait que le syndicat des copropriétaires voit dans certains cas sa responsabilité engagée de plein droit, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait justifier que le syndic soit automatiquement déclaré responsable. La preuve d’une faute est nécessaire pour engager la responsabilité du syndic vis-à-vis du syndicat.

Aussi, les fautes doivent être commises dans l’accomplissement de sa mission. On se réfère au contrat. Plus précisément sur le fondement de la responsabilité du mandataire prévue par l’article 1992 du Code civil.

Les juges du fond doivent donc rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences “normales” nécessaires. Lorsque que c’est bien le cas, le syndic ne peut voir sa responsabilité engagée. En l’espèce, la preuve d’une faute du syndic n’a pas été rapportée par le syndicat. L’appel en garantie a donc été à bon droit rejeté.


Texte de référence

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2020, 18-22.788, Inédit

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 février 2020
N° de pourvoi: 18-22788
Non publié au bulletin- Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boulloche, SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Le Bret-Desaché, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat(s)


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