Cession du droit de surélever et contrepartie à titre onéreux

Cession du droit de surélever et contrepartie à titre onéreux

Des copropriétaires décident en assemblée générale de céder les droits à construire en surélévation à un tiers. Ils demandent en contrepartie du droit de surélever, la réalisation des travaux de rénovation des parties communes. Cette décision n’est pas contraire aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cession du droit de surélever

Des copropriétaires décident en assemblée générale de céder les droits à construire en surélévation à un tiers, pour le prix de 381 000 euros. Toutefois, le paiement du prix est converti en obligation pour l’acquéreur de réaliser les travaux de rénovation sur les parties communes. Cela conformément au cahier des charges annexé au projet de promesse de vente.

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Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de ces décisions de l’assemblée générale.

La cour d’appel rejette la demande. Elle retient que par ce mécanisme, le prix de cession est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes de parties communes générales détenues par chaque copropriétaire, comme l’exige l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pourtant, la cession de droits à construire s’analyse en deux opérations distinctes. Les créances et dettes réciproques de la copropriété et du cessionnaire étant évaluées au même montant et faisant l’objet d’une compensation. Ainsi il est bien procédé à une cession de parties communes. Même s’il est aussitôt proposé aux copropriétaires d’affecter les sommes perçues pour prix au financement de travaux.

La contrepartie onéreuse du droit à construire

Rappelons que la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif doit être prise à la majorité prévue à l’article 26. Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur n’est plus nécessaire. Ils ne peuvent plus imposer leur véto, mais ils disposent d’un droit de priorité.

L’assemblée générale doit arrêter les conditions techniques, juridiques et financières du projet de travaux. En effet, selon l’article 35 de la loi de 1965 : “ Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d’un droit de priorité l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.”

Les dispositions de l’article 35 relatives à la cession du droit à construire supposent une aliénation à titre onéreux. Le prix doit en être réparti entre les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’en résulte pas pour autant que la contrepartie onéreuse de la cession des droits de surélever doit nécessairement être une somme d’argent. En effet, la seule contrainte est que l’opération ait lieu à titre onéreux. En conséquence, le prix à payer peut être converti en l’obligation de faire des travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires. Cela conformément aux dispositions de l’article 16-1.

Dès lors que le prix de cession est nécessairement réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenues par chaque copropriétaire. La Cour de cassation approuve donc la cour d’appel d’avoir validé ce mécanisme présent dans les termes de la promesse de vente jointe à la convocation à cette assemblée.


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 mai 2020, 19-13.245, Inédit

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 28 mai 2020
N° de pourvoi : 19-13245
Non publié au bulletin – Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat(s)


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