Jouissance exclusive de combles : quelle est la bonne majorité pour les travaux ?

Jouissance exclusive de combles : quelle est la bonne majorité pour les travaux ?

La jouissance exclusive des combles n’est pas une simple autorisation de travaux, mais bien un droit de jouissance privatif. En conséquence, une délibération aurait dû être prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Jouissance exclusive des combles

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de décisions d’assemblée générale ayant accordé à d’autres copropriétaires la possibilité d'entreposer un ballon d'eau chaude dans les combles au-dessus de leur appartement.

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Cette demande de travaux a été votée à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Or, selon ce copropriétaire, du fait de la jouissance exclusive des combles, cette délibération aurait dû être prise à la majorité de l'article 26.

Dans un premier temps, la cour d’appel retient que la décision a été valablement adoptée à la majorité de l’article 25. Elle fonde sa décision sur une emprise qui ne constitue pas une véritable appropriation des parties communes. De plus, le droit de jouissance des autres copropriétaires ne disparaît pas complètement.

Pourtant l’arrêt est cassé, cette décision accordait au copropriétaire concerné un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.

Une décision qui relève de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

L’assemblée générale avait accordé la jouissance exclusive des combles situés au-dessus du lot pour y entreposer le ballon d’eau chaude. Il ne s’agissait donc pas d’une simple autorisation de travaux, mais bien d’un droit de jouissance privatif qui était accordé à ce copropriétaire. La cour d’appel ne pouvait pas, dès lors, considérer que la décision avait été valablement adoptée à la majorité qualifiée de l’article 25. Elle relevait en effet de la double majorité de l’article 26.

La nature des parties communes à jouissance privative est précisée dans les articles 6-3 et 6-4 de la loi de 1965. Ainsi, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité, exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

La majorité de l’article 26 correspond à un vote à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix. Toutefois, si le droit de jouissance exclusif porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux conditions de jouissance des autres copropriétaires, alors l’unanimité est requise. Par contre, si ce droit de jouissance est accordé à titre précaire, la majorité simple suffit.

Quant aux travaux réalisés par un copropriétaire dans les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l’article 25.

La bonne majorité n’est pas toujours évidente à trouver. Il faut pour cela juger de la portée de l’autorisation donnée. Vous pensez accorder un droit d’entreposer un équipement et en définitive cela se transforme en une jouissance exclusive sur un lot…


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2020, 19-10.210, Inédit

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 mars 2020
N° de pourvoi : 19-10210
Non publié au bulletin – Cassation partielle sans renvoi
M. Chauvin (président), président
SCP Colin-Stoclet, SCP Delvolvé et Trichet, avocat(s)


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