Action du syndicat des copropriétaires : point de départ du délai de prescription

Action du syndicat des copropriétaires : point de départ du délai de prescription

Le délai de prescription de l’action d’un syndicat des copropriétaires tendant à faire respecter le règlement de copropriété court à compter du jour où il en a eu connaissance.

Action pour faire respecter le règlement de copropriété

Dans cette affaire, le locataire d’une chambre de service dans un immeuble soumis au régime de la copropriété s’est plaint d’infiltrations et de désordres. Dans les faits, le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire afin qu’il lui soit fait interdiction de poursuivre sa location, qui contrevient selon lui au règlement de copropriété.

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La cour d’appel déclare la demande du syndicat prescrite. En effet, selon l’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, l’action tendant au respect du règlement de copropriété est soumise à la prescription décennale. Toutefois, dans sa rédaction antérieure à la loi Élan du 23 novembre 2018, cet article ne précisait pas le point de départ de ce délai de prescription.

Elle retient donc que le délai de prescription décennal court du jour où l’infraction a été commise. Soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot dans le cadre de locations successives, de la date de première location.

L’arrêt est cassé : le délai de prescription n’a couru que du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la location.

Le point de départ du délai de prescription

Plus généralement, les jurisprudences récentes comme le bon sens, considèrent que la prescription démarre du jour où la victime est en mesure de connaître les dommages causés par l’infraction au règlement de copropriété. C’est aussi ce que confirme l’article 2224 du Code civil, issu de la loi du 17 juin 2008. En effet, il prévoit que le point de départ du délai de prescription est « le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La cour d’appel ne pouvait donc faire partir le point de l’action du jour de la première mise en location de cette chambre de service, alors que le syndicat soutenait qu’il n’en avait eu connaissance que beaucoup plus tard.

En effet, l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété se prescrit par dix ans. Toutefois, lorsque le syndicat des copropriétaires n’a pas eu connaissance du changement de destination, ce délai ne court qu’à compter de sa découverte.

Notons que depuis la loi Élan, il est expressément renvoyé au régime de prescription du droit commun.

« Les dispositions de l'article 2224 du Code civil, relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 mai 2020, 19-12.908, Inédit

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 28 mai 2020
N° de pourvoi : 19-12908
Non publié au bulletin – Cassation partielle
M. Echappé (président), président
SCP Alain Bénabent , SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat(s)


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