Proposition du GRECCO pour un statut des petites copropriétés

GRECCO

Le Groupe de Recherche en Copropriété (GRECCO) vient de rendre publique sa proposition pour un statut des petites copropriétés. Il opère une distinction entre les syndicats composés de deux copropriétaires et les syndicats comportant dix lots principaux au plus, dont les charges moyennes sont inférieures à 15.000 €.

Le GRECCO : un groupe d’experts pour simplifier la loi du 10 juillet 1965

 

Le GRECCO (Groupe de RECherche en COpropriété) se fixe pour objectif d’alléger et de simplifier les dispositions de plus en plus alourdies de la loi du 10 juillet 1965.

Aujourd’hui présidé par le professeur Matthieu Poumarède, ce groupe de travail pluridisciplinaire composé d’avocats, d’experts, de géomètres, de notaires et d’universitaires, s’est donné pour premier but une réécriture de la loi de 1965.

Après avoir proposé une refonte globale du statut de la copropriété des immeubles bâtis et en attendant l’ordonnance visant à améliorer la gestion des immeubles en copropriété et à prévenir les contentieux, le GRECCO s’intéresse plus particulièrement aux « petites copropriétés ».

Le groupe de recherche a d’ailleurs déjà exposé au congrès de la CNEC (Chambre Nationale des Experts en Copropriété), qui s’est tenu à Lyon les 11 et 12 octobre 2018, ses propositions sur les modalités de gestion des petites copropriétés. Ce projet est relatif aux syndicats de copropriétaires composés de deux copropriétaires et à ceux comportant dix lots principaux au plus et dont les charges moyennes sont inférieures à 15.000 euros.

Le groupe de travail est aujourd’hui composé de : Denis Brachet, géomètre-expert ; Véronique Bacot-Réaume, expert judiciaire ; Patrick Baudoin, avocat ; Eliane Frémeaux, Conseil supérieur du Notariat ; Laurence Guegan-Gélinet, avocat ; Florence Bayard-Jammes, enseignant- chercheur, Jacques Laporte, conseil ; Agnès Lebatteux, avocat ; Stéphane Lelièvre, notaire ; Agnès Medioni, gestionnaire de copropriété, expert ; Bernard Pérouzel, expert ; Olivier Safar, gestionnaire de copropriété.

Dispositions dérogatoires applicables aux Syndicats composés de deux copropriétaires

 

Ces dispositions sont applicables aux syndicats composés de deux copropriétaires quels que soient le nombre et l’usage des lots. Les copropriétaires peuvent recourir à une gestion du syndicat par un syndic de copropriété ou par contrat.

Gestion du syndicat avec syndic de copropriété

Les deux copropriétaires décident d’un commun accord de confier les fonctions de syndic à l’un d’eux ou à un professionnel. A défaut d’accord, chacun des copropriétaires peut saisir le juge à cette fin.

Si le syndic est choisi parmi les copropriétaires, il doit être assuré au titre de sa responsabilité aux frais du Syndicat. La délibération d’assemblée générale vaut contrat de syndic. Ses fonctions sont exercées à titre gratuit, néanmoins il peut être remboursé des frais exposés pour l’exercice de sa mission.

En cas de décès ou d’incapacité du copropriétaire désigné pour assurer les fonctions de syndic, ou cas de mutation du lot de ce dernier, l’autre copropriétaire assure ces fonctions de plein droit jusqu’à nouvelle décision amiable ou judiciaire.

Par ailleurs, les décisions relevant de l’assemblée générale peuvent être adoptées d’un commun accord lors d’une réunion convoquée et tenue sans formalisme, à l’issue de laquelle est dressé un relevé de décisions signé par les deux copropriétaires, incluant, en cas de travaux, leur description et leurs modalités financières.

Si les décisions indispensables à l’administration, la conservation, et à l’entretien de l’immeuble, n’ont pu être prises, le syndic ou, à défaut, le copropriétaire le plus diligent peut convoquer une nouvelle réunion suivant, cette fois, les règles de droit commun édictées par le statut.

En l’absence de décision lors de cette seconde réunion, le copropriétaire le plus diligent, notifie à l’autre ainsi qu’au syndic professionnel éventuellement désigné, les mesures envisagées et leur chiffrage.

Il est rappelé que chaque copropriétaire contribue aux dépenses à hauteur de sa quote-part, laquelle est exigible à première demande du syndic ou du copropriétaire le plus diligent.

Après mise en demeure restée infructueuse plus de 15 jours, le copropriétaire le plus diligent peut faire l’avance des fonds. En ce cas, il dispose d’une action subrogatoire à l’encontre de l’autre copropriétaire à hauteur de la quote-part de ce dernier.

La comptabilité du syndicat peut, si les charges courantes moyennes sur une période de trois exercices comptables consécutifs sont inférieures à 10.000 euros, être tenue conformément à celles des associations non déclarées d’utilité publique.

Les copropriétaires peuvent, d’un commun accord, déroger à l’obligation de constituer un fonds de travaux obligatoire, mais non à celle d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat.

 

Gestion du syndicat par contrat de copropriété

Les copropriétaires peuvent conclure un contrat, dénommé contrat de copropriété, relatif à l’exercice de leurs droits sur les parties communes et à la gestion du syndicat des copropriétaires, pour une durée de trois ans au plus, renouvelable ensuite chaque année par tacite reconduction sauf dénonciation trois mois avant le terme.

Ce contrat peut déroger aux dispositions impératives de la présente loi, ainsi qu’aux dispositions de la présente section. En revanche, les copropriétaires ne peuvent déroger aux dispositions légales impératives relatives au calcul des charges, et ne peuvent porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits de chaque copropriétaire sur la partie privative de son lot.

Le contrat doit prévoir les modalités de représentation du Syndicat des Copropriétaires vis-à-vis des tiers.

 

Mutation de lot

En cas de mutation de l’un des deux lots, il est notamment prévu, d’une part, que la notification de transfert de propriété ainsi que l’avis de mutation sont effectués auprès de l’éventuel syndic désigné et de l’autre copropriétaire et, d’autre part, que, « dans le cas où un contrat de copropriété a été conclu, il est transmis au nouveau copropriétaire à titre d’accessoire du lot ».

Dans le délai de 15 jours suivant la notification du transfert de propriété, le représentant du Syndicat ou l’autre copropriétaire doit notifier le contrat de copropriété au nouveau copropriétaire.

Le contrat de copropriété peut être dénoncé par l’un ou l’autre des copropriétaires dans un délai de trois mois à compter de la notification du contrat de copropriété.

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Dispositions dérogatoires applicables aux syndicats comportant 10 lots principaux au plus, dont les charges moyennes sont inférieures à 15.000 €

 

Ces dispositions dérogatoires doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, et le cas échéant de l’article 25-1.

Sont concernés, les syndicats dont le nombre de lots principaux à usage de logements, de bureaux ou de commerces n’excède pas 10 et dont les charges courantes moyennes sur une période de trois exercices comptables consécutifs sont inférieures à 15.000€.

L’assemblée générale peut décider dans les mêmes conditions de majorité de revenir au régime commun. En ce cas, ce régime sera applicable pendant au moins trois exercices comptables consécutifs.

Le syndic est choisi parmi les copropriétaires. Il doit être assuré au titre de sa responsabilité aux frais du Syndicat. La délibération d’assemblée générale vaut contrat de syndic.

Il peut être assisté par un autre copropriétaire, dénommé conseiller syndical, auquel seront dévolues les fonctions du conseil syndical. Le conseiller syndical doit également être assuré au titre de sa responsabilité aux frais du Syndicat. Leurs fonctions sont exercées à titre gratuit, néanmoins ils peuvent être remboursés des frais exposés pour l’exercice de leur mission.

Le syndic et le conseiller syndical sont élus à la majorité de l’article 25, éventuellement de l’article 25-1. Ils peuvent, pour l’exécution de leur mission, prendre conseil auprès de toute personne de leur choix ou demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

L’élaboration des documents comptables, juridiques ou administratifs peut être confiée à un tiers extérieur.

Le coût de ces diverses prestations constitue une charge du syndicat, dans la limite du plafond éventuellement fixé par l’assemblée générale. Le syndic se voit déléguer, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24, les décisions relevant de cette majorité.

Si un conseiller syndical a été désigné, le syndic doit préalablement solliciter par écrit son avis sur ces décisions. Sont exclues de cette délégation les décisions relatives à l’approbation des comptes et au vote du budget, celles relatives aux travaux autres que de maintenance, ainsi que les décisions ayant pour objet d’autoriser le syndic à agir en justice.

Les modalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale sont libres, sous réserve des dispositions ci-après :

➡ Le délai de convocation ne peut être inférieur à quinze jours (sauf urgence).

➡ Le président et le secrétaire de séance, élus par l’assemblée générale, signent le procès-verbal rédigé en séance.

➡ Le procès-verbal doit être notifié à tous les membres du syndicat, par LAR, remise contre émargement, ou, sauf opposition du copropriétaire, par LRE. Elle reproduit les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965.

Le syndic ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, outre un compte bancaire séparé pour le fonds de travaux s’il y a lieu. Le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de tous les copropriétaires.

Il doit organiser le libre accès des copropriétaires aux informations financières et bancaires de la copropriété.

Les dispositions relatives à la comptabilité d’engagement ne sont pas applicables.