Le marché immobilier français entre dans une nouvelle phase. Selon le Baromètre national des prix de l’immobilier publié par SeLoger et Meilleurs Agents en janvier 2026, les prix immobiliers 2026 affichent une progression modérée mais bien réelle. Après deux années de correction, le secteur sort du rouge. Les transactions repartent à la hausse avec 929 000 ventes enregistrées sur douze mois. Les taux de crédit se stabilisent autour de 3,5%. La demande des ménages retrouve ses niveaux d’avant 2022. Toutefois, l’incertitude politique et la crise du logement pèsent encore sur les décisions d’achat. Quelles sont les perspectives réelles pour les acheteurs et investisseurs ? Décryptage complet des tendances et prévisions du marché.
Sommaire :
- Quels sont les chiffres clés du marché immobilier en 2025 ?
- Comment évoluent les prix dans les grandes villes françaises ?
- Quelle est la situation des taux de crédit immobilier ?
- Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier en 2026 ?
- Pourquoi l’incertitude politique freine-t-elle le marché ?
- Quelle est la situation du marché locatif ?
À retenir – Prix immobiliers 2026
- Les transactions immobilières atteignent 929 000 ventes en 2025, soit +11% sur un an.
- Tous les indices de prix (IPI) sont désormais positifs, avec des hausses comprises entre +1,1% et +2,9%.
- Les taux de crédit se stabilisent autour de 3,5% sur 25 ans, sans baisse majeure attendue en 2026.
- Les experts anticipent 980 000 transactions et une hausse des prix de +2 à +3% en 2026.
- L’incertitude politique reste le principal frein à la projection des ménages sur le marché.
Quels sont les chiffres clés du marché immobilier en 2025 ?
Une reprise des transactions confirmée
Le marché immobilier français a enregistré environ 929 000 ventes sur les douze derniers mois à fin octobre 2025, selon les données IGEDD d’après Insee, base notariale et DGFiP (MEDOC). Ce chiffre représente une hausse de +11% sur un an. Certes, ce volume reste inférieur au seuil d’environ 1 million de transactions caractéristique d’un marché liquide. Néanmoins, la dynamique s’améliore nettement par rapport à 2024.
Thomas Lefebvre, VP Data chez SeLoger et Meilleurs Agents, confirme : « Le marché immobilier poursuit sa phase de normalisation. Après être clairement sorti du rouge, 2025 marque le début d’un cycle à nouveau positif. »
Des prix immobiliers 2026 orientés à la hausse
Tous les Indices des Prix Immobiliers (IPI) affichent désormais des variations annuelles supérieures à +1%. Les zones rurales enregistrent +2,8% contre +0,3% en 2024. Cette tendance tranche avec la situation observée un an plus tôt, où les prix étaient majoritairement orientés à la baisse. Le marché s’installe dans un nouveau régime : des hausses faibles mais continues.
Comment évoluent les prix dans les grandes villes françaises ?
Nice en tête du classement
Parmi les grandes métropoles, Nice se distingue avec une hausse de +3,3% sur un an selon le baromètre. Le prix au mètre carré atteint 5 274 €. Thomas Lefebvre précise que Nice affiche en réalité une hausse « au-delà de +5% sur un an », là où la majorité des grandes villes évoluent entre +1 et +3%. Bordeaux affiche +2,5% à 4 434 €/m². Toulouse progresse de +2,3% à 3 520 €/m². Marseille gagne +1,8% à 3 549 €/m². Montpellier reste stable avec +0,2% à 3 410 €/m².
Paris reprend des couleurs
La capitale affiche un prix moyen de 9 827 €/m² au 1er janvier 2026. Les prix immobiliers 2026 parisiens progressent de +2,9% sur un an. Ce rebond succède à une année 2024 légèrement négative (-0,3%). La quasi-totalité du Top 10 des grandes villes est désormais dans le vert. Lyon reste plus modeste avec +0,6% à 4 596 €/m². Lille affiche +0,3% à 3 369 €/m². Rennes progresse de +1,5% à 3 876 €/m². Strasbourg recule légèrement de -1,1% à 3 752 €/m².
Nantes fait exception
Seule Nantes reste clairement dans le rouge avec une baisse de -3,9%. Le prix au mètre carré s’établit à 3 366 €. Toutefois, ce recul se modère par rapport à l’année précédente. Thomas Lefebvre note que « Nantes reste une exception, avec des prix encore en baisse, mais à un rythme beaucoup plus modéré que l’an dernier ». La ville devrait progressivement rejoindre la tendance nationale.
Quelle est la situation des taux de crédit immobilier ?
Une stabilisation autour de 3,5%
Les taux de crédit se sont stabilisés à partir du printemps 2025 après les baisses amorcées début 2024. Au 1er décembre 2025, ils s’établissent autour de 3,5% sur 25 ans et 3,4% sur 20 ans selon les données Pretto citées dans le baromètre. Ce niveau contraste fortement avec les anticipations de début d’année, où un retour sous les 3% était espéré pour l’été. Cette déception a provoqué un moment de découragement au printemps. Aucune baisse de taux directeurs n’a eu lieu depuis juin 2025.
Les ménages acceptent la nouvelle donne
Le second semestre 2025 marque une inflexion nette. La dynamique observée se distingue de la saisonnalité habituelle, avec une reprise plus franche de l’activité.
Thomas Lefebvre analyse : « Ce regain traduit une acceptation progressive des nouvelles conditions de crédit. La demande s’est reconstituée et retrouve des niveaux proches de 2021. Pour les prix immobilier 2026, cette acceptation constitue un signal fort montrant que les ménages ont intégré cette nouvelle réalité de marché.»
Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier en 2026 ?
Un scénario de stabilité privilégié
Thomas Lefebvre est clair : « Le scénario central pour 2026 est celui d’une stabilité, plus que d’un nouveau cycle de baisse des taux. » Les taux de crédit devraient rester autour de 3,5%. La concurrence entre banques devrait s’intensifier en début d’année avec des objectifs de production renouvelés. Quelques ajustements à la baisse sont possibles, mais ils resteront marginaux. Les taux longs à 10 ans restent élevés, reflet d’incertitudes macroéconomiques persistantes, d’une instabilité politique et de défis budgétaires structurels.
Des fondamentaux économiques favorables
L’inflation est contenue et proche de la cible. La croissance resterait faible mais légèrement meilleure qu’en 2025. Les salaires continuent de progresser à un rythme modéré mais supérieur à l’inflation. Le taux de chômage devrait rester relativement stable selon les projections macroéconomiques de la Banque de France citées dans le document. Les ménages semblent désormais mieux armés pour revenir sur le marché. La demande a retrouvé des niveaux d’avant 2022.
Les hypothèses chiffrées pour 2026
Les experts de SeLoger et Meilleurs Agents anticipent pour 2026 : des taux de crédit autour de 3,5%, un nombre de ventes proche de 980 000 transactions, et une hausse des prix immobiliers 2026 de l’ordre de +2 à +3% sur l’année. Le nouveau cadre du DPE pourrait sortir environ 850 000 logements du statut de passoires énergétiques, contribuant à détendre légèrement le marché locatif.
Pourquoi l’incertitude politique freine-t-elle le marché ?
Un marché de temps long
L’immobilier engage les ménages sur 15, 20 ou 25 ans. L’instabilité ou l’imprévisibilité des règles du jeu pèse lourdement sur les décisions, parfois davantage que le niveau des taux lui-même.
Thomas Lefebvre affirme : « Aujourd’hui, au-delà des conditions financières, l’incertitude politique constitue un facteur de frein important à la projection des ménages sur le marché immobilier. »
La France traverse une crise du logement profonde aux conséquences multiples : difficultés d’accès au logement, frein à la mobilité résidentielle et professionnelle, tensions sur le recrutement dans certaines zones.
Le besoin d’un cap lisible
Le logement est redevenu un sujet central du débat public. Gouvernement et Parlement semblent mieux prendre la mesure du caractère systémique de la crise. Cependant, cette prise de conscience peine à se traduire par une stratégie claire, cohérente et stable. Les professionnels du secteur sont unanimes : sans cadre stable pour l’investissement et la production de logements, la crise ne pourra pas se résorber durablement.
Quelle est la situation du marché locatif ?
Un ralentissement de la hausse des loyers
Sur le marché locatif, la situation s’améliore légèrement. La hausse des loyers s’est nettement calmée, autour de +1,3% sur un an, contre près de +3% un an plus tôt. Ce ralentissement s’explique notamment par le retour sur le marché de l’achat d’une partie des ménages jusqu’ici contraints de rester locataires.
Une tension persistante sur l’offre
La tension sur l’offre locative reste très forte, notamment dans les zones tendues. À Paris par exemple, le nombre de biens disponibles à la location reste 30% à 40% en dessous de son niveau avant crise sanitaire. Cette pénurie impacte directement les prix de l’immobilier pour 2026 et les conditions d’accès au logement dans les grandes métropoles.
