Au regard des enjeux de l’augmentation du prix du gaz pour les copropriétés, vous trouverez les préconisations du Cabinet BJA. En effet, certains fournisseurs tentent de répercuter la hausse des prix sur les syndicats des copropriétaires. Dans ce cas, comment réagir ? Quelle stratégie doit-on mettre en œuvre ?
Prix du gaz : comment réagir face aux mises en demeure des fournisseurs d’énergie ?
Dans le contexte de la guerre en Ukraine, nous assistons à une flambée des prix du gaz. Or, certains fournisseurs essayent de répercuter cette hausse sur les syndicats des copropriétaires. Il faut alors pouvoir réagir efficacement aux demandes des fournisseurs. Alors en quoi consiste ces courriers ? Les syndicats des copropriétaires ont donc reçu des mises en demeure ou risque d’en recevoir.
“ Parmi les courriers de mises en demeure adressés que nous avons reçu au cabinet, il est fréquemment proposé une alternative sévère : soit l’acceptation du prix du gaz soit la résiliation prochaine du contrat.” – Charles Bohbot, Avocat Associé au Cabinet BJA.
Deux hypothèses sont à distinguer, soit le contrat a été conclu avec un tarif indexé, soit le contrat connait un tarif fixe. Comment faut-il réagir selon le type de contrat ?
Le contrat de gaz a été conclu avec un tarif indexé
Le tarif indexé est la pratique la plus rependue après la guerre en Ukraine. Sans aucun doute, les fournisseurs anticipent une flambée des prix du gaz. Pour autant, même dans cette hypothèse, la copropriété peut espérer bénéficier des conditions du bouclier tarifaire. Bien qu’elle ne possède pas d’argument contre son fournisseur.
Ce dispositif doit être vérifié. Citons le cas de la copropriété niçoise qui a décidé de couper le chauffage en l’absence de bouclier tarifaire applicable. En effet, cette situation a permis d’alerter la Première Ministre sur l’application du dispositif pour les copropriétés. Ainsi, elle a confirmé que le bouclier s’appliquerait bien aux copropriétés.
Ainsi, il a été étendu aux logements collectifs et aux logements individuels reliés à un réseau de chaleur par le décret du 9 avril 2022. Il était donc prévu initialement sur la période comprise entre le 1er novembre 2021 et le 30 juin 2022.
Les prix du gaz flambent
Par ailleurs, le Ministre du Logement a annoncé que le bouclier tarifaire gaz s’appliquera également à l’électricité. De plus, il considèrera “la période passée et à venir”.
Le blocage du prix du gaz pour les copropriétés et les HLM est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022
En effet, le décret du 14 novembre 2022 prolonge jusqu’au 31 décembre 2022 le blocage des prix du gaz pour les copropriétés et les HLM. Ce dernier apporte également quelques adaptations à la procédure de demande.
Précisons que l’aide correspond à celle dont bénéficient les particuliers ayant un contrat avec un fournisseur de gaz naturel. En cela, elle compense la différence entre le prix de marché du gaz acquitté par le gestionnaire de l’immeuble, et celui du prix au tarif bloqué au 1er octobre 2021.
En outre, il n’y a aucune démarche à effectuer pour percevoir cette compensation. Celle-ci est répercutée sur les charges des particuliers par le syndic de copropriété. Concrètement, l’aide est d’abord demandée à l’État par le fournisseur de gaz. Ensuite, le fournisseur reverse dans les 30 jours suivant cette demande au gestionnaire. Ce dernier la retranche des charges des résidents.
Le contrat a été conclu avec un prix du gaz fixe
Ces contrats plus anciens représentent un véritable avantage. Puisque les syndicats des copropriétaires sont protégés. Ils ne subissent pas les conséquences de l’augmentation du prix du gaz pendant une durée pouvant aller jusqu’à 3 ans.
Peut-on répondre par une procédure à l’amiable ?
En cas du prix du gaz fixe, il convient d’analyser le courrier adressé par le fournisseur d’énergie. Par la suite, un courrier d’avocat pourra ensuite solliciter la stricte application du contrat.
En effet, le contrat convenu entre les parties tient lieu de loi en application de l’article 1103 du Code civil. Toutefois, le fournisseur de contrat de GAZ peut solliciter la modification unilatérale du contrat en se fondant sur : les articles R. 445-5 du Code de l’énergie, L.224-1 du Code de la consommation et enfin 1195 du Code civil.
À défaut de précision quant au fondement juridique invoqué dans son courrier, il convient d’inviter le fournisseur à préciser ce dernier. En effet, il est important de vérifier si les conditions légales sont réunies. De même, il est possible de solliciter la désignation d’un médiateur de l’énergie.
Dans cet intervalle, le syndicat des copropriétaires pourra mettre en demeure le fournisseur de maintenir les stipulations initiales du contrat. En conséquence, il refusera toute hausse des prix ou résiliation unilatérale du contrat. À cet effet, il indiquera, qu’à défaut, ce dernier devra saisir le tribunal compétent en urgence pour faire valoir ses droits.
Quelles conditions pourraient permettre une modification unilatérale du contrat à la hausse ?
La révision après saisine de la Commission de régulation de l’énergie
Dans un premier temps, citons l’article R445-5 du Code de l’énergie. Il ressort de cette disposition qu’un fournisseur d’énergie peut procéder à une modification
unilatérale du prix du gaz. Toutefois, il devra avoir saisi préalablement la Commission de régulation de l’énergie (CRE). Cette étape préalable consiste à proposer les nouveaux barèmes accompagnés des éléments d’information permettant de justifier l’augmentation du tarif.
Par ailleurs, conformément à l’alinéa 3 de l’article R. 445-5 : “le fournisseur ne peut pas appliquer la modification avant l’expiration d’un délai de vingt jours à compter de la saisine de la Commission de régulation de l’énergie.”
En l’état, il apparaît que la saisine de cette Commission ne soit pas intervenue.
“ Il nous semble que la Commission ne devrait pas trancher en ce sens. En effet, elle estime que le motif évoqué de l’imprévisibilité ne serait pas justifié. Selon la CRE, le secteur de fourniture d’énergie se fonde justement sur la couverture à terme du risque. Un avantage pour le fournisseur dans les périodes baissières.” – Charles Bohbot.
Les dispositions applicables pour les consommations de gaz inférieures à 30 000 kilowattheures
L’article L224-1 du Code de la consommation s’applique aux copropriétés dont la consommation de gaz est inférieure à 30 000 kilowattheures.
Tout d’abord, il convient de vérifier le champ d’application de ce texte. En effet, le délai légal de prévenance est d’un mois avant l’application de la nouvelle augmentation tarifaire.
De plus, le fournisseur doit exposer les motifs de cette augmentation tarifaire. Il doit aussi préciser les modalités de calculs qui justifient de l’augmentation du prix du gaz. En cela, le syndicat des copropriétaires pourra en faire la réplique.
Imprévision en droit commun des contrats soumise à des conditions strictes
Pour cet argument, on peut se fonder sur l’article 1195 du code civil. En effet, cet article mentionne le cas d’une demande de renégociation de contrat suite à des circonstances imprévisibles. Or, ces changements peuvent rendre son exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque.
Ainsi, en cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties conviennent de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent. Mais, elles peuvent aussi demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut alors réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.
Sur ce fondement, votre opérateur devra justifier d’une demande de renégociation. De même, il sera tenu de poursuivre ses obligations durant la renégociation. Enfin, à défaut d’accord, il doit saisir le juge.
Prix du gaz, à défaut d’accord amiable, quelle est la réaction judiciaire ?
Votre fournisseur de gaz peut refuser toute forme d’accord. Dans ce cas, il conviendra de solliciter en référé, voire en référé d’heure à heure, le maintien du contrat. De toute évidence, la continuité du service de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire doit être assurée aux conditions contractuelles.
Naturellement, les fournisseurs s’exposent à des risques forts de condamnation sous-astreinte. Et, le cas échéant, à des condamnations à des dommages et intérêt en cas de rupture abusive.
Au regard des enjeux, il paraît utile de vous faire accompagner par un avocat afin de répliquer efficacement aux demandes des fournisseurs. De plus, il est recommandé au syndic de transmettre l’information au conseil syndical pour l’aviser de la stratégie mise en œuvre.
