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Immobilier

Prix de l’immobilier en baisse : faut-il attendre pour acheter ou vendre ?

prix de l'immobilier

La remontée des taux et la raréfaction des crédits sont parmi les facteurs de ralentissement du marché immobilier actuel. or, cette situation ne va pas s’améliorer bien que l’on observe une dynamique baissière des prix de l’immobilier. L’attentisme n’est pas forcément un bon calcul compte tenu de la hausse des taux en 2023.

Une tendance baissière des prix de l’immobilier en fin 2022

Le marché immobilier tend à ralentir en cette fin d’année 2022. Les vendeurs n’arrivent pas encore à comprendre les bouleversements du marché après une longue période d’augmentation des prix de l’immobilier.

En ce moment, les délais de vente se prolongent et les marges de négociation sont en hausse. Les prix des biens chutent ainsi mécaniquement. Ces faits sont confirmés par les données recueillies par la plupart des agences du réseau immobilier l’Adresse depuis l’été 2022.

De leur côté, les acheteurs manifestent de l’attentisme. En effet, ils mettent leur projet en pause en pariant sur la baisse des prix de l’immobilier. Par ailleurs, certains acheteurs décident de reporter leur projet face au durcissement des conditions d’obtention de prêt. Pour autant, dans un contexte de hausse continue des taux de crédit, attendre n’est pas la meilleure décision à prendre !

Côté vendeurs : vers une baisse des prix de l’immobilier en raison de la hausse des taux

En cette fin d’année 2022, les taux de crédit immobilier sur 20 ans atteignent 2 % en moyenne. Une hausse significative de 1 point est ainsi constatée en seulement douze mois. De ce fait, la capacité d’emprunt et le budget des acheteurs potentiels subissent une chute.

Le nombre d’emprunteurs potentiels ayant le même projet immobilier reculera si la remontée des taux se poursuit en 2023. Cette hausse potentielle des taux est liée au contexte inflationniste et à l’envolée des taux des marchés financiers. Pour les vendeurs, il n’est donc pas intéressant d’attendre une offre d’achat à un prix élevé. Il convient de maintenir le prix de l’immobilier à un niveau raisonnable.

Évolution de la capacité d’emprunt

En un an, la capacité d’emprunt a baissé de 20 000 € pour 1 000 € de mensualité par mois sur 20 ans. On redoute d’ailleurs que les taux de crédit immobilier sur 20 ans remontent à 3 % en 2023. Cela semble incontournable face à l’évolution actuelle des taux de refinancement. Ainsi, d’ici fin 2023, la capacité d’emprunt sera réduite de 37 000 € en seulement deux ans.

capacité d'emprunt et hausse des prix de l'immobilier

Évolution du pouvoir d’achat immobilier

 

En espérant une amélioration des prix de l’immobilier, les vendeurs qui attendent pour céder leur bien peuvent lourdement se tromper. Plus le temps passe, plus le nombre d’acheteurs potentiels (capables d’acquérir un bien à un prix donné) sera réduit.

“ La baisse de la capacité d’emprunt va forcément se répercuter sur le prix. Car, il n’est pas toujours possible de compenser la baisse du montant du crédit obtenu par de l’apport personnel. D’autant plus, que le budget des acheteurs chute.” – Brice Cardi, président de l’Adresse.

Supposons qu’une personne dispose d’un projet d’achat d’un bien estimé à 250 000 € via un prêt (toutes choses égales). En 2022, elle devrait percevoir 370 € supplémentaires par mois qu’en 2021 afin de compenser la hausse des taux. En 2023, elle devrait gagner 700 € supplémentaires par mois qu’en 2021 pour obtenir le même prêt. Dans ces deux cas, son endettement serait maintenu à 33 %.

Aussi, il est important que les vendeurs comprennent que ce ne sont pas les agents immobiliers qui fixent les prix de l’immobilier. En effet, on doit pour cela tenir compte des conditions du marché, mais également de nombreux critères. Il faut pouvoir les décrypter pour anticiper les tendances à venir. Actuellement, les vendeurs qui attendent pour vendre auront encore moins d’acheteurs potentiels en capacité d’acheter.

Côté acheteurs : une baisse des prix plus lente que la hausse des taux prévue en 2023

Rappelons qu’en 2022, les taux de crédit sur 20 ans sont passés de 1 à 2 % en seulement un an. D’ici fin 2023, ils pourraient aller jusqu’à 3 %. Même si les prix de l’immobilier connaissent une baisse moyenne de 5 % en 2023, cela n’avantage pas les acheteurs. La poursuite de la hausse des taux entraînera une envolée du coût de crédit jusqu’à 50 %.

Coût d'un achat immobilier

Évolution du coût d’un achat immobilier

 

Ainsi, en 2022, les Français ont perdu à peu près 10 % de capacité d’emprunt. Cette tendance devrait se poursuivre en 2023. En effet, en 2023, la hausse potentielle des taux de crédit fera grimper de 4 % le coût final d’acquisition d’un bien. En effet, la baisse potentielle des prix de l’immobilier n’apporte rien aux acheteurs.

“ Attendre une baisse des prix de 5 à 10 % n’est pas un bon calcul dans le contexte actuel de remontée des taux de crédit. Puisque le coût final de l’achat pourra être supérieur. À condition de pouvoir emprunter ! Parce que c’est aujourd’hui tout l’enjeu.” – Brice Cardi

Faire les bons choix face à la mutation du marché immobilier

En 2023, on table sur une baisse des prix de l’immobilier. Ainsi, vendre au bon prix sans attendre est une manière d’arrêter l’amorce de cette chute des prix. C’est aussi la bonne solution pour un vendeur d’éviter que son bien soit exclu du marché.

Par ailleurs, certains biens classés F ou G au DPE subissent une décote de 5 à 20 % selon les régions. Cette baisse est due aux taux de crédit et au niveau de performance énergétique bas de ces logements. Du côté des acheteurs, on se demande si la chute des prix pourra compenser la prochaine hausse des taux en 2023.

Malgré ce contexte incertain, les professionnels de l’immobilier doivent rester optimistes selon Brice Cardi, président de l’Adresse. Plusieurs indicateurs restent encourageants jusque-là, notamment :

  • le niveau de chômage bas ;
  • l’éventuelle augmentation des taux d’usure en janvier 2023 ;
  • l’appétence des Français pour l’immobilier ;
  • etc.

Afin de redynamiser l’activité, les professionnels de l’immobilier ont pour rôle de réassurer les Français en cette période complexe.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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