Précision des règles applicables au syndicat des copropriétaires

Précision des règles applicables au syndicat des copropriétaires

L’ordonnance du 30 octobre 2019 précise les règles applicables au syndicat des copropriétaires en apportant aussi quelques évolutions. Toutefois, l’ANIL revient sur la rédaction des textes qui manquent parfois de clarté et soulèvent quelques interrogations…

De nouvelles règles pour le syndicat des copropriétaires

L’article 11 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 rappelle que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il indique également qu'une copropriété peut recourir à la forme du syndicat coopératif sans que cette modalité de gestion soit prévue au préalable dans le règlement de copropriété.

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Par ailleurs, l’ordonnance étend l'objet du syndicat des copropriétaires. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Enfin, la responsabilité du syndicat recouvre l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers. Il s'agit des dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien, mais aussi ceux ayant pour origine les parties communes.

Capacité du syndicat des copropriétaires à agir en justice

L’article 12 de l'ordonnance donne de nouvelles facultés au président du conseil syndical. Il peut désormais, en cas de carence ou d’inaction du syndic exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Cette action est lancée sur délégation expresse de l’assemblée générale.

Toutefois, en l’absence de conseil syndical, elle peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la capacité du syndicat des copropriétaires à agir en justice, est complété en ce sens :

“Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.”

À cet effet, l’ANIL relève une incohérence qui va rendre impossible l’application de ce texte. Puisque l’action contre le syndic doit être inscrite à l’ordre du jour, donc par le syndic.

En outre, en cas de condamnation, les dommages et intérêts seront versés au syndicat des copropriétaires.

Si l’action est déclarée bien fondée à l’issue de l’instance, les frais de procédure non pris en charge par le syndic sont répartis entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Selon l’ANIL, dans le cas où l’action est exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, il serait utile de préciser que les frais sont avancés par les copropriétaires concernés. Cela limite, semble-t-il le risque de contentieux.

Prix découlant de la cession de parties communes

La part du prix découlant de la cession de parties communes est remise à chaque propriétaire par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.

Cette règle s’applique aux ventes conclues après l’entrée en vigueur de l’ordonnance, c’est-à-dire à partir du 1er juin 2020.

Constitution de syndicats secondaires

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, il est possible de créer un ou plusieurs syndicats secondaires, pour faciliter la gestion.

Ainsi, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Le recours au syndicat secondaire est donc étendu afin de permettre sa constitution. Également en présence d’entités homogènes susceptibles de gestion autonome. À juste titre, pour plus de clarté, l’ANIL souhaiterait que l’on précise la notion d’"entité homogène" qui n’est pas évidente pour un usage d’habitation.

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