Nouvelle définition des parties communes spéciales

Nouvelle définition des parties communes spéciales

L’ordonnance du 30 octobre 2019 introduit dans la loi une légère modification de la définition des parties communes spéciales. À compter de 2020, elles seront affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Faudra-t-il modifier les règlements de copropriété pour appliquer des charges spéciales ?

Précisions sur les parties communes dans le règlement de copropriété

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis indique que le règlement de copropriété doit énumérer, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Rappelons que les parties communes générales sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires. Pour les parties communes spéciales, seuls certains d’entre eux sont concernés.

Auparavant, les parties communes spéciales étaient celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Le cumul de ces deux conditions n’est désormais plus exigé.

À compter de 2020, les parties communes spéciales seront celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires.

Il en est de même pour les parties communes à jouissance privative.

La part de charges liée au droit de jouissance privative

Pour mémoire, le droit de jouissance privative n’est pas assimilé à un droit de propriété.

En effet, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées, à l'usage ou à l'utilité, exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est complété d’une nouvelle disposition :

Le règlement de copropriété précise les charges que le titulaire du droit de jouissance privative supporte.

Notons que s’agissant des parties communes spéciales, l’article 6-2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 a introduit depuis la loi ELAN un lien indissociable entre la création de parties communes spéciales, d’une part, et l’établissement de charges spéciales associées, d’autre part.

L’ANIL s’interroge à ce propos, ces charges doivent être prévues par le règlement de copropriété, mais comment seront-elles fixées pour les parties communes, à jouissance privative, existantes ? De même, quelle sera la majorité requise pour procéder au vote ?

Servitude sur une partie commune au profit d’un lot

L'ordonnance introduit un nouvel article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui précise qu'"aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot".

En effet, dans le silence de la loi, la jurisprudence considérait qu’une servitude, supposant l’existence de deux fonds distincts, ne pouvait être créée sur une partie commune au profit d’un lot privatif.

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