Saviez-vous qu’un nombre croissant de seniors en France cherche à acheter un bien immobilier ? Emprunter à un âge avancé comporte cependant certains obstacles. Vousfinancer a analysé le taux d’usure et le pouvoir d’achat immobilier des retraités dans les grandes villes de France. En 2022, seulement 10 % des emprunteurs auront plus de 50 ans. Cet article se penche sur la manière dont les seniors peuvent contourner ces difficultés pour acheter leur bien immobilier.
Quel est le pouvoir d’achat immobilier après 60 ans ?
En 2022, seulement 10 % des emprunteurs recourant à Vousfinancer auront plus de 50 ans. Or, ce chiffre était de 12 % en 2020 et de 17 % en 2019. Ainsi, On note depuis 2 ans un recul de la part des emprunteurs de plus de 50 ans. Cela s’explique en raison du durcissement des conditions d’octroi de crédit ainsi que des taux d’usure maximum.
Actuellement, seulement 3 % des emprunteurs dépassent l’âge de 60 ans. La principale raison est le passage à la retraite, qui entraîne une diminution des revenus de 15 à 40 %.
“ Seuls 3 % des clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit… alors que même à des taux de crédit proches de 3 % il reste intéressant d’emprunter. Mais, le plus tôt est le mieux, justement pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite !” – Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Bien que ce soit difficile actuellement, il est toujours possible, théoriquement, d’emprunter, quels que soient votre âge et votre situation.
Pouvoir d’achat immobilier : les séniors ont-ils intérêt à emprunter ?
Les séniors ont intérêt à emprunter plutôt qu’à utiliser leurs fonds propres s’ils veulent investir dans l’immobilier. Puisque cela leur offre de multiples avantages. Tout d’abord, ils bénéficient de l’effet levier du crédit et voient leur patrimoine s’accroître.
De plus, les taux de crédit, même à 3 %, sont très bas et très attrayants pour cette génération. Parce qu’ils ont connu des taux à plus de 15 % dans les années 80. De plus, le taux n’est pas lié à l’âge de l’emprunteur et un capital est assuré en cas de décès. Enfin, c’est une méthode efficace pour assurer sa succession.
Exemple : Arnaud 64 ans, médecin, à la retraite dans 6 mois, locataire. Il veut acquérir sa résidence secondaire à 300 000 €. Notons qu’il dispose de cette somme sur une assurance-vie. Toutefois, il veut quand même emprunter 100 000 € pour conserver de l’épargne, sur une durée de 10 ans. Alors qu’il a 66 % d’apport et l’ensemble des fonds sur un compte, son prêt est refusé à cause du taux d’usure. Il achète donc sa maison sans crédit, donc sans assurance.
Or, en cas de décès, ses héritiers deviennent propriétaires de la maison uniquement, car l’assurance-vie n’existe plus. S’il avait contracté un crédit, celui-ci aurait été intégralement remboursé par l’assurance et la maison intégralement payée. Elle serait également revenue aux héritiers. Patrimoine transmis : 300 000 € d’immobilier (avec droits de succession) + 200 000 € d’assurance-vie (qui aurait pu contribuer à payer les droits de succession).
Les séniors sont-ils de bons clients pour les banques ?
Les séniors sont considérés comme des profils à fort potentiel pour les banques pour plusieurs raisons. En effet, ils empruntent sur de courtes durées (15 ans en moyenne) et disposent souvent d’un apport ou d’une assurance-vie. D’ailleurs, le plus souvent, ils sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque. De plus, ils ont des charges généralement plus faibles, car ils n’ont plus d’enfants à charge.
Toutefois, il faut aussi considérer le fait qu’ils sont déjà bancarisés et que leur santé peut entraîner une assurance plus chère. Ils sont donc plus difficilement finançables. D’autant plus que leurs revenus et de ce fait leur pouvoir d’achat immobilier peut diminuer au moment de leur retraite. C’est ce qu’explique Sandrine Allonier, porte-parole Vousfinancer.
Ainsi, il faut savoir qu’à partir de 55 ans, les banques exigeront généralement une estimation du montant de la retraite. Le demandeur devra alors demander un justificatif à son organisme de retraite. Le calcul s’effectue à partir du salaire à taux plein ou les revenus au moment du passage à la retraite pour déterminer le taux d’endettement.
De ce fait, partir plus tard à la retraite offre la possibilité d’emprunter plus, et donc d’accroître son pouvoir d’achat immobilier. Si cela s’avère impossible, une solution peut être la mise en place d’un prêt à paliers, qui réduit l’échéance du crédit à 30 % au moment du passage à la retraite. Ce qui permet d’ajuster les mensualités à la baisse tout en maintenant un niveau de vie confortable.
Quelles sont les difficultés pour emprunter que rencontrent les seniors ?
L’un des principaux défis que rencontrent les seniors lorsqu’ils font un emprunt est que, du fait de leur taux d’assurance plus élevé et d’un emprunt sur une durée plus courte, le TAEG, taux annuel effectif global, dépasse le taux d’usure. Rappelons qu’il est de 3,71 % sur 10 ans ou moins, tous frais inclus. Or ce taux maximal est celui que les banques n’ont pas le droit de dépasser afin de respecter le pouvoir d’achat immobilier des seniors.
Dans ces situations, une solution pourrait être de trouver une banque qui accepte que l’assurance décès soit facultative et ne soit pas estimée dans le calcul du TAEG. Cependant, compte tenu de la mise à jour du taux d’usure mensuellement et de sa remontée significative depuis la fin de 2022, il devrait tout de même être possible de financer les profils seniors cette année.
En théorie, aucune limite d’âge pour emprunter
En théorie, aucune limite d’âge n’existe lorsque l’on souscrit à un crédit. Néanmoins, lorsque l’on dépasse un certain âge, l’assurance devient très onéreuse. La plupart des banques sont disposées à couvrir les emprunteurs en assurance groupe jusqu’à 75 ans. Ce qui permet à 55 ans d’emprunter sur 19 ans. De plus, avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans ou même 95 ans, âge de fin de prêt.
À titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40 % à 0,80%. Alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent de 0,9 à 1,20 %.
Prenons l’exemple d’un couple de 54 ans souscrivant un prêt de 250 000 € à 3 % sur 20 ans avec une assurance groupe à 0,86 % à 50 % sur chaque tête (sur le capital restant dû, avec échéance constante). Le TAEG est de 3,89 % (tout frais inclus) supérieur au taux d’usure de 3,79 %, le prêt sera refusé.
Le sujet de l’assurance de prêt
En effet, l’un des principaux sujets pour les seniors qui souhaitent investir dans l’immobilier et assurer leur pouvoir d’achat immobilier est celui de l’assurance de prêt. Car plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc plus l’assurance est chère. Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet. On peut alors prendre un autre bien en garantie ou assurer seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé.
Quel pouvoir d’achat immobilier pour les retraités ?
En moyenne, d’après la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (DREES) édition 2022, la pension moyenne de droit direct, tous régimes confondus s’établit à 1 509 euros bruts mensuels parmi les retraités résidant en France. Cela correspond à 1 400 euros nets par mois.
Vousfinancer a calculé la capacité d’emprunt sur 15 ans avec une pension de retraite moyenne par région. Et, le pouvoir d’achat immobilier qui y est associé (hors assurance), avec 10 % d’apport pour financer les frais. Ainsi, avec une pension moyenne de 1 400 € nets, à un taux de 2,7 % sur 15 ans, un retraité peut emprunter 68 318 €. Soit 8 490 € de moins qu’il y a un an. Et, cela, en raison de la forte remontée des taux qui ont plus que doublé en un an.
“ Emprunter avec une pension de retraite de base est aujourd’hui compliqué dans les grandes villes. Puisqu’un retraité seul pourra s’offrir 6,5 m2 à Paris, 13 m2 à Aix-en-Provence ou Lyon, près de 15 m2 à Bordeaux, 35 m2 au Havre, 36 m2 au Mans et au mieux 49,5 m2 à Saint-Etienne. Heureusement, à plus de 65 ans, 75 % des Français sont déjà propriétaires de leur résidence principale.” – Sandrine Allonier.
