La France compte 526 063 copropriétés, dont 400 000 ont plus de quinze ans et doivent toutes se conformer à la loi Climat et Résilience. Obligation centrale de ce texte : établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) dans un délai de deux ans. Mais ce calendrier est-il réellement tenable ? C’est la question que pose le député des Vosges Stéphane Viry dans une question écrite n° 5512 adressée à la ministre chargée du Logement. Entre pénurie de professionnels qualifiés, incohérences du DPE collectif obligatoire et difficultés de financement des travaux de rénovation énergétique, le plan pluriannuel de travaux concentre toutes les tensions de la transition énergétique en copropriété. Le gouvernement maintient pourtant le cap — tout en reconnaissant les obstacles.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le plan pluriannuel de travaux et que dit la loi ?
- Le calendrier des PPT est-il réaliste face à la pénurie de professionnels ?
- Le DPE collectif souffre-t-il d’incohérences méthodologiques ?
- Quelles solutions le gouvernement propose-t-il pour débloquer la rénovation ?
À retenir — Plan pluriannuel de travaux en copropriété
- Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans.
- Environ 400 000 copropriétés sont concernées par cette obligation issue de la loi Climat et Résilience.
- Le nombre de professionnels qualifiés reste insuffisant pour tenir les délais légaux.
- Le DPE collectif présente des paramètres contestés mais jugés méthodologiquement justifiés par le gouvernement.
- Le prêt collectif à adhésion automatique peine à se déployer auprès des banques.
Qu’est-ce que le plan pluriannuel de travaux et que dit la loi ?
PPT et PPPT : deux notions à ne pas confondre
La loi Climat et Résilience a introduit deux obligations distinctes pour les copropriétés. La première est le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) : il s’agit d’une proposition établie par un professionnel qualifié, recensant les travaux à réaliser sur dix ans. La seconde est le plan pluriannuel de travaux (PPT) lui-même : c’est le document définitif, adopté en totalité ou en partie par l’assemblée générale des copropriétaires.
La distinction est essentielle. Comme le précise la réponse ministérielle, l’adoption du PPT ne vaut pas vote des travaux. Chaque chantier devra faire l’objet d’un vote séparé. Le PPT constitue donc un outil de planification et d’information, non une décision exécutoire automatique.
Les objectifs du plan pluriannuel de travaux
Le PPPT vise trois finalités principales, clairement identifiées :
- La sauvegarde de l’immeuble : prévenir la dégradation du bâti par une programmation anticipée des travaux d’entretien, en s’appuyant notamment sur le carnet d’entretien de l’immeuble.
- La santé et la sécurité des occupants : identifier les risques structurels ou sanitaires nécessitant une intervention prioritaire.
- L’amélioration de la performance énergétique du bâtiment : réduire les consommations de chauffage et les émissions de gaz à effet de serre, conformément aux objectifs de neutralité carbone de la France.
Le plan couvre une période de dix ans et intègre les enjeux d’efficacité énergétique ainsi que les besoins d’entretien courant. Il aide les copropriétaires à mieux maîtriser leurs charges et à anticiper, dans la durée, le financement des travaux de rénovation. Il s’articule par ailleurs avec le fonds travaux, dont la loi loi Alur et la loi du 10 juillet 1965 encadrent la cotisation annuelle obligatoire.
Le calendrier des PPT est-il réaliste face à la pénurie de professionnels ?
Un chiffre qui interpelle : 400 000 copropriétés à traiter en deux ans
Le député Stéphane Viry pose le problème de manière arithmétique. La France recense 526 063 copropriétés en 2022, dont environ 400 000 ont plus de quinze ans. Toutes sont soumises à l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux dans un délai de deux ans. Or chaque étude mobilise au minimum deux jours de travail pour les plus petites copropriétés.
Le calcul est implacable : 400 000 PPT × 2 jours = 800 000 jours de travail. Répartis sur 1 000 professionnels, cela représente 800 jours par personne en deux ans, soit 400 jours de travail par an et par intervenant. Un rythme physiquement impossible à tenir.
Une offre de professionnels qualifiés encore insuffisante ?
Le PPT doit obligatoirement être réalisé par un professionnel justifiant de compétences spécifiques dans le domaine des techniques du bâtiment. Sont habilités : les bureaux d’études, les architectes, les thermiciens et les diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour les logements collectifs. Or le député souligne qu’en région Grand Est, moins d’une dizaine d’acteurs sont en mesure de réaliser ces études. Un constat qui illustre une tension géographique réelle entre l’offre et la demande.
La réponse du gouvernement : plus de 7 000 professionnels mobilisables
Face à ces alertes, la ministre chargée du Logement maintient le cap. Selon la Réponse ministérielle à la question écrite n° 5512, JO du 3 février 2026, au 1er septembre 2025, la filière dispose de :
- Au moins 1 900 bureaux d’études et sociétés d’architecture en capacité de réaliser des PPT
- 5 500 diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour les logements collectifs
Soit un vivier total d’environ 7 400 professionnels qualifiés. Le gouvernement estime donc que l’offre est suffisante et ne prévoit pas d’assouplir le calendrier, ni d’élargir les professions autorisées à réaliser ces plans.
Le DPE collectif souffre-t-il d’incohérences méthodologiques ?
Des paramètres qui font débat
Le député Viry pointe également des anomalies dans la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Deux exemples concrets sont soulevés :
- L’altitude : une différence d’un mètre peut suffire à faire changer de catégorie DPE un logement situé en zone frontière altimétrique.
- Les façades exposées : ce paramètre peut faire varier le résultat de 10 %, alors que la quasi-totalité des immeubles disposent de plusieurs façades donnant sur l’extérieur.
Ces incohérences apparentes ont, selon le député, un impact concret sur le marché immobilier français : valeur vénale des biens, mise en location, accès aux aides à la rénovation.
La réponse du gouvernement : des paramètres scientifiquement justifiés
Le ministère défend la rigueur de la réforme DPE de 2021, qui a unifié et homogénéisé la méthode de calcul. Désormais, le DPE repose exclusivement sur les caractéristiques physiques du logement : structure, isolation, fenêtres, système de chauffage. Le résultat se traduit par une étiquette énergie (de A à G) et une étiquette GES reflétant les émissions de gaz à effet de serre du logement.
Le gouvernement rappelle que les températures auxquelles un logement est soumis varient selon son altitude, un paramètre physique réel et non arbitraire. Il précise également qu’une paroi mitoyenne donnant sur un autre logement se révèle moins déperditive qu’une paroi exposée à l’extérieur. Ces deux paramètres influencent donc directement les besoins énergétiques, ce qui justifie leur prise en compte dans la note du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Quelles solutions le gouvernement propose-t-il pour débloquer la rénovation ?
La proposition de loi sur la rénovation énergétique
Le gouvernement reconnaît explicitement dans sa réponse la difficulté à faire voter et financer des travaux de rénovation énergétique en copropriété dans les délais impartis par la loi Climat et Résilience. Pour y remédier, il soutient la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements, adoptée en première lecture au Sénat.
Ce texte contient des dispositions visant à faciliter la remise ou le maintien en location des logements en copropriété, une fois les travaux votés par l’assemblée générale. Une mesure concrète pour éviter que des copropriétaires soient pénalisés par les délais d’exécution des chantiers.
Le prêt collectif à adhésion automatique : un outil bloqué
Parmi les solutions de financement du plan pluriannuel de travaux, le prêt collectif à adhésion automatique constitue un levier majeur. Ce mécanisme permet à une copropriété de contracter un emprunt collectif auquel tous les copropriétaires adhèrent automatiquement, sauf opposition expresse.
Pourtant, sa mise en œuvre se heurte à des obstacles bancaires, notamment des problèmes de cautionnement. Le gouvernement indique que des mesures sont en cours de proposition pour rendre cet outil pleinement opérationnel. D’autres dispositifs complètent le tableau : MaPrimeRénov’ Copropriété permet de financer une partie des travaux de rénovation énergétique des parties communes, sous conditions de gain énergétique. Ces aides, gérées par l’Anah, s’adressent aux copropriétés fragiles ou en difficulté, identifiées notamment via leur classement en passoires thermiques (étiquettes F ou G). Un chantier législatif et réglementaire qui conditionne en partie la faisabilité financière des plans pluriannuels de travaux à grande échelle.
