Une néobanque peut-elle détenir le compte séparé d’une copropriété ? La réponse est non — et le ministère de l’Économie le confirme officiellement dans une réponse publiée au Journal officiel le 10 mars 2026. La loi du 10 juillet 1965 réserve ce compte aux seuls établissements de crédit traditionnels. Fintechs et établissements de monnaie électronique restent exclus, en dépit de leurs garanties de cantonnement et de l’essor de l’open banking. Le ministère juge pourtant une réforme souhaitable, sans pour autant l’engager.
Sommaire :
- Qu’impose la loi du 10 juillet 1965 sur le compte séparé ?
- Pourquoi les fintechs et néobanques sont-elles exclues ?
- Que dit la réponse ministérielle de mars 2026 ?
- Une réforme est-elle envisagée ?
À retenir — Compte séparé copropriété et néobanques
- Le compte séparé copropriété est obligatoire depuis la loi ALUR de 2014.
- Seuls les établissements de crédit peuvent détenir ce compte.
- Les fintechs et néobanques sont légalement exclues.
- Le ministère reconnaît l’intérêt d’ouvrir ce marché aux fintechs.
- Aucune réforme législative n’est encore engagée.
Qu’impose la loi du 10 juillet 1965 sur le compte séparé ?
Une obligation née pour protéger les fonds des copropriétaires
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le socle juridique de toute gestion de copropriété en France. Son article 18-II impose au syndic — professionnel ou bénévole — d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires. Il choisit librement l’établissement bancaire. Il verse sans délai, sur ce compte, toutes les sommes qu’il reçoit au nom du syndicat : appels de fonds, charges de copropriété, fonds travaux issus de la loi Élan, ainsi que les remboursements divers.
L’objectif est clair : protéger la trésorerie syndicale. En isolant ces sommes sur un compte dédié, le législateur évite tout risque de confusion avec les comptes propres du syndic. Ainsi, la gestion comptable du syndicat — budget prévisionnel, fonds de roulement, règlement de copropriété — repose sur des bases saines et transparentes.
La loi ALUR a renforcé cette obligation
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a franchi un pas supplémentaire. Elle a supprimé toute dérogation à l’obligation du compte séparé. Auparavant, certains syndics géraient les fonds de plusieurs copropriétés sur un même compte unique. Cette pratique, source de risques pour les copropriétaires, n’est désormais plus possible.
La loi ALUR a toutefois préservé une souplesse importante. Si le syndic choisit librement l’établissement bancaire, l’assemblée générale peut néanmoins décider, par un vote à la majorité de l’article 25, d’ouvrir ce compte dans l’établissement de son choix. Le pouvoir de décision ultime appartient donc aux copropriétaires réunis en assemblée.
Pourquoi les fintechs et néobanques sont-elles exclues ?
Un texte ancré dans le vocabulaire bancaire traditionnel
Le député Paul Midy (Essonne, 5e circonscription) a posé la question directement à l’Assemblée nationale. Dans sa question écrite n° 9508, il pointe une ambiguïté de taille. La loi du 10 juillet 1965 parle d’« établissement bancaire », de « banque » ou de « compte bancaire ». Or ces termes renvoient exclusivement aux établissements de crédit au sens du droit financier.
Le paysage des services de paiement a pourtant profondément évolué depuis 1965. L’open banking, la directive européenne DSP2 et la généralisation du virement instantané ont redéfini le marché. Les établissements de paiement (EP) et les établissements de monnaie électronique (EME) — qui regroupent de nombreuses fintechs et néobanques disposant d’un passeport européen — ouvrent aujourd’hui des comptes de paiement avec IBAN professionnel et gèrent des flux financiers complexes. Ils doivent par ailleurs cantonner les fonds. Ils isolent et protègent les sommes collectées, ce qui offre une garantie comparable à celle recherchée par la loi du 10 juillet 1965.
La lettre de la loi ne laisse pas de place au doute
La réponse ministérielle est sans ambiguïté. Le législateur n’a entendu permettre l’ouverture d’un compte séparé qu’auprès d’établissements de crédit. En effet, les rédactions du II de l’article 18, de l’article 18-1 AA et de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 évoquent toutes explicitement « l’établissement bancaire », « la banque » ou le « compte bancaire ». Aucune de ces formulations ne couvre les établissements de paiement ou les établissements de monnaie électronique au sens de l’article L. 521-1 du code monétaire et financier.
Que dit la réponse ministérielle de mars 2026 ?
Une confirmation de l’état du droit actuel
Publiée au Journal officiel le 10 mars 2026 (page 2120), la réponse du ministère de l’Économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique confirme l’interprétation restrictive de la loi. Le ministère rappelle que la loi du 10 juillet 1965 garantit la bonne gestion de la copropriété via un compte séparé ouvert auprès d’un établissement de crédit. En l’état du droit, cette architecture légale exclut donc les établissements de paiement et les établissements de monnaie électronique.
Une ouverture vers l’évolution législative
Le ministère ne ferme pas la porte pour autant. Il reconnaît que les établissements de paiement et les établissements de monnaie électronique peuvent ouvrir des comptes de paiement. Il note aussi qu’ils respectent l’obligation de cantonnement. Aussi, il juge souhaitable d’ouvrir une réflexion sur l’élargissement des établissements pouvant tenir le compte séparé au nom du syndicat.
Cet élargissement viserait l’ensemble des prestataires de services de paiement mentionnés au I de l’article L. 521-1 du code monétaire et financier. En conséquence, il permettrait d’accroître la concurrence entre établissements teneurs de comptes. Les syndicats de copropriétaires pourraient ainsi négocier de meilleures conditions tarifaires ou de service.
Une réforme est-elle envisagée ?
Les conditions d’une ouverture maîtrisée
Le ministère pose une condition claire à tout élargissement : il exige de garantir la protection des sommes figurant sur les comptes séparés. Or les établissements de paiement et les établissements de monnaie électronique respectent l’obligation de cantonnement. Ces acteurs placent en effet les fonds reçus sur des comptes distincts, à l’abri de leurs propres créanciers en cas de défaillance. Cet argument plaide en leur faveur.
Toutefois, les établissements de crédit traditionnels offrent un niveau de protection supérieur. Via le fonds de garantie des dépôts et de résolution (FGDR), ils couvrent les dépôts jusqu’à 100 000 euros par déposant. Les établissements de paiement ne bénéficient pas de cette garantie. Cette différence de régime justifie donc une approche prudente de toute réforme.
Un débat qui dépasse la copropriété
La question soulevée par Paul Midy dépasse le seul cadre de la copropriété. Elle s’inscrit dans un débat plus large sur la modernisation du droit des services de paiement en France. L’essor des fintechs, la généralisation des paiements numériques et le développement de l’open banking ont en effet profondément reconfiguré le marché bancaire. La directive européenne DSP2 et la supervision de l’ACPR ont également renforcé les exigences applicables à ces nouveaux acteurs. Pourtant, le droit de la copropriété reste figé sur ce point depuis 1965.
L’enjeu est concret pour les syndics professionnels et les syndicats de copropriétaires. Ils veulent choisir librement leur partenaire bancaire parmi un éventail plus large d’acteurs agréés. Ils souhaitent aussi négocier les conditions de leur mandat de gestion sans risquer de contrevenir à la loi. Autrement dit, une clarification législative, même technique, apporterait une sécurité juridique bienvenue et favoriserait la concurrence entre établissements teneurs de comptes.
