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Placements immobiliers : étude des comportements d’épargne

placements immobiliers

L’IEIF dévoile son étude annuelle sur les placements immobiliers. Cette édition 2022 s’intéresse notamment à la période du rebond économique. Elle a décrypté les principales conséquences de la crise sanitaire sur la hiérarchie des actifs immobiliers. Cette étude permet aussi de connaître les attentes des Français en matière de placements, ainsi que l’évolution de leurs comportements d’épargne.

Sommaire

Une étude « 40 ans de performances » dédiée aux placements immobiliers

Cette étude est centrée sur les performances comparées des placements immobiliers sur de longues périodes. Elle a pour but de contextualiser l’immobilier et son écosystème, en tenant compte des niveaux de risque et de performance.

Elle couvre, en effet, quatre longues décennies (de 1981 à 2021). Or, cette période a été marquée par d’importantes crises économiques, en l’occurrence :

  • le krach obligataire et boursier en octobre 1987 ;
  • l’explosion de la bulle technologique en 2020 ;
  • la crise des subprimes en 2008 ;
  • la crise économique causée par la pandémie en 2020.

À l’issue de son analyse, l’IEIF a pu ainsi tirer des conclusions solides concernant l’évolution des principaux placements.

Poursuite de l’augmentation du surplus d’épargne financière en France

Le surplus d’épargne financière correspond à la différence entre :

  • les flux d’épargne financière observés ;
  • les flux que l’on aurait rencontrés si la tendance d’avant-Covid s’était prolongée.

Selon la Banque de France, cet indicateur s’élève à 175 milliards d’euros sur deux ans (du 1er trimestre 2020 au 4e trimestre 2021). Ainsi, on constate une augmentation puisque ce surplus s’élevait à 113 milliards en décembre 2020.

Selon l’Insee, le taux d’épargne annuel des ménages français était de 19,5 % en moyenne en 2021 (contre 21,4 % en 2020). Le taux d’épargne financière a également reculé. Il s’établit à 8,7 % en 2021 après 12,2 % en 2020.

En 2021, les dépôts bancaires ont augmenté de plus de 104 milliards d’euros. Les encours des dépôts à vue sont estimés à 672 milliards d’euros en décembre 2021. Ceux des dépôts rémunérés s’établissent même à 1 161 milliards d’euros.

L’année dernière, en effet, en termes d’épargne financière, les dépôts bancaires sont en première position parmi les placements existants. L’IEIF a aussi observé une progression de l’assurance-vie. Ce type de placement a augmenté de 39 milliards d’euros. Son encours est de 2 178 milliards d’euros en 2021.

Par ailleurs, la Bourse reste toujours attractive avec une croissance considérable du nombre d’investisseurs. Cette tendance est liée aux performances de 2021. Parmi les 1,6 million de particuliers ayant passé un ordre d’achat ou de vente, on compte 217 000 nouveaux entrants.

Les performances des placements immobiliers sur 5, 10 et 15 ans

Entre 2016 et 2021, les performances des locaux Industriels (Logistique et Locaux d’activité) connaissent une forte augmentation. Cela s’explique par le fait que les valeurs vénales de la Logistique ont profité d’une forte appréciation sur 5 ans. Bien que les Actions affichent un TRI 5 ans supérieur à 10 %, l’immobilier coté était tombé en territoire négatif. C’était notamment l’impact du comportement en bourse des Foncières Commerces.

Entre 2011 et 2021, les Actions sont au premier rang du classement des performances, devant l’immobilier direct. Leur TRI 10 ans était de 12,4 %. Les locaux Industriels se trouvent, en effet, en seconde position avec un TRI 10 ans de 11,4 %. Les autres placements immobiliers, dont les Bureaux (7,8 %) et les Commerces (7,2 %), viennent ensuite.

Entre 2006 et 2021, l’immobilier direct se retrouve au premier rang du classement des performances. Ses TRI 15 ans s’établissaient à plus de 8 %. En effet, les Commerces sont loin devant les autres classes d’actifs immobiliers avec un TRI 10 ans de 10,7 %. Toutefois, les performances de l’immobilier coté ont reculé avec un grand écart par rapport aux autres placements immobiliers.

Les performances des placements immobiliers sur 20, 30 et 40 ans

Entre 2001 et 2021, avec un TRI 20 ans de 17,6 %, les Commerces profitent d’une meilleure position sur le classement de performances. Ils sont suivis par les Foncières (12,3 %). Viennent ensuite les autres actifs immobiliers directs, en l’occurrence :

  • les locaux Industriels (10,4 %) ;
  • les Bureaux (10,3 %) ;
  • le Logement (10,1 % en France et 9,4 % à Paris).

Entre 1991 et 2021, les Actions et l’Immobilier coté affichent des niveaux de performances similaires. Sur 30 ans, le Logement connaît des performances élevées. Il est placé loin devant les autres placements immobiliers. Un autre fait marquant, ce sont les TRI des SCPI qui sont particulièrement proches de ceux des Bureaux. Cela est dû à leur forte exposition historique.

Classement des placements immobiliers

Les classements de performance des placements immobiliers

 

Entre 1981 et 2021, les placements en bourse sont en première position du classement de performances. En effet, les Actions ont dépassé l’Immobilier coté avec 2 points d’écart. Néanmoins, l’Immobilier non coté est plus performant que les Obligations. Le logement à Paris affiche un TRI de plus de 10 % sur 40 ans.

L’immobilier présente un couple rendement-risque attractif

Positionné à mi-chemin entre les Actions et les Obligations, l’Immobilier profite d’un couple rendement-risque toujours attractif. Rappelons que les couples rendement-risque offrent la possibilité de comparer les différents placements selon les durées étudiées.

Ainsi, on peut distinguer les niveaux de performances obtenus des placements immobiliers pour un niveau de risque comparable. On peut aussi déterminer, à niveau de performance comparable, les placements se montrant plus volatils (plus risqués).

Sur 5 et 10 ans, les Bureaux sont aussi performants et volatils que le Logement. Sur 10 ans, les Actions sont plus performantes que les Foncières et leurs niveaux de volatilité sont plus maîtrisés.

Toutefois, sur 15 ans, le Logement, les Bureaux et les SCPI devancent les Actions en termes de performances. Par ailleurs, le Logement et les Bureaux sont plus performants que les Commerces sur 5, 10 et 15 ans. Ces trois sortes d’actifs immobiliers présentent cependant des niveaux de volatilité proches.

Sur 30 ans, le Logement en France présente des performances légèrement plus élevées que celles des actifs cotés. Il est néanmoins moins volatil. Sur 40 ans, les performances et les niveaux de volatilité des Actions sont supérieurs à ceux des autres actifs.

En conclusion,

Les résultats de l’étude de l’IEIF sur les placements immobiliers en 2022 sont comparables à ceux de 2021. En effet, on constate une forte disparité entre les classes d’actifs immobiliers. D’une part, les locaux Industriels et le logement présentent des performances robustes. D’autre part, les Bureaux et les Commerces étaient fragilisés par la crise pandémique, en dépit du rebond économique.

“ Les performances des actifs sur les 40 dernières années ont été portées par un environnement économique mondial particulier. Mais, les prochaines décennies risquent d’être marquées par la déglobalisation, les échéances climatiques et le vieillissement de la population, dans un contexte de faible croissance économique et d’inflation élevée. Cela modifiera nécessairement la structure de l’économie, de l’épargne et donc le comportement des différents placements immobiliers.” – Stéphanie Galiègue, Directrice Générale déléguée de l’IEIF.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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