Le marché immobilier français connaît un retournement surprenant. Les passoires thermiques, ces logements classés E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique, retrouvent les faveurs des acquéreurs et des investisseurs. Selon une étude conjointe menée par Empruntis et Evoriel, ces biens mal-aimés enregistrent une progression spectaculaire des ventes et des financements. Comment expliquer ce phénomène alors que la réglementation se durcit ? La baisse des taux d’intérêt, les prix décotés et les aides à la rénovation transforment ces passoires thermiques en opportunités d’investissement. Cette analyse révèle les cinq tendances qui redessinent le paysage immobilier de 2025.
Sommaire :
- Un marché immobilier en redémarrage
- Le crédit retrouve sa dynamique
- Les passoires thermiques séduisent à nouveau
- Le financement des biens énergivores explose
- 2025 confirme la tendance
- Source
- FAQ – Passoires thermiques et marché immobilier
Un marché immobilier en redémarrage
Les signaux d’une reprise confirmée
Le marché immobilier français affiche des signes encourageants malgré un contexte difficile. Avec 92 000 transactions enregistrées en 2024, le secteur accuse une baisse de 9% par rapport à 2023. Mais, le quatrième trimestre révèle un rebond de 1,5%, selon les données du Data Lab du ministère de l’Écologie. Les prix diminuent de 2,1% sur un an, créant des opportunités pour les acquéreurs. Cette amélioration se confirme dans les premiers indicateurs de 2025.
Le réseau d’agences Evoriel surperforme légèrement le marché national avec un recul de seulement 8% de ses ventes. Plus révélateur encore, le volume d’annonces diffusées par l’enseigne Lamy progresse de 2,4% en 2024. Cette hausse de l’offre varie selon les régions :
Le retour des acquéreurs
L’indicateur le plus probant reste l’explosion des contacts. Le réseau Lamy enregistre une hausse de 20% des demandes en 2024, avec une progression spectaculaire de 47% à Paris. Cette dynamique témoigne d’un regain d’intérêt des Français pour l’investissement immobilier.
Sébastien Thomas, Directeur national transaction Evoriel, explique : “Les acquéreurs sont progressivement revenus sur le marché en 2024 pour profiter du double effet baisse des taux/baisse des prix. Toutefois, le retour des vendeurs reste plus timide.”
Le crédit retrouve sa dynamique
Le secteur du crédit immobilier confirme la reprise. Empruntis enregistre une hausse de 6,5% des dossiers financés en 2024, performance remarquable dans un contexte de taux élevés. Cette progression s’explique par l’amélioration des conditions d’octroi dès janvier 2024.
Les taux d’intérêt, multipliés par quatre entre mi-2021 et fin 2023, amorcent leur décrue en 2024. Le niveau moyen atteint 3,5% à l’été 2024, contre 1% à 1,5% en 2021. Beaucoup d’emprunteurs, habitués à ces taux historiquement bas, hésitent encore face à ces nouveaux niveaux. Cette progression des financements dépasse celle des ventes, révélant un marché animé par les acquéreurs plutôt que par les vendeurs.
Caroline Pasquereau, Directrice Marketing Groupe Empruntis, souligne : “La baisse des taux observée tout au long de 2024 a entraîné un retour des acquéreurs. Cette amélioration s’accompagne d’une politique commerciale plus dynamique des banques.”
Les passoires thermiques séduisent à nouveau
Contrairement aux prédictions, les passoires thermiques gagnent du terrain. Entre 2023 et 2024, leur part dans les ventes progresse de 7,3% sur l’investissement locatif et de 20% sur la résidence principale. Ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs convergents.
Les passoires thermiques se vendent même plus rapidement que les biens mieux classés, notamment à Paris où la vitesse de vente est deux fois supérieure. Cependant, la décote reste importante : 6,1% contre 5,7% à Paris, ou 6,3% contre 4,7% dans le Nord-Ouest.
Sébastien Thomas observe : “Le marché des passoires thermiques a trouvé son équilibre. Les propriétaires peuvent céder des biens qu’ils ne veulent pas rénover tout en encaissant une plus-value. Ainsi, les acquéreurs deviennent propriétaires à meilleur prix.”
Depuis 2023, la loi Climat et Résilience durcit progressivement les contraintes sur les passoires thermiques. L’interdiction de louer les logements classés G est effective depuis janvier 2023, suivie par les biens F en 2028 et E en 2034. Cette réglementation explique paradoxalement l’attractivité actuelle. Puisque les propriétaires anticipent les obligations futures en vendant avant les échéances.
Le financement des biens énergivores explose
L’évolution du financement des passoires thermiques impressionne. Entre 2023 et 2024, les dossiers bouclés par Empruntis bondissent de 57% pour les biens E, F et G. Pour les biens classés G, la hausse atteint 59%. Toutes les régions enregistrent une croissance, avec des progressions particulièrement marquées en Île-de-France et Nord-Est/Rhône-Alpes. Cette tendance reflète l’intérêt croissant pour ces biens décotés dans un contexte de baisse des taux.
Caroline Pasquereau constate une évolution des critères bancaires : “Le DPE devient un vrai critère d’obtention du crédit. Les banques insistent sur l’impact des consommations énergétiques sur le reste à vivre, mais proposent des prêts bonifiés pour encourager la rénovation.”
Les acquéreurs bénéficient d’aides substantielles comme MaPrimRénov’ ou l’Éco-PTZ, créant une relation gagnant-gagnant entre emprunteurs et établissements financiers.
2025 confirme la tendance
Les premiers mois de 2025 confirment cette tendance. Le réseau Evoriel enregistre une progression de 5% des compromis de vente sur les quatre premiers mois. Les passoires thermiques maintiennent un quart des parts de marché, preuve de leur attractivité persistante.
L’écart de prix entre les logements E, F, G et les autres varie selon les régions en 2025 :
Entre le premier trimestre 2024 et 2025, les dossiers de financement progressent de 32%, avec une hausse de 5 points des projets d’achat avec travaux. Cette évolution témoigne d’un regain d’intérêt pour la rénovation énergétique.
Sébastien Thomas conclut : “En 2025, les passoires thermiques intéressent toujours les acheteurs de résidences principales et les investisseurs. L’accompagnement professionnel reste indispensable pour optimiser la sortie du statut de passoire thermique.”
Source
Cette analyse s’appuie sur une étude conjointe menée par Empruntis et Evoriel, publiée le 22 mai 2025. L’étude croise les données de transactions immobilières du réseau d’agences Evoriel (Lamy, Oralia, Richardière) avec les statistiques de financement d’Empruntis sur les années 2023, 2024 et les quatre premiers mois de 2025.
FAQ – Passoires thermiques et marché immobilier
Qu’est-ce qu’une passoire thermique exactement ?
Une passoire thermique désigne un logement classé E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens consomment beaucoup d’énergie et émettent davantage de gaz à effet de serre. Malgré leur mauvaise performance énergétique, ils représentent encore une part significative du parc immobilier français.
Pourquoi les passoires thermiques séduisent-elles à nouveau en 2025 ?
Plusieurs facteurs expliquent ce retour en grâce : la baisse des taux d’intérêt depuis 2024, les prix décotés de 1,5% à 8% par rapport aux autres logements, et les nombreuses aides disponibles (MaPrimRénov’, Éco-PTZ). Les acquéreurs voient une opportunité d’acheter moins cher et de rénover avec des financements avantageux.
Les banques acceptent-elles facilement de financer ces biens énergivores ?
Oui, contrairement aux idées reçues. L’étude révèle une hausse de 57% des dossiers de financement pour les biens E, F, G entre 2023 et 2024. Les banques proposent même des prêts bonifiés pour encourager la rénovation, considérant le DPE comme un critère d’évaluation, mais pas d’exclusion.
Quels sont les risques d’investir dans une passoire thermique ?
Les principaux risques incluent l’interdiction progressive de location (G interdits depuis 2023, F en 2028, E en 2034), les coûts de rénovation potentiellement élevés, et une revente plus difficile sans travaux. Prévoyez un budget travaux substantiel pour améliorer la classe énergétique.
Comment optimiser un investissement dans une passoire thermique ?
L’accompagnement professionnel reste crucial pour évaluer les travaux nécessaires, estimer les coûts de rénovation et identifier les aides disponibles. Calculez le retour sur investissement en intégrant les économies d’énergie futures et la valorisation du bien après rénovation.
