Dans une récente étude, Maslow.immo révèle l’impact réel du DPE sur le marché immobilier français. Le spécialiste de l’investissement locatif dévoile des écarts de prix significatifs entre les passoires thermiques et les logements performants selon les villes. Ainsi, dans certaines métropoles, la décote sur les passoires thermiques n’est pas assez importante pour justifier leur achat. Tandis qu’ailleurs, la différence de prix minime avec les biens récents rend l’investissement plus pertinent. La question est cruciale pour les investisseurs locatifs, contraints par la loi de rénover ces passoires thermiques pour continuer à les louer.
Sommaire :
- Les passoires thermiques face au renforcement des contrôles DPE
- L’impact du DPE sur les prix immobiliers en France
- Les villes où investir dans les passoires thermiques reste intéressant
- Quand privilégier les logements performants devient évident
Les passoires thermiques face au renforcement des contrôles DPE
L’évolution du DPE comme critère d’achat incontournable
Le DPE s’impose comme un critère clé dans l’achat immobilier. Tandis que l’État renforce les contrôles pour en garantir la fiabilité, une étude de Maslow.immo révèle son impact direct sur les prix. Et, cela, notamment pour les passoires thermiques (classées E à G), dont la répartition varie selon les villes.
Selon les données recueillies par Maslow.immo auprès de l’Observatoire DPE de l’ADEME, ces passoires thermiques constituent entre 4% et 38% du parc immobilier selon les villes étudiées. À Lille, par exemple, elles représentent 31% des logements. Tandis qu’à Bagneux, elles ne constituent que 4% du parc analysé. Cette disparité s’explique notamment par l’âge du bâti et les politiques locales de rénovation urbaine mises en œuvre ces dernières années.
Des obligations légales qui pèsent sur les propriétaires
Pour les investisseurs locatifs, les passoires thermiques posent un vrai défi. Contrairement à une résidence principale, leur mise en location impose des travaux obligatoires. Or, cette contrainte pèse sur la rentabilité et rend essentielle l’analyse des écarts de prix avec les biens mieux notés.
La loi Climat et Résilience instaure, en effet, un calendrier d’interdiction progressive de location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores, consommant plus de 450 kWh/m²/an, ne peuvent déjà plus être loués. Et, cette interdiction s’élargira en 2025 aux logements classés G, puis en 2028 à ceux classés F, avant de concerner, en 2034, les logements classés E. Face à ces échéances successives, les investisseurs doivent dès à présent anticiper et adapter leur stratégie d’acquisition et de rénovation.
Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, précise : « Notre mission chez Maslow.immo est d’aider les acheteurs à faire des choix éclairés, durables et alignés avec leurs vrais besoins. Le DPE est devenu un critère de plus en plus structurant dans une décision d’achat – tant pour le confort, la valorisation à long terme, que pour pouvoir continuer à le louer. »
L’impact du DPE sur les prix immobiliers en France
Des écarts de prix considérables dans certaines villes
L’étude menée par Maslow.immo sur 115 villes de plus de 40 000 habitants révèle que dans 32 municipalités, l’écart de prix au m² entre les logements classés A/B et ceux notés E/F dépasse 1000 €. Ainsi, cette différence significative pourrait rendre l’investissement dans les passoires thermiques plus attractif, malgré les coûts de rénovation à prévoir.
Toutefois, l’étude ne prend pas en compte la perte d’environ 7 % de surface habitable liée à l’isolation par l’intérieur. Un facteur à ne pas négliger, car il influence directement la valeur finale du bien et sa rentabilité locative.
L’Île-de-France en tête des écarts les plus importants
Les villes d’Île-de-France se distinguent particulièrement par leurs écarts de prix considérables entre biens performants et passoires thermiques. Boulogne-Billancourt arrive en tête avec une différence stupéfiante de 2 217 € au m². Elle est suivie par d’autres villes franciliennes comme Levallois-Perret (1 858 €) et Saint-Germain-en-Laye (1 624 €). Ces données illustrent la diversité des marchés immobiliers et l’importance d’une analyse locale pour tout investissement.
Ainsi, sur les dix villes présentant les écarts les plus importants, sept se situent en Île-de-France. Cette concentration s’explique par un marché francilien tendu et une offre limitée en logements neufs ou rénovés. Les deux autres villes du top 10, Cagnes-sur-Mer (2 133 €) et Antibes (1 666 €), se trouvent sur la Côte d’Azur, autre zone de forte tension immobilière. Annecy, avec un écart de 1893 €, complète ce classement des zones où les passoires thermiques présentent une décote significative.Ville % de DPE A-B % de DPE C-D % de DPE E-F Écart Prix moyen EF vs AB Boulogne-Billancourt 2% 52% 37% 2 217 € Cagnes-sur-Mer 20% 64% 15% 2 133 € Annecy 3% 68% 25% 1 893 € Levallois-Perret 1% 49% 37% 1 858 € Antibes 15% 72% 13% 1 666 € Saint-Germain-en-Laye 4% 58% 33% 1 624 € Champigny-sur-Marne 3% 72% 23% 1 551 € Meudon 5% 65% 26% 1 405 € Sarcelles 11% 48% 38% 1 390 € Aubervilliers 4% 67% 23% 1 358 €
Les villes où investir dans les passoires thermiques reste intéressant
Des opportunités à saisir dans les grandes métropoles
Dans les villes où l’écart de prix est marqué, acheter une passoire thermique à rénover peut s’avérer stratégique. Les données de Maslow.immo montrent que, sur certains marchés, la décote permet de couvrir les travaux tout en espérant une plus-value.
Le coût d’une rénovation énergétique complète varie de 400 à 1 200 €/m² selon l’ampleur des travaux. Dans les zones où la décote des passoires thermiques dépasse ce seuil, l’investissement peut donc s’avérer rentable. À condition toutefois de bien maîtriser les coûts, le choix des matériaux et la planification des travaux.
Analyse coûts-bénéfices des rénovations énergétiques
Investir dans une passoire thermique implique d’intégrer le coût de la rénovation dans le calcul de rentabilité. Isolation, chauffage, fenêtres double vitrage : ces travaux représentent un coût important. Mais, dans les villes où l’écart de prix avec les logements performants est élevé, cette stratégie peut porter ses fruits à long terme, à condition d’anticiper les dépenses.
Il faut également tenir compte des aides financières disponibles pour la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE) ou l’éco-prêt à taux zéro. En effet, ces dispositifs peuvent réduire le coût net des travaux et améliorer la rentabilité globale de l’investissement. Toutefois, ces aides évoluent régulièrement et leur pérennité n’est pas garantie. Ce qui constitue un facteur d’incertitude à intégrer dans la stratégie d’investissement.
Quand privilégier les logements performants devient évident
Ces villes où l’écart de prix est minime
L’étude révèle que dans ces villes, la proportion de logements classés A/B peut être significative : 11% à Stains, 10% à Clichy, ce qui témoigne d’efforts de construction et de rénovation récents. À Lille, bien que l’écart reste modéré à 189 €/m², les DPE E-F représentent plus de 30% du parc analysé. Ce qui indique un potentiel important de revalorisation du marché immobilier local dans les années à venir.Ville % de DPE A-B % de DPE C-D % de DPE E-F Écart Prix moyen EF vs AB Stains 11% 66% 20% 70 € Caen 5% 66% 25% 96 € Clichy 10% 63% 21% 111 € Lille 2% 62% 31% 189 € Vitry-sur-Seine 4% 76% 16% 224 € Saint-Malo 8% 77% 13% 268 € Garges-lès-Gonesse 0% 89% 8% 303 € Montreuil 8% 70% 19% 303 € Lorient 7% 77% 15% 315 € Bagneux 19% 76% 4% 372 €
Dans ces villes, payer plus pour un bien performant s’avère souvent rentable. Cela évite les coûts de rénovation, assure une meilleure valorisation à long terme et écarte les futures restrictions locatives.
Des paradoxes révélateurs d’un marché en transition
Fait surprenant révélé par l’étude, dans certaines villes comme Antibes, Sevran ou Melun, les logements classés E-F sont parfois plus chers que les biens anciens-récents notés C-D. Ce paradoxe témoigne d’un marché encore en pleine transition où les prix n’ont pas totalement intégré les nouvelles exigences énergétiques, créant des opportunités pour les investisseurs avisés.
À Antibes, cette anomalie est particulièrement marquée avec une différence de -841 €/m² entre les biens E-F et C-D. Cette situation pourrait s’expliquer par des facteurs comme l’emplacement premium des logements anciens, leur caractère patrimonial ou des spécificités locales du marché. Des villes comme Rennes, Mérignac, Angers ou Compiègne confirment également cette tendance avec des écarts de prix très faibles entre passoires thermiques et logements récents bien classés.
Comme le souligne l’étude de Maslow.immo, dans ces conditions, il devient « évident qu’investir dans un bien avec un bon DPE est non seulement préférable, mais aussi plus stratégique sur le long terme ».
Conclusion : adapter sa stratégie d’investissement au marché local
L’étude de Maslow.immo souligne l’importance d’analyser finement chaque marché local. La question des passoires thermiques ne se traite pas à l’échelle nationale. Dans des villes tendues comme Boulogne-Billancourt ou Cagnes-sur-Mer, la décote peut justifier l’achat d’un bien à rénover, à condition d’évaluer précisément les coûts des travaux.
À l’inverse, dans des villes comme Stains, Caen ou Clichy, où l’écart de prix est faible, opter directement pour un bien performant est souvent plus judicieux. Certains paradoxes, comme des passoires vendues plus cher que des logements mieux classés, montrent que le marché reste encore peu mûr face aux enjeux énergétiques.
Pour les investisseurs locatifs, l’obligation de rénover les passoires thermiques est un facteur clé. Les interdictions progressives en 2025, 2028 et 2034 exigent une anticipation précise des coûts et des délais. Dans ce contexte, l’approche de Maslow.immo, alliant data et expertise terrain, fournit des repères utiles pour investir dans un marché en transition.
