Parties privatives ou parties communes : la qualification des lots retenues par le règlement de copropriété doit être respectée

Règlement de copropriété

Si le règlement de copropriété a clairement précisé le caractère privatif de certains lots, il n’est pas possible de demander leur requalification en parties communes. La qualification retenue des lots en parties privatives ou parties communes par le règlement de copropriété doit être respectée.

Une SCI a fait édifier une résidence de tourisme, sous le régime de la copropriété avec un état descriptif de division et un règlement de copropriété, dont elle a commercialisé les lots en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Cette SCI a conservé la propriété de plusieurs lots composés de locaux affectés à la fourniture de prestations collectives pour plus tard en céder certains à une société puis les vendre à une autre SCI, laquelle les a donnés à bail.

Le syndicat et le gestionnaire de cette résidence ont dès lors agi en requalification des parties privatives des lots vendus à ces sociétés en parties communes et en indemnisation de leur préjudice.

Subsidiairement, ils ont invoqué l’impossibilité de commercialiser la résidence en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux copropriétaires et ont sollicité le constat de l’abandon des lots litigieux et l’attribution de leur propriété au syndicat.

La cour d’appel a retenu que la notice descriptive indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré.

La cour d’appel a également et justement relevé que ces dispositions conféraient aux lots litigieux des tantièmes des parties communes générales, leur consistance précise, leur destination et leur caractère privatif exprès exclusif de toute partie commune.

La demande de requalification des parties privatives en parties communes est rejetée.

Rappelons, que lors de la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation exige qu’une notice décrivant les caractéristiques techniques de l’immeuble soit jointe au contrat et que le règlement de copropriété soit remis à l’acquéreur.

La notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation, a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux.

Le règlement de copropriété, définit les règles de fonctionnement et l’immeuble et fixe les droits et obligations du copropriétaire. Joint au contrat, le règlement est opposable à ce dernier.

Dès lors, s’il s’agit d’engager la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance, il faut se référer aux dispositions du règlement de copropriété mais examiner également les autres documents ayant valeur contractuelle, dont la notice descriptive de la résidence.

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Arrêt n°366 du 9 mai 2019 (18-16.717)

Cour de cassation – Troisième chambre civile

ECLI:FR:CCASS:2019:C300366

Demandeur(s) : société Cogestour ; et autres
Défendeur(s) : société Jupidal, société civile immobilière ; et autres

Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Jariel, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Valdès Boulouque, premier avocat général
Avocat : SCP Gadiou et Chevallier – SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret – SCP Ohl et Vexliard – SCP Thouvenin, Coudray et Grévy