Produire sa propre eau chaude sanitaire et son électricité dans un immeuble de copropriété est désormais possible. Vous êtes tout à fait en droit d’aménager des panneaux solaires en copropriété. Alors, pourquoi ne pas tirer le meilleur parti de vos toits pour alléger les charges, et profiter d’une énergie gratuite, voire la rentabiliser ?
Panneaux solaires en copropriété : les règlementations à respecter
Un bâtiment en copropriété est tout à fait en droit d’aménager des panneaux solaires. Cet équipement produit de l’énergie solaire photovoltaïque utilisée pour alimenter de petits appareils électriques. Il peut également produire du chauffage et de l’eau chaude sanitaire.
Toutefois, l’installation de panneaux solaires en copropriété est soumise à une règlementation stricte. Afin de démarrer les travaux sous d’heureux auspices, la première étape consiste à collecter les informations relatives aux règles régissant les bâtiments auprès de votre mairie. Identifiez votre droit et recherchez un éventuel PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui aurait effet sur votre l’immeuble.
Sachez que lorsque l’immeuble est situé à proximité d’un bâtiment historique, des conditions spécifiques s’appliquent. L’autorisation des Architectes des bâtiments de France s’ajoutera, dans ce cas, à la liste des documents nécessaires à l’aménagement.
Aussi, pour le bien de la communauté, l’avis seul du porteur de projet ne suffit pas. À savoir que cette opération nécessite le consentement de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ainsi, le vote en assemblée générale relève de l’article 25-f de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
“ Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné…”
S’il s’agit d’une décision collective, tous les copropriétaires sans exception devront convenir :
- du type d’installation ;
- du budget d’aménagement ;
- des prestataires à engager ;
- de la localisation des équipements ;
- de la finalité des panneaux solaires (autoconsommation ou vente) ;
- des répartitions énergétiques en cas d’autoconsommation.
Le syndicat de copropriété en action
La décision doit être notifiée au préalable auprès du Conseil syndical avant l’assemblée générale. Par la suite, ce dernier consulte des professionnels en vue d’obtenir un avis d’expert sur la faisabilité technique du projet.
En effet, il est recommandé de faire appel à un bureau d’étude. Celui-ci prendra en considération l’ensemble des paramètres extérieurs. Car il faut être en mesure de dimensionner l’installation et d’estimer la production annuelle d’électricité. En ce qui concerne l’aspect économique, il faut être capable de calculer le temps de retour sur investissement.
À l’issue du vote en AG, le conseil syndical étudie les détails techniques et la viabilité économique des panneaux solaires en copropriété.
Vient ensuite l’étape des demandes d’aides et de financements. Il incombe aussi au syndicat de copropriété d’engager les procédures administratives, à savoir :
- La souscription aux assurances ;
- La souscription au contrat de raccordement ;
- L’établissement du contrat d’achat ;
- Le rassemblement des autorisations.
Certaines démarches peuvent être traitées simultanément. Cela peut vous faire gagner du temps sachant qu’il faut compter en moyenne de 9 à 12 mois pour le montage du projet.
Comment financer l’opération ?
Installer des panneaux solaires en copropriété suppose un investissement important et une forte motivation de l’ensemble des copropriétaires. L’argument principal : les bénéfices de la production d’énergie solaire sont reversés entièrement aux propriétaires investisseurs.
Les financements de l’achat et de l’installation des panneaux solaires en copropriété relèvent de 2 scénarios. Dans le premier cas, tous les habitants consentent à participer à l’investissement. Le collectif met en place une trésorerie dédiée à l’aménagement. Cette stratégie amène à une répartition des bénéfices et des charges suivant la part de chacun. L’installation sera rattachée au compteur commun.
Dans le second cas, l’intérêt n’est pas partagé, au même titre que le financement. La toiture sera alors mise à disposition des principaux intéressés. L’aval du syndicat de copropriété est toujours indispensable. Celui-ci s’assurera ensuite que le projet n’apporte aucune nuisance de n’importe quelle nature aux habitants. Les équipements sont connectés à un ou plusieurs compteurs et appartements.
Se faire aider, quelles subventions ?
L’installation de panneaux solaires en copropriété constitue un geste écologique ouvrant les voies à plusieurs aides et subventions. Les acteurs concernés peuvent solliciter :
- MaprimeRénov’ et/ou CITE (crédit d’impôt transition énergétique)
- l’éco-prêt à taux zéro ;
- le taux de TVA intermédiaire de 10 % ainsi que le taux réduit de 5,5 % ;
- des aides au niveau régional, départemental ou municipal ;
- le CEE
- les aides de l’ANAH avec l’aide à la rénovation.
Ces subventions s’accompagnent de quelques conditions, dont la certification NF des équipements choisis.
Précisions que MaprimeRénov’ est un nouveau dispositif dédié aux travaux de rénovation énergétique, lancé en 2020. Cette prime est toutefois réservée aux propriétaires occupants aux revenus modestes. Les premiers versements ont démarré en avril. Rappelons que cette prime regroupe les aides “Habiter mieux agilité” de l’Anah ainsi que le CITE.
Quel emplacement stratégique pour les panneaux solaires ?
Le choix de l’emplacement conditionne le rendement des panneaux solaires en copropriété. Le toit doit être orienté proche de l’azimut sud.
À noter qu’à chaque type de toit correspond un équipement spécifique. Un toit-terrasse est un classique en immeuble collectif. Il s’accorde avec des panneaux fixés sur des châssis et inclinés à 30°.
Par ailleurs, un toit couvert de types tuiles, tôles ou ardoises renvoie à de panneaux solaires fixés en surimposition de la toiture. En cas d’inaccessibilité de la toiture, choisissez les panneaux en façade.
Si l’orientation de l’immeuble est défavorable aux installations, préférez des panneaux en casquette des fenêtres. Les possibilités sont infinies, du moment que le projet est collectif. À l’inverse, un projet individuel limite vos choix d’emplacements.
Panneaux solaires en copropriété : les conditions d’une bonne rentabilité
La rentabilité de la revente repose sur une multitude de paramètres, en l’occurrence :
- La taille des panneaux ;
- Le coût de l’assurance ;
- Le prix de rachat électrique ;
- Le coût des frais d’entretien ;
- Le coût de l’investissement ;
- La zone géographique de l’immeuble.
Outre ces critères, il faut patienter entre 10 à 17 ans pour un investissement amorti, sachant que la longévité de l’équipement est d’environ 23 ans.
Vous avez le choix entre plusieurs modèles économiques pour la consommation ou la vente de l’énergie :
- Vente de la totalité de l’électricité. Les recettes de la production compensent les charges communes. Elles peuvent aussi être redistribuées aux propriétaires.
- Autoconsommation partielle avec revente de surplus. Dans ce cas, l’installation des panneaux est raccordée sur l’installation électrique pour alimenter les parties communes de la copropriété.
- Autoconsommation collective. Chaque propriétaire ou locataire bénéficie
- Location de la toiture. Les panneaux solaires sont alors installés en échange d’un loyer versé par un investisseur privé. En général la location est fixée sur la base d’1 à 3€ par m² par an avec un minimum de 500 m² de toiture.
La revente constitue une alternative plus rentable à l’autoconsommation. Sachez que les distributeurs proposent une fourchette comprise entre 0,31 euro/ kWh à 0,57 euro/ kWh (selon l’arrêté du 10 juillet 2006). Ce tarif est 5 fois supérieur au prix de l’électricité que paient les particuliers (étant de 0,11 euro/ kWh).
À noter qu’une surface de 10 m² génère approximativement une énergie à hauteur de 1 000 kWh en une année. En parallèle, un foyer consomme 3 000 kWh d’énergie pour cette même période (en dehors du chauffage).
