Depuis 5 ans, le marché de l’immobilier en France connait une évolution notable et préoccupante. Les loyers ont augmenté de 7%, tandis que les prix de l’immobilier ont grimpé de près de 30%. Or, cette croissance rapide a entraîné une baisse significative de la rentabilité locative brute. Elle est passée de 5,80% en 2018 à 5,00% en 2022. Les experts s’inquiètent de plus en plus de la déconnexion entre les loyers et les prix de l’immobilier. L’observatoire des loyers CLAMEUR livre un état des lieux du marché locatif privé.
Sommaire :
- Une évolution bloquée des loyers du parc privé selon l’observatoire des loyers
- Une diminution de la rentabilité locative
- Une offre locative en baisse avec des baux plus longs et une faible rotation
Une évolution bloquée des loyers du parc privé selon l’observatoire des loyers
Les loyers de marché en 2022 et évolution sur 5 ans
Loyers de marché en 2022 et évolution sur 5 ans
Les loyers d’habitation du parc privé évoluent peu, avec toutefois des disparités territoriales selon l’observatoire des loyers du parc privé.
Les loyers de marché en 2022 et évolution sur 5 ans :
- 1 pièce : 18,30 €/m2 (+8,98 %),
- 2 pièces : 13,52 €/m2 (+5,92 %),
- 3 pièces et plus : 11,44 €/m2 (+6,67 %),
- Ensemble des appartements : 13,91 €/m2 (6,71 %),
- Maisons : 11,92 €/m2 (+6,43 %).
Un bouclier anti-inflation à double tranchant
Source : FNAIM, INSEE
L’inflation actuelle dépasse largement le plafond de 3,5% de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), ainsi que la hausse des loyers observée sur les contrats signés. Ce bouclier anti-inflation est une protection importante pour les ménages locataires. Mais, il est à double tranchant et il n’en reste pas moins que les bailleurs sont les premiers à en subir les coûts.
En effet, ils devront faire face à l’inflation de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB), dont les bases ont été actualisées de 7% par la loi de Finances pour 2023. Sans compter, les décisions individuelles des collectivités locales sur les taux. D’ailleurs, certaines communes ont d’ores et déjà annoncé des hausses très importantes. Ce qui ne manquera pas d’affecter la capacité d’autofinancement des bailleurs.
L’observatoire des loyers s’inquiète de la déconnexion entre les loyers et les prix de l’immobilier. En effet, cette tendance suscite de nombreuses interrogations quant à ses causes profondes. Certains experts pointent du doigt l’effet inflationniste des politiques non conventionnelles de la Banque centrale européenne. Tandis que d’autres soulignent la création monétaire qui a été largement pratiquée pendant les périodes de confinement, notamment par le recours à la dette.
Dans tous les cas, ces évolutions ont des implications importantes pour les propriétaires immobiliers. Ces derniers doivent adapter leur stratégie pour faire face à une situation économique de plus en plus difficile. Face à ces enjeux, il est essentiel de maintenir l’équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des propriétaires immobiliers.
Une diminution de la rentabilité locative
L’augmentation de la rentabilité en capital et des prix de l’immobilier est à l’origine d’une contraction de la rentabilité locative. Ce qui incite les investisseurs à se tourner davantage vers une plus-value à moyen-terme. Alors, que les bailleurs devraient plutôt rechercher une rentabilité raisonnable tout au long de la durée d’exploitation du bien.
Toutefois, cette rentabilité locative peut s’avérer plus élevée dans les zones où les prix de l’immobilier sont plus faibles. Néanmoins, la vacance locative et la fiscalité locale viennent souvent contrecarrer les stratégies d’investissement établies sur cette hypothèse. Ainsi, une rentabilité locative élevée est souvent l’indice d’un taux de vacance élevé.
La baisse des rentabilités locatives brutes depuis 5 ans est hétérogène sur le territoire
Rentabilités locatives brutes annuelles Min / Max en 2022:
- Creuse : 12,51%
- Nièvre : 11,68%
- Haute-Saône : 10,42%
- Paris : 3,05%
- Hauts-de-Seine/Vendée :3,66%
- Savoie : 3,78%
Variation des rentabilités locatives brutes annuelles (2018 / 2022) Min /Max :
- Aube : -2,38 %,
- Maine-et-Loire : -1,57 %,
- Finistère : -1,52 %,
- Haute-Saône : 1,80 %,
- Nièvre : 0,56 %,
- Ain : 0,26 %.
Cette situation est en grande partie due aux dispositifs de régulation du marché immobilier, tels que :
- l’encadrement des loyers,
- l’Indice de Référence des Loyers (IRL) plafonné sous l’inflation,
- ou encore le blocage des loyers.
Assurément, le renforcement de la pression normative actuelle continuera de peser en ce sens. C’est pourquoi, l’observatoire des loyers attire l’attention sur le caractère malsain et spéculatif d’un marché immobilier privé qui s’appuie sur les plus-values à moyen terme. En effet, une bonne rentabilité locative soutient la capacité d’investissement pour l’entretien et l’amélioration de l’habitat. De plus, elle constitue des revenus complémentaires réguliers pour la retraite.
Par ailleurs, l’observatoire des loyers attire l’attention sur l’augmentation des charges en copropriété ! En effet, ces charges ne sont pas analysées par CLAMEUR. Pour autant, elles peuvent avoir un impact différé. En effet, les décisions prises lors des assemblées générales retardent l’effet des hausses sur les copropriétaires. Et, cela, notamment en matière de charges énergétiques, d’assurances, de contrats de prestation ou de travaux. Par conséquent, l’incidence sur les charges locatives ne se fera sentir que plus tard. Soyez donc vigilant !
Une offre locative en baisse avec des baux plus longs et une faible rotation
On observe une hausse de la durée médiane des baux depuis 2020. Pour les 1 pièce, le marché ne semble pas s’être stabilisé alors que les 3 pièces retrouvent leur niveau de 2018 et 2019. En revanche, la mobilité a chuté pour les 2 pièces (+4 mois) et les maisons (+6 mois).
Voici la durée des baux en 2022 et leur évolution sur 5 ans :
- 1 pièce : 2 ans et 7 mois (+6 mois),
- 2 pièces : 2 ans et 11 mois (+4 mois),
- 3 pièces et plus : 3 ans et 17 jours (+1 mois),
- Ensemble des appartements : 2 ans et 11 mois (+4 mois),
- Maisons : 2 ans et 10 mois (+6 mois).
Évolution de la durée des baux sur 5 ans.
Mise en location sur l’année 2022
Concernant la mise en location, le marché des “1 et pièces” reste un marché rapide au troisième trimestre et plus lent au second selon la saisonnalité habituelle. Par contre, La fin d’année est moins favorable aux grands biens (3p+ et maisons). Pour tous les mois, les maisons sont les biens qui se louent le plus vite.
Selon l’observatoire des loyers, l’offre locative est en baisse, avec des baux de plus en plus longs et une faible rotation. Il est temps que les autorités se préoccupent à nouveau de l’accès au logement et du parcours résidentiel. Tous les indicateurs du marché (loyers, offre, fiscalité, taux d’emprunt, etc.) sont au rouge. Cette situation difficile pour les investisseurs privés se fait aux dépens des plus modestes. C’est une véritable course d’obstacles !
