Afin de répondre aux enjeux économiques et environnementaux actuels, le cadre légal français évolue depuis le 1er janvier 2023. En effet, la Loi “Climat & Résilience” interdit désormais aux propriétaires bailleurs de conclure un nouveau contrat de location pour les habitations classées G+. Dans le but d’analyser l’impact de cette mesure sur le marché locatif français, l’équipe scientifique de SeLoger a procédé à un bilan sur l’année 2022. Il révèle ainsi les villes où les hausses de loyers sont les plus fortes.
Des hausses des loyers supérieures à +3,5% dans la moitié des plus grandes métropoles
Les grandes villes sont les principales cibles des mesures protectionnistes du gouvernement. Mais, elles ont connu des hausses des loyers de +3% en moyenne au cours de l’année dernière. Et, cela pour les 10 plus grandes villes françaises, à l’exception de Paris.
En effet, cinq villes ont connu des hausses supérieures à 3,5%. Soit plus que l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) enregistrée en octobre. Ces villes sont Rennes (+5,1%), Nice (+3,7%), Lyon (+4,8%), Marseille (+4,8%), Strasbourg (+4,2%) et Toulouse (+3,7%).
Voici le détail des prix des loyers pour les appartements meublés et non meublés :
- Rennes : le loyer au mètre carré moyen pour un appartement meublé s’y élève désormais à 16,50€.
- Nice : une augmentation tirée par les appartements meublés à 20,2€/m² vs 18,1€/m² pour les non meublés.
- Marseille : les appartements meublés s’y louent à présent à 17,8€ le mètre carré en moyenne.
L’attractivité du marché immobilier global a un effet sur le marché locatif. La ville de Marseille en est un exemple frappant. Car, elle a longtemps présenté des prix très attractifs, mais se trouve à présent en plein processus de rattrapage.
“ En l’espace de 2 ans, les prix de l’immobilier y ont grimpé de +25,3%, et les loyers de +6,3% sur la même période. Ce qui peut représenter un surplus de plus de 215€ par an sur la location annuelle d’un appartement meublé de 20 m². L’encadrement des loyers à venir vise justement à protéger les locataires dans cette tendance haussière.” – Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de SeLoger.
Les hausses des loyers n’épargnent pas les villes moyennes
Les hausses des loyers sont également observables dans les 50 plus grandes villes françaises, en dehors des 10 plus importantes.
La ville de Mérignac, située à proximité de Bordeaux, a constaté une augmentation des loyers d’environ 8 % en un an. Or, cette tendance s’est poursuivie sur les trois derniers mois, avec des hausses des loyers de +4,1 %. Ces chiffres dépassent le plafond d’augmentation autorisé mis en place en octobre 2020.
Les hausses des loyers se remarquent aussi dans les territoires parmi les plus attractifs de France. À cet égard, la Bretagne offre un marché immobilier particulièrement dynamique. L’augmentation des prix atteint +6% sur une année.
Cette tendance se retrouve également à Quimper, où les loyers ont augmenté de +4,6% en un an et +10,7% sur 2 ans. Notons toutefois que cette ville reste parmi les moins chères du pays (11,2€/m² pour un appartement meublé). Ce qui représente près de 3 fois moins que le prix moyen à Paris.
Quelles sont les tendances dans les villes concernées par l’encadrement des loyers ?
Concernant l’immobilier à Paris, les prix ont diminué de -1,2 % sur une période d’un an. Cependant, les loyers ont connu une hausse significative de +1,8 %. Ce qui a conduit à un loyer moyen par mètre carré de 34 €. Ainsi, pour un appartement meublé de 20 m² le loyer s’élève en moyenne à 680 €.
Comment expliquer cet écart significatif entre l’évolution des prix et celle des loyers en région parisienne ? Selon Thomas Lefebvre, cette situation est due au fait que de nombreux biens immobiliers ne respectent pas l’encadrement des loyers instauré depuis déjà quatre ans. Toutefois, il devrait progressivement se combler. Puisqu’une nouvelle version du dispositif permettra à la mairie de Paris de sanctionner directement les bailleurs en infraction. Il sera alors intéressant d’analyser si cette nouvelle procédure aura un effet sur la situation et les hausses des loyers.
Les villes de Lyon et Bordeaux sont toutes deux soumises à l’encadrement des loyers. Pourtant, le constat est bien différent.
En effet, dans la ville de Lyon, des hausses des loyers modérées de 0,4% sur un an. Quant aux appartements non meublés, ils ont vu leur loyer baisser respectivement de -3,4% et -5,3% depuis la mise en place du dispositif.
À Bordeaux, les loyers sont en baisse à hauteur de -0,8 % par rapport à l’année précédente. Cette tendance est principalement due au dynamisme du marché immobilier local. Ce dernier a connu une baisse globale des prix immobiliers pouvant aller jusqu’à -2,9 % durant 2022.
Interdiction de relocation en G+ : quels sont les territoires les plus concernés ?
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires bailleurs ne sont plus autorisés à conclure de nouveaux contrats de location pour les habitations en étiquette énergétique G+. C’est-à-dire celles qui consomment plus de 450kWh/m²/an d’énergie finale. Cette mesure concerne environ 500 000 biens immobiliers situés sur le territoire français.
Or, les régions où l’on observe la plus grande concentration de locataires et le plus grand nombre de logements classés G+ sont particulièrement touchées par les effets de la mise en œuvre initiale de la loi Climat. Ces territoires sont Paris, la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine.
Notons que le gouvernement cible, à court terme, l’ensemble des passoires thermiques, en interdisant progressivement la location des DPE G, F et même E d’ici 2034.
